Aktien, ETFs oder Mietobjekte: Es gibt viele Wege in die finanzielle Freiheit


New York, 26. April 2018

Wir waren in den Bergen in den Catskills, nördlich von New York City, wandern. Dort gibt es Wasserfälle. Mit so einem stetigen Cashflow (Wasserfluss) kannst Du die finanzielle Freiheit erreichen: Es können Mieten, Dividenden oder sonstige Einkünfte sein, die nicht aus aktiver Arbeit stammen.


Es gibt nicht den perfekten Weg in die finanzielle Freiheit. Viele Wege führen nach Rom. Die einen kaufen jeden Monat einen ETF für 1000 Euro. Andere kaufen lieber Einzelaktien wie Berkshire Hathaway, SAP oder Adidas. So mache ich es. Dann gibt es wiederum Leute, die sind gut mit Mietobjekten. Sagen wir, Du hast zwei Eigentumswohnungen vermietet. Du besitzt sie seit neun beziehungsweise zehn Jahren.

Wenn Du eine Schätzung abgeben müsstest, wie viel Arbeit es braucht, würdest Du sagen, dass es eventuell 40 bis 50 Stunden pro Jahr pro Immobilie sind. Jedes Objekt erzeugt ungefähr 2.000 Euro im Jahr Nettoeinkommen. Du verdienst also ungefähr 40 Euro je Stunde. Aber Du musst berücksichtigen, dass Du Eigenkapital eingebracht hast. Du hast Dein Kapital gebunden. Du hast Risiko auf Deine Schultern geladen. Etwas kann schief gehen. Am Ende kann Dich das massig Geld kosten. Mietnomade. Schäden. Reparaturen. Der Vorteil ist, dass Deine Immobilie im Wert steigen kann und Dir einen sehr ansehnlichen Gewinn verschaffen kann.

Immobilien können eine entscheidende Rolle in Deinem Vermögensaufbau spielen. Du tilgst, bis die Hypotheken vollständig bezahlt sind. Dann werden die Wohnungen zu riesigen Cash Cows für Dich. Ist die Hypothek getilgt, hast Du vielleicht in einigen Jahren 4.000 Euro Nettoprofit je Objekt (Du hast auch die Miete erhöht). Daneben baust Du ein Depot auf. So wirst Du frei.

Die Verwaltung des Mietobjekts kannst Du mit der Zeit besser organisieren. Sobald Du lernst, wie Du einen Mietvertrag vorbereitet, mit Mietern verhandelst, Dich mit bestimmten Problemen auseinandersetzt, neigst Du dazu, eine Menge Vorlagen-E-Mails und Formulare und andere Sachen zu haben, die Du im Laufe der Zeit wiederverwenden kannst. Du kannst ein Online-Portal für die Vermietung nutzen. Das kann effizient sein.

Ich helfe derzeit einem Verwandten bei der Vermietung. Mir ist aufgefallen, dass eine Online-Anzeige für eine Wohnung sehr teuer ist. Ich zahle bei Immobilienscout24.de kernige 130 Euro. Krass! Diese Online-Rubrikenmärkte müssen Geldgruben für die Betreiber sein. Es ist schon Arbeit, den passenden Mieter zu finden und alles unter Dach und Fach zu bringen. Du wirst herausfinden, an wen Du Dich wendest, wenn Du für Klempnerarbeiten, elektrische oder andere Probleme jemanden brauchst. Du wirst ein kleines Netzwerk an Kontakten aufbauen, die Dir helfen, Deine Immobilie zu managen.

Setzt Du auf Aktien, ist das bequemer. Emotional kann es aber hart werden. Du musst Ruhe bewahren können. Gerade wenn eine Korrektur/Crash passiert. Vermeidest Du Panik-Reaktionen, wird sich Dein Depot wahrscheinlich innerhalb weniger Jahre erholen. Wenn Du zusätzlich während eines Börsenbebens ETFs/Aktien kaufst, hast Du den Vorteil, dass Du nicht in einem überbewerteten Markt investierst, was bedeutet, dass Dein Früh-Ruhestand noch sicherer sein sollte.

Wann bist Du am Ziel? Wann bist Du frei? Wenn Du das 25-fache Deines jährlichen Budgets im Depot hast. Reichen Dir 20.000 Euro im Jahr, brauchst Du 500.000 Euro im Depot. Ich stimme zu, dass die 4%-Entnahme-Regel (bzw. das 25-fache) eine allgemeine Faustregel ist. Ob es Dir als Frührentner tatsächlich reicht, musst Du selbst beleuchten.

Zum Schluss noch ein Tip, wie Du Deine Kosten senken kannst: Ich habe festgestellt, wenn ich ausmiste, werde ich zufriedener. Ich werde genügsamer. Je mehr Kram ich weggebe oder wegwerfe, desto freier fühle ich mich. Ich denke, dass ich durch das Ausmisten meine Kosten senke (weil ich nicht mehr das Verlangen nach mehr Gegenständen habe). Probiere es mal.


tim schaefer (Author)

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Gedanken zu „Aktien, ETFs oder Mietobjekte: Es gibt viele Wege in die finanzielle Freiheit

  1. Mike

    Hallo Tim

    Ausmisten kann den Psychiater sparen, wenn ich genervt, gestresst oder anderweitig unklar oder unruhig bin, dann gibt es 2 Dinge, die mir helfen, sofort wieder Ruhe und Klarheit zu finden: Sport und Ausmisten. Beides ist sehr reinigend, man macht was, lenkt sich ab und es ist immer wieder ein Neustart, das kann zuhause im Büro im Auto unterwegs überall stattfinden. Eine aufgeräumte Umgebung wiederspiegelt sich früher oder später auch im Kopf, wer ein Chaos im Wohnzimmer hat der hat es vermutlich auch im Kopf. Ich kann mit viel Plunder der rumliegt nicht mehr vernünftig denken, ich habe es lieber „clean“. Abgesehen davon benötigt man den ganzen Mist ja auch nicht, der in so vielen Räumen rumliegt. Es geht gar nicht primär ums Finanzielle, sondern man lernt wieder sich zu fokussieren. Aufräumen, entrümpeln muss auch nicht zwingend physisch stattfinden, ein unaufgeräumter PC oder Handy ist genauso eine Last. Wenn ich bei der Arbeit den Überblick verliere, räume ich erstmal auf, sortiere die Pendenzen und kann wieder klarer denken. Wenn ich da so Desktops sehe wo Leute 1001 Dokumente draufklatschen, ich könnte so nicht arbeiten.

    Lieber Gruss Mike

  2. A.

    Lustig! Gerade vor ein paar Tagen habe ich die Scout24-Aktie ins Depot geholt.

     

    Gruß

     

  3. Obama

    Ja ist denn schon Weihnachten……?:;)) Gestern und heute ein neuer Beitrag von Tim.

    Danke !

    Ausmisten ist ein schwerer und wichtiger Prozess. Wir haben gerade damit begonnen und es ist eine lange Reise :;))

    Alles Liebe @all !

     

  4. Alex

    Hi Tim

    möchte Dir auch wieder mal danke sagen für deine Beiträge und Videos.

    Vor allem hat mich der Beitrag von den Lebensmittel Firmen beeinflust. War immer am überlegen zwischen Hormel Food und General Mills, aber auf  Kraft Heinz bin ich nicht gekommen. Wirklich ein wares Schnäppchen!

    Da du Kimberly-Clark besizt, möcht ich dich gerne um Rat fragen.

    Vielen Dank an Dich!

    Alex

     

  5. tim schaefertim schaefer Beitragsautor

    @ Mike

    Ich hab zu viel Kleidung und Zeitungen/Magazine/Bücher. Das gebe ich offen zu. Es fällt mir nicht leicht.

    @ A.

    Diese Rubriken-Websites können Cash Cows sein.

    @ Obama

    Danke für die super Unterstützung.

    @ Alex

    Danke. Was willst Du denn wissen zum Papier-Imperium Kimberly-Clark? Über sie hab ich auch schon geschrieben:

    https://www.finanzen.net/nachricht/aktien/solide-langfristanlage-kimberly-clark-es-lebe-der-dividendenkoenig-4366635

    @ SC

    Danke. Sehr nett und hilfreich.

  6. freaky finance

    Moin!

    Ich setzte auf einen breiten Mix an Investitionen, die mir verschiedene Einkommensströme bescheren. Immobilien, Aktien und ETFs sind nur einige davon.

    Inzwischen könnte ich von den Einnahmen, die nicht aus dem Hauptjog stammen leben. Die Stunden sind reduziert und im Sommer habe ich 4 Monate frei.

    Angst vor dem Verlust des Jobs habe ich nicht mehr. Es ist ein gutes Gefühl nicht von einer Quelle abhängig zu sein!

    Beste Grüße

    Vincent

  7. Mike

    @Tim: Mit den Kleidern habe ich es gut im Griff, ich kaufe einfach wenig neu dazu, und wenn ich etwas kaufe werfe ich mindestens gleichviel wieder weg. Bei Büchern hatte ich dasselbe Problem, ich bin ein Büchernarr und hatte bis vor Kurzem noch eine grössere Sammlung, doch irgendwann habe ich mir überlegt, rein rational, dass die Wahrscheinlichkeit sehr klein ist, dass ich 95% der Bücher nochmals lesen werde. Ich konnte aber nicht alles auf einen Schlag loswerden, zu stark die emotionale Bindung, ich habe es step by step gemacht, verschenkt für gute Zwecke. Bücher sind da um gelesen zu werden und nicht in der Bücherwand zu verstauben. Ein guter Trick dort ist, alle mit einem Punkt zu markieren, nimmt man eines wieder in die Hand, kann man den Punkt entfernen. Nach einem Jahr wandern alle mit Punkt in die „Entsorgung“, d.h. werden verschenkt, wegwerfen sollte man Bücher m.M. nach nicht, es gibt bestimmt genug Leute, die gerne deine nicht mehr gebrauchten Bücher lesen wollen.

  8. tim schaefertim schaefer Beitragsautor

    @ Vincent

    Du machst das klasse. Ein schöner Mix an Cashflows.

    @ Mike

    Danke für den Tip. Ich muss ausmisten.

    @ Mattoc

    Der Typ ist Kult! Ich finde sein Fazit so schön, was wirklich wichtig ist im Leben: Vertrauen, Ehrlichkeit, Respekt.

  9. -M

    Wie seht ihr die Vermietung mit Garagen ? Der Kapitaleinsatz/Risiko ist viel geringer als bei ETWs. Man könnte mit 10.000/15.000€ Für eine Garage anfangen. Bei ca 50-75€ Miete und kaum Instandhaltungskosten finde ich das einen Versuch wert? Auch ein mietnomade wie bei einer ETW würde einem nicht das Genick brechen.

    gint es hier jemanden mit Erfahrung ? Tipps / Ratschläge ?

    was mir bewusst ist: der Cash Flow ist natürlich klein, und wenn man einen größeren Cash Flow möchte, kann es schnell in Arbeit ausarten wenn man 10 Garagen hat und muss sich um die alle kümmern. Aber als Beimischung 1-3 stk vlt …

    ansinsten bewohne ich eine ETW und lege den Rest in Einzelaktien. Ich würde halt gern meine einkommemsquellen verbreitern.

    -M

     

  10. Thorsten Rohweder

    Das Gespenst vom Mietnomaden. F?hrungszeugnis, Arbeitsnachweis, Schufa. Ihr kauft ja auch nicht jede beliebige Aktie ohne Recherche hoffe ich. Eine solche könnte nämlich pleite sein wie der Mietnomade. Das Risiko ist zum Zeitpunkt der Vsemietung nahe Null. Mieter können jedoch später insolvent werden durch Jobverlust, Krankheit, Scheidung,…

    Die Warnung vor Mietnomaden ist ungefähr so stichhaltig,  wie die Warnung , dass Aktien Spekulation seien.

  11. Rainer Zufall

    M, all

    Die Frage nach Garagen und Stellplätzen würde mich auch interessieren. Scheint aber niemand hier Erfahrungen zu haben, oder? Lohnt sich das nicht?

  12. Mike

    @Thorsten:

    Der Unterschied zwischen Mietnomaden und Konkursrisiko ist, dass bei ersten Anzeichen man eine Aktie (sofern sie einigermassen liquide ist) wieder verkaufen kann, ein Mietnomade bekommt man aber auch schon bei ersten Anzeichen kaum noch raus. Für mich wäre es einfach nichts, da man laufend Ärger mit Mietern hat, auch „seriösen“ Mietern, da geht es um Lärm, defekte Geräte, Wünsche, Ein- und Auszüge, Abnahmen, Abrechnungen etc. viel Admin für relativ bescheidenen Ertrag. Immobilien lohnen sich aber unter dem Gesichtspunkt des Leverage, resp. es war so die letzten Jahrzehnte plus Wertsteigerung des Landes, aber das muss nicht zwingend die nächsten Jahrzehnte so sein, es war eine extrem erfolgreiche Zeit da die Zinsen sanken in historisch noch nie dagewesener Weise über Jahrzehnte. Ich investiere auch in Immo aber über Aktien oder Fonds, dann geht zwar etwas Rendite weg aber ich habe mit dem ganzen Mist nichts zu tun.

    @-M

    Garagen vermieten ist der Vorteil, mit relativ wenig Kapital schon eine gewisse Diversifikation, als z.B. einfach eine Wohnung kann man so ein paar Garagen vermieten, fällt ein Mieter aus laufen die andern weiter. Hier kommt’s aber sicher auch auf die Lage an, Mobilitätsgewohnheiten können in Zukunft sich rasch ändern, das muss man bedenken. Was sicherlich am meisten rentiert sind Parkhäuser, aber dort zu investieren übersteigt wohl die meisten Budgets, dann müsste man wohl eher in REITs investieren. Aber Achtung auch Garagen müssen gewartet/gereinigt und irgendwann auch saniert werden, aber ist klar weniger dramatisch als Häuser und Wohnungen. Ideal sind Parkplätze oder Garagen in Städten, welche man kurzfristig vermieten kann, da ist die Rendite deutlich höher, nicht überall ist das erlaubt resp. möglich, der Staat will mitverdienen. Ideal sind auch Pendlerparkplätze in Städten, welche tagsüber an Arbeitnehmer vermietet und nachts an Bewohner vermietet werden. Auch interessant finde ich Garagen oder Parkplätze in Nähe von Flughäfen, dort sind die Parkgebühren enorm und so kann man diese an Reisende lukrativ vermieten.

  13. KievKiev

    @ Mike

    „Für mich wäre es einfach nichts, da man laufend Ärger mit Mietern hat, auch „seriösen“ Mietern, da geht es um Lärm, defekte Geräte, Wünsche, Ein- und Auszüge, Abnahmen, Abrechnungen etc. viel Admin für relativ bescheidenen Ertrag.“

    Immobilien muss man mögen, keine Frage. Ich würde aber dieser Aussage in allen Punkten mit Erfahrung wiedersprechen. Ich habe keine schlechten Erfahrungen mit meinen seriösen Mietern. Und bescheiden finde ich den Ertrag dafür nicht und die Perspektiven auch nicht.

    Ich kenne Immobilieneigentümer mit mehr als 10, 50 und 100 Einheiten. Bei dem mit über 100 Einheiten gab es glaube ich einmal eine Messi Wohnung. Risiko muss man bei jeder Anlageform betrachten und dabei überlegen wie man die Rendite hoch und das Risiko runter bekommt. Auch wenn das entgegengesetzt ist, so erhält man trotzdem nicht immer den Ertrag im Verhältnis zum Risiko. Wenn Du Alles in eine Doppelhaushälfte investierst und diese an eine Person mit hohem Gehalt vermietest hast Du ein hohes Risiko im Falle eines Mietausfalles. Auch wenn der Prozentsatz für Mietnomaden sehr gering ist hilft es nichts wenn es genau Dich trifft. Wenn Du für die Kaufsumme mehrere kleine Einheiten erwirbst so hast Du entsprechend mehrere Einkommensströme. Ein Ausfall würde nur einen einzigen Einkommensstorm treffen. Falls möglich kannst Du auch eine ETW erwerben und je nach Aufteilung als entsprechende WG vermieten. So hast Du mit nur einer Wohnung das Risiko eines Ausfalls minimiert. Die Lage muss dazu natürlich passen. Außerdem ist in dem Fall auch ein Mieter nach 5 Jahren vermutlich wieder von sich draußen. Da sollte es nicht viele langfristige Probleme geben.

    Mit Garagen kenne ich mich leider nicht aus und kenne auch keinen der dies betreibt. Das muss jetzt nicht heißen, dass es sich nicht lohnt. Pauschal kann man eh nie sagen, ob sich etwas lohnt oder nicht. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Je nach Marktlage ist es natürlich leichter oder schwieriger etwas zu finden.

  14. Mattoc

    Ein Zitat von Gerd Kommer, das ich mag:

    Natürlich wird es irgendwann einen Aktien-Crash geben, entweder einen in Zeitlupe über fünf oder zehn Jahre oder einen klassischen, schnellen über 12 oder 24 Monate. Das ist ebenso banal wie sicher. Kann man den Zeitpunkt eines solchen Crashs zuverlässig vorhersagen? Nein. Kann man mit Crash-Timing zuverlässig und auf lange Sicht mehr Geld als mit Buy-and-Hold verdienen? Nein. Kann man mit Market-Timing im Allgemeinen mehr Geld als mit Buy-and-Hold verdienen? Nein. Kann man mit Crash-Timing zuverlässig weniger Geld verdienen als mit Buy-and-Hold? Ja. Wird irgendein Crash-Prophet den nächsten Crash korrekt vorhersagen: Ja. Gibt es eine Möglichkeit, zu beweisen, dass das Können war, statt nur Glück und Zufall? Nein. Haben solche wahr gewordenen Crash-Prognosen eine Relevanz für einen rationalen Anleger? Nein.“

    Quelle:

    http://grossmutters-sparstrumpf.de/gerd-kommer-den-zeitpunkt-eines-crashs-kann-man-nicht-zuverlaessig-voraussagen/

  15. Rainer Zufall

    Mattoc

    habe heute Morgen auch das Interview mit Kommer gelesen. Die Textpassage fand ich ebenfalls stark.

    Hast Du PG gekauft?

  16. Mattoc

    @Rainer

    Ja, ich habe PG gekauft. Und sie werden in meinem Depot bleiben, bis ich tot bin oder PG pleite ist. Aktuell 1,5% im Minus. Aber ich werde nachher mal im Edeka vorbeischauen und beobachten, wie die Leute „meine“ Produkte kaufen. Beim Gedanken daran habe ich ein gutes Gefühl. Schönes Wochenende allen. 🙂

  17. Till

    Hallo,

    ein paar Gedanken zum Thema Garagen und Immobilien. Ich habe meine ETW verkauft trotzt 12% Mietrendite. Einfach weil Wohnimmobilien zu viele Abhängigkeiten haben. Politische Einflüsse, wirtschaftliche Einflüsse, Miteigentümer etc.

    Meine große Leidenschaft gilt Garagen. Seit zwei Jahren beschäftige ich mich damit, sowohl Kauf von bestehenden Garagen aber auch Neubau. Leider ist der Markt recht klein für Garagen oder Garagenhöfe. Aber auch hier sind die Preise enorm gestiegen. Vor ein paar Jahren hast du Garagen in mittleren Städten für 5-10.000 Euro bekommen. Mittlerweile liegt der Preis im Schnitt bei 15.000 Euro. Die Mieten aber auch bei 70-80 Euro/Monat.

    Garagen sind wunderbar. Du hast drei Wände und ein Tor. Kein tropfender Wasserhahn, keine Wärmedämmung oder teure Energieverordnungen etc. Es kann wenig kaputt gehen.  Es gilt das Gewerberecht mit kurzer Kündigungszeit. Garagen sind begehrt. Du verteilst Dein Risiko auf viele Mieter.

    Nun kommt das „aber“. Wie ich oben geschrieben habe, gibt es wenige Objekte am Markt (Garagen, keine Stellplätze). < Stellplätze sind meist an Wohnungen und Eigentümergemeinschaften gebunden. Geht was am Haus kaputt, zahlst Du als Stellplatzinhaber mit. >

    Garagenhöfe gibt es noch weniger. Du hast, wie bei einem Haus oder Wohnung, den gleichen Aufwand beim Erwerb (Makler, Notar, etc.).

    Viele Garagen die du heute kaufen kannst in Städten sind bereits in den 60, 70 oder 80 Jahren gebaut. In der Regel aus Beton. Eine Betongarage hat im Schnitt eine Haltbarkeit von 25 Jahren. Du kannst also mit relativ baldigen Investitionen rechnen.

    Ein weitere Punkt sind die Garagengrößen. Zur Zeit der Erbauung waren die Autos erheblich schmaler bzw. kleiner. Mit einem Passat oder SuV kommst Du in die alten Garagen kaum noch rein. Aber genau diese Mieterklientel möchtest Du – solider Mittelstand.

    Neubau ist schwierig weil es kaum geeignete Grundstücke in den Städten gibt, und diese viel zu teuer sind. Neue Garagen baut man als Stahlgaragen. Günstig mit hoher Haltbarkeit. Daher gibt es wenige Firmen die Neubaugaragen in den neuen Bundesländer hochziehen und 20 oder mehr Einheiten als fertiges Paket verkaufen. Das ist gut, aber auch hier – ich möchte vor Ort sein, und auch diese Garagen kosten mindestens 15.000 Euro pro Einheit.

     

    Viele rechnen sich Garagen zu einfach. 12*75 Euro= 900 Euro im Jahr Bruttomieteinnahmen pro Garage. Das klingt gut. Noch ein großes „aber“. Du hast erhebliche Abgaben. Rechne im Schnitt mit 20 Euro (Verwaltung, Rücklagen etc.) je Einheit/Monat. Dazu kommt, was wenige wissen, Du musst 19% Umsatzsteuer bezahlen, wenn die Garage NICHT zusammen mit einer Wohneinheit vermietet wird. Dann kommt natürlich noch die Grundsteuer dazu. Das sind nur ein paar wenige Kosten die Du abziehen musst. Und Du musst den Gewinn noch versteuern.

    Bedeutet bei 75.-€ Mieteinnahme (was schon gut ist):

    – 20 Euro Rücklage (Verwaltung, Instandhaltung etc.) im Monat

    – 15 Euro Umsatzsteuer im Monat

    = 40 Euro Monat

    -20% (Oder wie hoch auch immer Dein Steuersatz ist)

    = 32.-€

    32*12= 320.-€ Mieteinnahme nach Steuern. Der Kaufpreis liegt in den Städten, wo Du auch diese Miete erzielst aktuell bei ca. 12.000 Euro – eher 15.000. Bleiben wir bei 12.000 Euro Kaufpreis + 10% Nebenkosten.

    Wenn alles gut läuft bist Du bei 2-3% Rendite. Eher bei 1,5%. Da darf die nächsten Jahre nichts passieren. Keine Reparaturen, Mieterausfall, Graffiti Entfernung etc.

    Im besten Fall bleiben 32 Euro übrig. Man bedenke aber, alte Garagen zu sanieren ist fast so teuer wie ein Neubau. Mieter haben Ansprüche. Strom in den Garagen wir immer wichtiger. Also wieder Kosten für Installation, Wartung etc.

    Du bekommst also 320 Euro im Jahr. Ehrlich? Sind da Aktien mit 5-7% Dividendenrendite nicht attraktiver? Oder Unternehmen wie Public Storage? Tim hatte dazu im Blog was geschrieben. Oder gehst einmal im Jahr einen Nebenjob nach für 450.- Euro. Selbst damit machst Du mehr Gewinn als mit einer Garage.

    Kurzum – ich liebe Garagen. Und sollte ich mir eine Immobilie kaufen dann einen Garagenhof. Nur unter den oben aufgeführten Punkten ist dies keine Investition für mich.  Ich schaue fast täglich nach Höfen mit 6+ Einheiten (Einzelgarage lohnt nicht).

    Nur ein paar Gedanken dazu. Ich würde mich über eure Erfahrungen sehr freuen.

    Danke.

    Till

     

  18. Simon

    @Garagen,

    bei meinen beiden Wohneinheiten ist jeweils eine Garage dabei. Die kosten jeweils etwa 10.000 EUR und bringen 60 EUR im Monat. Das entpricht einer „Maklerrendite“ von 7,2 %, was sehr ordentlich ist. Gehebelt kommt man dann auf Eigenkapitalrenditen, die jenseits von gut und böse sind. Die Mietersuche ist auch schnell erledigt. Ich habe eine Anzeige bei eBay-Kleinanzeigen reingestellt und am nächsten Tag haben wir uns in der Garage getroffen, den Vertrag unterzeichnet und den Schlüssel übergeben.

    Garagen haben gegenüber Wohneigentum riesige Vorteile. Es gibt so gut wie keinen Mieterschutz, du kannst fast nach Belieben kündigen und die Miete erhöhen. Auch kannst du den Stellplatz jederzeit einsehen, der ist nicht durch die Privatsphäre geschützt. Auch kannst du den im Zweifelsfall mit einer Kette oder ähnlichem blockieren, falls der Mieter nicht zahlen sollte.

    Fazit: Garagen sind richtig geil und ich würde gerne auf die Wohnungen verzichten und all mein Geld in dort anlagen, weil ich das für die absolute Goldgrube halte. Warum mache ich das nicht? Bemühe mal die Immo-Suche nach Garagen zum Verkauf in einer Stadt und du wirst sehen, warum 😉

  19. KievKiev

    @ Simon

    Kannst Du noch etwas zur Steuer schreiben? Falls die Garage nicht als Nebenleistung der Bewohner der Wohnung vermietet wird ist sie umsatzsteuerpflichtig. Kommt das in Deinem Fall noch auf die 50€ drauf und der Mieter zahlt es oder geht es davon ab? Wie verhält es sich bei einem Verkauf der Wohnung? Hat es Auswirken wenn Du die Garagen umsatzsteuerpflichtig vermietet hast? Ich Frage mich ob Du die Einheit so nach 10 Jahren frei verkaufen kannst oder ob Steuer fällig wird?

    Ich habe auch nie Garagen zu verkaufen gefunden. Eine einzelne würde ich jetzt für den Aufwand nicht holen.

  20. Simon

    @Kiev

    Wenn ich das richtig verstanden habe, gilt die Kleinunternehmerregelung solange die Jahreseinkünfte unter 17.500 Euro liegen. Das heißt, solange bist du von der Umsatzsteuer befreit.

    Soviele Garagen, dass das knapp werden könnte habe ich leider noch nicht 🙂

  21. -M

    Danke schonmal für den Input. Habe das ganze doch ein wenig blauäugig gesehen. Das Garagen gegenüber Aktien weniger lukrativ sein können ist klar. Ich würde 1-2 Garagen auch mit FK gehebelt kaufen, das wäre das interessante für mich. Falls da was mit der Miete wäre, könnte ich die Raten auch aus eigener Tasche stemmen ohne Probleme.

    Anders herum, könnte ich auch einfach geduldig warten und weiter in Aktien sparen und sehen was irgendwann raus kommt.

    Ich möchte halt irgendwie noch meinen Cash Flow erhöhen…die Dividenden tröpfeln halt nich so langsam 🙂

    -M

  22. Alexander

    Ja, das ist richtig so, dass Immobilien ein sehr wichtiger Baustein sind beim Vermögensaufbau sind. Man kann viel mehr Einfluss nehmen auf sein Investment, und darin liegt ein riesiger Vorteil gegenüber anderen Assetklassen. Bei Aktien oder Anleihe gibt es nur 3 Möglichkeiten zu Handeln: 1. Kaufen 2. Halten 3. Verkaufen.

    Hingegen bei Immobilien kann ich viel mehr selbst Einfluss nehmen: Ich entschiede ob, wann oder was ich renoviere. Ich kann mir den Mieter aussuchen (wenn ich in der richtigen Stadt gekauft habe). Ich kann den Mietpreis verhandeln.  Ich kann mit der Bank verhandeln über Konditionen zu Finanzierung etc. Ich kann beim Kauf und Verkauf verhandeln. Ich habe massive Informationsvorteile wenn ich mir ein Netzwerk aufbaue in meiner Stadt. Dann kaufe ich nur noch off-market.   Ich kann den Leverage-Effekt nutzen als Privatanleger, und selbst entscheiden wie viel EK ich investiere! Etc. etc.

    All das geht bei Aktien nicht!!! (Es sei denn ich kaufe Mehrheitsbeteiligungen oder ganze Unternehmen, was normalerweise ein Vermögen von >100 Mio. EUR voraussetzt). Oder ich habe mehr als 10 Mio. Nettovermögen und investiere in/über Private Equity Gesellschaften in Unternehmensbeteiligungen.

    Man lernt auch viel über die Welt durch die Immobilien, und muss aktiv etwas tun. Das finde ich etwas spannender als immer nur stumm dazusitzen und Aktienkurse zu checken, und jeden Monat langweilig zuzukaufen. Ein mal im Jahr auf die Hauptversammlungen zu gehen, sich vollfressen/vollsaufen auf Firmenkosten…

    Auf der anderen Seite ist man durch Immobilien idR langfristig gebunden, und eben immobil. Man ist dann nicht mehr so liquide. Ein kauf/Verkauf einer Aktie dauert 10 Sekunden, dann ist das Geld am Konto. Bei einer Immobilie ist das eine absoluter WAHNSINNSAKT der Bürokratie, an der Notare, der Staat etc. prächtig verdienen. Es dauert mehrere Wochen, meistens Monate. Das ändert sich aber sicher in der Zukunft (zB durch smart contracts oder die Blockchain) kann das vereinfacht werden.

  23. Freelancer SebastianFreelancer Sebastian

    Ach Amazon…..

    Deine Aktie war all die Jahre ÜBERBEWERTET, ein Kauf immer viel ZU TEUER, GEWINNMITNAHMEN eigentlich mehrmals jährlich eine Pflicht.

    Zum Glück kann man die 10 Aktien aus 2011 aber all die Jahre auch einfach LIEGEN LASSEN.

    Ach Adidas…..

    Der Wert der 2014 für ca. 60€ gekauften Anteile hat sich in den letzten Jahren prächtig entwickelt. Leider zu prächtig. Dein KGV betrug dann schon mal 28 und dein Anteil im Portfolio stieg leider auf ca. 15%. Das schrie ja förmlich nach Rebalancing. Macht man doch so. Wäre sonst zu riskant….

    Also weg mit 20% der Anteile. Von GEWINNMITNAHMEN (und dann noch steuerfrei mit Altverlusten verrechnet) ist ja schließlich noch nie jemand arm geworden. Danach bist du um weitere 50% gestiegen? Tja….

    Meine Lehre? Kaufen und liegen lassen.

    Dann hat man auch Rohrkrepierer dabei? Ja gut, 100% Minus sind möglich.

    Bei den liegengelassenen Raketen sind dann aber auch 1000%, ach was 10.000% über die Jahrzehnte möglich. Man muss nur ordentlich diversifizieren und Geduld haben…

    Im Übrigen: Hat jemand eine Meinung zu AT&T? KGV um die 10 – DivRendite um die 6%. Die Umsätze sinken gerade mal wieder ein wenig.

  24. Thorsten Rohweder

    Garagen, da kommt es wohl auf die Lage an. Ich kenne eine Immobilie, da bekommst Du eine Wohnung plus 10 Garagen für 145.000 €. Ein Verlustgeschäft. Die Plätze lassen sich nicht vermieten, Steuern und Nebenkosten fallen jedoch laufend an.  Die Mieter haben dort meist kein Auto,  im Umfeld gibt es genug Parkmöglichkeiten.  Die Garagen in der Innenstadt sind gewerblich, sie werden von Berufstätigen ab 100€ im Monat angemietet. Also die Lage ist entscheidend.

    Es gibt eine steigende  Tendenz zum Carsharing. Wer kein Auto mehr hat , braucht keine Garage. Noch benutzen die Menschen ihr eigenes Auto und Carsharing zusätzlich. Zunehmend fällt dadurch das Zweitauto weg, mal abwarten.  Autos, Immobilien  und somit Stellplätze sind Spielplatz der Politik. Ein Fahrverbot oder die drohende City-Maut und PkW-Maut könnte Garagen in der Stadt wertlos machen.

  25. -M

    @ Freelancer

    Super Kommentar in meinen Augen. Durch rebalancing bleibt fast jedes Depot unter den Möglichkeiten. Nach dem Motto: das Unkraut gießen und die Blumen rausreißen… ich bin auch dafür bei dem investierten Kapital Je Aktie gleich viel investieren und dann einfach laufen lassen… gutes braucht Zeit und wenn von je 10 Unternehmen 3 kaputt gehen…selbst dann macht man noch einen Riesen Schnitt am Ende. Nur die Gewinner verkaufen darf man nicht

    -M

     

  26. Pametan

    Da ich das aktuell im Bekanntenkreis recht häufig erlebe, möchte ich mal einwerfen, dass Kosten für die eigene oder die Pflege der Eltern ganz schnell mal das Projekt finanzielle Unabhängigkeit ins Wanken bringen können.

    Auch noch ein schönes Zitat aus dem Kommer-Interview:

    Eine der wichtigsten Fragen unter Bloggern ist die nach der finanziellen Freiheit. Sind Sie finanziell frei?

     

    Bin ich finanziell frei? Keine Ahnung. Ich finde den Begriff der „finanziellen Freiheit“ nutzlos. Mir erscheint er nutzlos, weil jeder damit was Anderes meint. Dieses Terminologie- und Diskussionschaos müsste erst einmal jemand beseitigen, bevor ein fruchtbarer Diskurs um diesen Begriff herum entstehen kann. Die Advokaten der finanziellen Freiheit, unzählige Blogger und Buchautoren wollen aber diese terminologische Klärung und Disziplin gar nicht, weil sie aufwendig und ernüchternd wäre. Das ist jedenfalls mein Eindruck. Der Begriff „finanzielle Freiheit“ oder „finanzielle Unabhängigkeit“ ist für mich auch deswegen nutzlos, weil manches, was sich dahinter verbirgt, furchtbar banal ist und manches ganz einfach Unsinn. Wenn mit „finanzieller Freiheit“ das Folgende gemeint ist, dann bin ich persönlich gerne unfrei:

    Ich kürze meine Ausgaben für Lebenshaltung gegenüber dem Status-Quo um 60%, indem ich 30 Sachen und Gewohnheiten, die mir früher Spaß gemacht haben und die Geld kosteten, nun beende. Dann kündige ich meinen Job, denn mein Chef und viele meiner Kollegen sind schwer erträgliche Trottel, an die ich meine Arbeitskraft künftig nicht mehr verkaufen möchte. Zudem muss ich mich von nun an nicht mehr jeden Morgen in die unsägliche S-Bahn quetschen. Die neu gewonnene Zeit verbringe ich jetzt selbstgesteuert und frei damit, im Internet bedruckte T-Shirts zu verkaufen, die ich auf meinem iPad in der Hängematte liegend designen kann und die in Slowenien produziert werden. Damit verdiene ich 950 Euro im Monat – in den meisten Monaten. Mein Grenzsteuersatz ist auch erfreulich gesunken. Außerdem investiere ich von jetzt an in Top-Dividenenaktien, die seit 50 Jahren jedes Jahr mindestens 15% Rendite erwirtschaften.

    Klar, habe ich das sarkastisch und unfair überzeichnet, doch ein großer Teil der Finanzielle-Unabhängigkeit-Diskussion liegt m. E. nicht weit weg von dieser Persiflage. Für mich jedenfalls hat der „Freiheitsexperte“ Bodo Schäfer diesen Begriff schon im Jahr 2000 mit seinem Buch „Der Weg zur Finanziellen Freiheit – in sieben Jahren die erste Million“ ruiniert.“

  27. Slazenger

    @Freelancer

    ich habe mir jetzt auch mal einige Disney Aktien gegönnt, sind ja momentan optisch wirklich recht preiswert!

    Du hast dich doch auch als Disneyfan geoutet, woran liegts denn, dass die momentan keiner will, nur an der (momentan) schwächelnden Fernsehsparte?

    Oder ist dir das alles egal und du kaufst weil du vom Unternehmen einfach überzeugt bist langfristig?

    Ich denke das Management um Bob Iger hat über die letzten Jahre einen sehr guten Job gemacht, und warum sollte das in Zukunft anders sein. Was ich so lese über die Zukunfts Pläne gefällt mir.

    Ich glaube man macht aktuell wenig falsch bei den Kursen um die 81€ einzusteigen.

  28. Finanzmixerin

    Ich habe mal von Jemandem gelesen, ich glaube in der RADG Facebook-Gruppe, der die günstigste Garage vor einiger Zeit für unter 2000 Euro bekommen hat, wenn nicht sogar für 800 Euro. Er hat inzwischen ein Netzwerk in seiner Stadt gebildet.

    Wenn man da einmal einen Fuß drin hat, dann ergeben sich durch Gespräche viel mehr Möglichkeiten. Ich denke, dass das bei Immobilien generell der Fall ist.

    Ich saß einmal in der Eigentümerversammlung und das Ehepaar neben mir war nicht abgeneigt zu verkaufen. Leider habe ich die Kontaktdaten nicht erfragt und sie bis dato nicht erhalten. Aber so ergeben sich möglicherweise Möglichkeiten.

  29. Till

    Klar. Du bekommst auch Einzelgaragen zu 2.000 Euro. Meist alt und in den neuen Ländern. Aber das ist aus meiner Sicht Zeitverschwendung. Alleine mein Stundenlohn in die Verwaltung würde denn Gewinn aufzehren bei mehreren Standorten von Einnzelgaragen.  Wenn nur Garagenhöfe mit mehreren Garagen als Paket. Als ander ist Hobby.

    VG. Till

  30. V

    re Spiegelartikel von Ruben: Ziemlich abschreckend! Wenn man seinen Freunden erklaert, dass sie nur kurz die Klospuelung druecken duerfen hat man schnell keine mehr. Irgendwo hoerts auf!!!

  31. Ruben

    @V: Ja, ich hätte mir auch ein anderes Beispiel für einen Frugalisten gewünscht. Da hat jemand diesem Begriff einen Bärendienst erwiesen.

  32. Fit und Gesund

    das ist doch der mit dem blog „finanziell umdenken“,  da fällt mir immer nur ein, „KAUF MEIN EBOOK“,   also dem Oliver von den Frugalisten kann er mal das Wasser nicht reichen, der dürfte noch schnell auf den Zug aufgesprungen sein da Oliver ja jetzt viel Presse-Rummel hatte, der wirkt nicht authentisch und ich glaube auch nur die Hälfte von dem was er sagt.

  33. Ich

    Moin,
    ich lese den Blog von Lars schon länger. Auf diesem hat er sich eigentlich nie als Frugalist bezeichnet. Ich denke, hier wird nur ein Modewort verwendet oder ihm angedichtet.

    Man darf bei diesem Artikel nicht vergessen, dass dieser vom Axel Springer Verlag kommt, wo zb. auch solche Pfeifen wie Cartsen Maschmeyer gesponsort werden. Da sollte man vllt nicht 100% Authentizität erwarten dürfen.

    Herzlichen Glückwunsch Lars, für mich bist du auf deinem Blog immer authentisch rüber gekommen.

  34. Freelancer SebastianFreelancer Sebastian

    @ Matthias

    Danke dir für die Info!

    Dem Carnevale höre ich ganz gerne zu. In einem Video geht er auch auf die exorbitante Bewertung von Amazon ein: https://www.youtube.com/watch?v=tdtF5AefOdk

    Mich wundert eh, warum nicht wenige von „völlig überteuerten Märkten“ und dicken Blasen sprechen, die platzen müssen.

    Bleibe ich auf der Mikroebene und schaue ich nur auf konkrete Unternehmen, gibt es reichlich günstige Einkaufsmöglichkeiten, wie eben AT&T.

    @ -M

    Du sagst es. Die Analogie mit Unkraut und Blumen bringt es auf den Punkt. Mal sehen, ob in 20 Jahren drei Unternehmen 50% meines Portfolios ausmachen 😉 ….

    Rebalancing ist womöglich etwas für den passiven Ansatz mit mehreren Assets. Bei einem reinen Aktiendepot sollte man die Gewinner dagegen besser laufen lassen.

    @ Slazenger

    Ich bin nicht der Typ für große Aktienanalysen. Meine bescheidene Meinung: Die Aktie von Disney hat die letzten Jahre keine ordentliche Performance hingelegt, daher bleibt sie für die Masse der Fondsheinis (noch) nicht interessant. Gibt es einen starken Trend nach oben, kommen wieder alle zurück an Bord.

    Für mich ist Disney eine der stärksten Marken der Welt. Riesen Burggraben, verschiedene lukrative Geschäftbereiche, die fundamentalen Daten stimmen.

    Zeiten wie jetzt sind wunderbare Gelegenheiten, um seine Beteiligung auszubauen. Schön, wenn der „rationale Markt“ die Aktien so günstig hergibt. Ein KGV von 14 – sehr gut.

    Von Stefan gibt es tolle Analysen:

    https://stefansboersenblog.com/2017/01/02/walt-disney-aktie/

    https://stefansboersenblog.com/2017/12/09/mein-weihnachtsgeschenk-disney-aktien/

    Wünsche allen ein sonniges Wochenende! 🙂

  35. Finanzmixerin

    Hallo,

    @freelancer Sebastian: ich sehe auch noch grnug gute Gelegenheitei und Disney interessiert mich auch sehr…

    Ich glaube dass es noch mehrere solcher perlen gibt. Nach dem Rücksetzer bei Facebook hatte diese Akttie sogar 5 oder 6 Punkte nach Levermann.

     

    Bleibt schön

    Tanja

  36. DerStillhalter

    Ein weiterer Nachteil von Immobilien ist der hohe Kapitalbedarf. Gerade für junge Leute, die zwar schon ein wenig Geld gespart haben aber noch nicht wirklich Geld verdienen weil sie zum Beispiel studieren, ist es schwierig eine Immobilie zu erwerben.

    Ein weiterer Weg in die finanzielle Freiheit ist für mich der Optionshandel. Auch hier kann ich, wie bei Immobilien, einen monatlichen Cashflow erzeugen und zwar mit einem wesentlichen geringeren Kapitaleinsatz. Mit Optionen kann man unzählige Strategien handeln, von der Trendfolge bis hin zum „Vermieten“ von Aktien.

     

  37. Alexander

    @DerStillhalter:

    Da widerspreche ich dir. Als Student die erste kleine Immobilie zu kaufen ist der perfekte Zeitpunkt, aus folgenden Gründen:

    Man zahlt keine Steuern auf die Mieteinnahmen
    Man nutzt die Bonität der Eltern, indem man z.B. eine Grundschuld auf das Haus der Eltern eintragen lässt, damit einem die Bank das Darlehen zu top Konditionen gibt.
    Man lernt frühzeitig, und kann somit sein ganzes restliches Leben von dem in der Praxis erworbenen Know How profitieren.
    Man hat noch genug Zeit zu tilgen. Das ist ein riesiger Vorteil.

    Typischerweise wollen die Banken mindestens 20% Eigenkapital (auch möglich in Form von Grundschuld bei den Eltern) So benötigt man bei einer 1-Zimmer Wohnung die 60.000 EUR kostet ca. 12.000 Euro cash für Anzahlung plus Nebenkosten. Das ist echt nicht so viel, dass man es nicht schaffen könnte als Student. Aber die meisten jungen Menschen wollen das Risiko nicht eingehen… Voraussetzung ist natürlich dass man sich schon etwas auskennt mit Immos, bzw. jemanden hat (Onkel, Eltern, Freunde) der Jahrelange Erfahrung in der Vermietung hat. Den kann man dann Fragen bei Problemen.

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