Denke über Deinen Lebensstil nach. Du wirst merken, wenn Du Assets wie Aktien oder Immobilienobjekte besitzt, läuft Dein Leben mit der Zeit leichter. Der Vorteil des Asset-Besitzes ist, dass Du irgendwann konsumieren und Vermögen akkumulieren kannst, ohne arbeiten zu müssen.
Assets zu besitzen ist cleverer als überflüssige Mode oder Schuhe zu kaufen wie ein Irrer.
Ich bin mir ziemlich sicher, dass die meisten Menschen das nicht verstehen. Sie verstehen den Zinseszins nicht. Mehr noch: Sie verstehen die Methoden nicht, um Vermögen und passives Einkommen aufzubauen.
Durch den Kakao wurde der Konsum der hohen Mittelschicht in der Serie „Sex and City“ gezogen. Carrie hat 100 Schuhe für jeweils 400 Dollar gekauft. Sie dachte, die Schuhe haben einen Gesamtwert von 4.000 Dollar. Es sind aber 40.000 Dollar. Gleichzeitig wundert Carrie sich, dass ihr Immobilienkauf bei der Bank fehlgeschlagen ist, weil sie zu wenig Eigenkapital hat. Ihre Freundin weist sie darauf hin: „Hättest Du nur weniger Schuhe, könntest Du jetzt die Immobilie kaufen“, erklärt sie ihr grob.
Es gibt ein paar Dinge, um die ich mir Sorgen mache. Die Mehrheit kümmert sich freilich nicht darum. Sie lebt in den Tag hinein. Sie legt zu wenig für die Altersvorsorge zurück. Wir werden älter. Die Kosten für die Krankenversicherung werden steigen. Wenn wir alt werden, steigen die Lebenshaltungskosten. Schon die Inflation trägt dazu bei.
Die US-Inflationsrate lag zwischen 1914 und 2018 im Durchschnitt bei 3,27%. Sie verringert jedes Jahr die Kaufkraft Deines Depots. Über zwei Jahrzehnte ist dies eine Reduktion von 65 Prozent. In Deutschland lag die Teuerungsrate leicht darunter. Die meisten Leute gehen davon aus, dass die Inflation kein Problem ist. Sie kommt schleichend, das ist das Gefährliche an ihr. Deshalb wird sie unterschätzt.
Anleger können die Inflation mit Immobilien oder der Aktienmarktrendite kompensieren. Aber in der Realität sieht das anders aus. Viele Vermieter verlieren Geld mit ihrem Renditeobjekt.
Mehrere Millionen Vermieter verdienen keinerlei Rendite unterm Strich mit ihren Immobilien.
An der Börse ist das ähnlich. Ich habe wenig Vertrauen in die Anlagefähigkeit der Menschen. Menschen lassen sich von ihren Emotionen beeinflussen. Sie haben keine Geduld. Sie haben keine Strategie. Es endet in einer lausigen Rendite für den Durchschnitt, wie eine Studie von Dalbar belegt. Der Durchschnittsaktionär verdient nach Abzug der Inflation kein Geld an der Börse.
Hat ein Privatanleger 100.000 Euro, macht er daraus nach 30 Jahren rund 300.000 Euro. Hätte der Anleger stattdessen auf einen einfachen ETF gesetzt, wären aus den 100.000 Euro rund zwei Millionen Euro geworden.
Deshalb lohnt es sich, ein ganz simples ETF-Produkt stetig zu kaufen. Eben per Sparplan. Jeden Monat. Ich mag die beiden ETF-Anbieter iShares (BlackRock) und Vanguard. Die Gebühren sind günstig, das Angebot ist fair.
Wer das ETF-Sparen konsequent mehrere Dekaden durchzieht, kann die Fehler der Masse vermeiden. Wenn Du dann Dein Depot in der Größenordnung hast, wie Du es Dir vorstellst (vielleicht 600.000 Euro oder eine Million Euro), kannst Du in die Freiheit gehen. Du kündigst Deinen Job und genießt die Freizeit.
Auf Basis der 4-Prozent-Entnahmeformel kannst Du 24.000 oder 40.000 Euro entnehmen. Basis sind die oben genannten Depots von 600.000 bzw. 1 Million Euro. Die 4-Prozent-Entnahmeregel geht auf eine Studie namens Trinity zurück. Diese zeigt auf, dass 95% der Depots nicht in Gefahr geraten, wenn Du 4% stur jedes Jahr entnimmst.
Die Trinity-Studie verwendet den S&P-500-Index, um die Aktienmarktrenditen zu modellieren. Das Problem ist, dass die Dalbar-Studien zeigen, dass die tatsächlichen Aktienmarktrenditen von menschlichen Anlegern viel niedriger sind als der DAX oder S&P-500 im Schnitt liefert. Anleger sind eben schlechter als die Börse. Sie glauben aber, dass sie die Börse zeitlich und strategisch austricksen können, obwohl sie es nicht können.
Es ist unmöglich die Zukunft genau vorherzusagen. Während unseres Lebens ändern sich unsere Ziele und Bedürfnisse. Zum Beispiel der Übergang vom Singledasein zum Ehepartner. Es kommen Kinder zum Familienglück hinzu. Es kann die finanzielle Verantwortung für alternde Eltern eine Herausforderung werden. Die Lifestyle-Explosion (Clown-Auto, Kücheninsel, teures Hobby) ist eine weitere Gefahr. Wir können diese Ereignisse nicht genau vorhersagen.
Wir sprechen hier im Blog gerne über unsere Ruhestandspläne, die eine Modellierung der Zukunft erfordern. Aber es ist schwer. Wir wissen nicht alles. Die Realität ist, dass unsere Modelle unvollkommen sind. Wir haben Grenzen. Das sollten wir respektieren, wenn wir planen.
Ich gehe davon aus, dass Rentner ohne Rücklagen den Ruhestand in einem fast unüberwindbaren finanziellen Loch beginnen werden. Wer wird schon als Rentner einen Job finden? Die gegenwärtigen sozioökonomischen Trends erfordern längeres Arbeiten – aber gibt es die Jobs dafür? Daher ist es ratsam Wohlstand in jungen Jahren aufzubauen oder der jungen Generation zu vererben.
Mieten und Wohnnebenkosten steigen schneller als die Löhne und Inflation. Immobilienpreise sind ortsabhängig. Immobilien, die sich in der Nähe von lukrativen Arbeitsplätzen befinden, verteuern sich schneller als die Inflation, was zu einem Lohn- und Standortdilemma führt. München, Paris, London, Los Angeles, New York zeigen, was das bedeutet. Die Mieten gehen hier durch die Decke.
Daher sollten sich schon Jugendliche mit Finanzierungs- und Anlagethemen beschäftigen. Du fängst mit der Karriere an und besitzt vielleicht schon eine kleine Immobilie und ein ETF-Depot. Du lernst einen Preis zu verhandeln, Verträge abzuschließen. Wir leben schließlich im Kapitalismus oder der sozialen Marktwirtschaft. Es hilft, sich auszukennen, wie die Wirtschaft funktioniert. Eine minimalistische Lebenseinstellung ist eine weitere Errungenschaft, die einem auf dem Weg zum Wohlstand hilft.
Ratgeber sind eine gute Hilfe. Du findest solche Minimalismus-Bücher gratis in der Bücherei und im Internet für lau: Einfach Leben: Der Guide für einen minimalistischen Lebensstil
Letztens habe ich einen Kollegen kennengelernt. Hat von seinem neuen Auto geschwärmt. Beim Gespräch hat sich rausgestellt, dass er es auf Leasing holt, für ca. 350 Euro im Monat. Damit fährt er ca. 100 km einfach zur Arbeit. Das sind 4000 Euro im Jahr, ca. Und die zahlt er Jahr für Jahr. Ab einer bestimmten Kilometerzahl muss er draufzahlen.
Ja, kann sich lohnen, ich muss auch ab und an reparieren lassen, aber je länger man das alte Auto fährt umso mehr lohnt es sich. Dafür habe ich keine monatlichen Fixkosten. Der Kollege verdient weit weniger als ich nehme ich an.
Die nächsten Monate kaufe ich 3M und BASF per Sparplan. Da kommt dann sogar Geld durch Dividenden rein. 3M zahlt sich zur Hälfte selbst durch die Dividenden.
@ A.
Das ist eine weite Strecke. 100 km einfach. Das verschlingt viel Geld und Nerven.
Das Auto ist für einige noch immer ein wichtiges Statussymbol.
https://www.svz.de/ratgeber/auto/was-die-automarke-ueber-ihre-fahrer-verraet-id18058356.html
„Die nächsten Monate kaufe ich 3M…“
Du meinst wahrscheinlich M3 (BMW M3)…herzlichen Glückwunsch!
https://www.watson.ch/Spass/Auto/533732463-Bauern-Porsche-oder-Balkan-Raser–So-verschieden-sieht-man-Automarken-im-Ausland
Das Image einer Marke ist aber egal, wichtig sind die Kosten (Anschaffung + Betrieb). Wir haben einen alten Volvo, und ich bin sicher kein altlinker Journi oder Normcore-Hipster :D Brauchen den aber selten, keine 5000 km / Jahr. Wenn der mal den Geist aufgibt oder eine teure Reparatur ansteht ist vielleicht ein Versuch mal ohne Auto auszukommen, auch wenn wir uns rein theoretisch eine Luxuskarre leisten könnten, es macht aber einfach keinen Sinn. Finde es aber immer amüsant wie die Umgebung / Nachbarn reagiert, teilweise fast bemitleidend, ist doch ein schönes Gefühl wenn man weiss man könnte sich einen Ferrari kaufen aber macht es einfach nicht, wissen müssen sie es nicht.
https://www.nzz.ch/mobilitaet/auto-mobil/stau-ranking-2016-54-stunden-stau-in-zuerich-ld.147063
All diese Staustunden sind verlorene Lebenszeit, kann man gleich Faktor 5 rechnen an Lebenszeit da extrem nervend und sicher nicht gesund. Am besten einen Job wo man kein Auto braucht oder mit dem Zug pendeln und die Zeit nutzen.
Am besten ist sicher gar kein Auto, soll oder muss es trotzdem eines sein, sollte es nicht mehr kosten als maximal 2 Monatsgehälter, dann ist man vernünftig.
@ Mike
Du hast das gut auf den Punkt gebracht.
Altes Auto fahren. Am besten die meiste Zeit gar nicht nutzen. ÖPNV nehmen, wenn es geht. Oder Rad/Beine.
Nahe zur Arbeit ziehen, wenn möglich.
@Mike
Ja, Monatsgehälter ist zu allgemein, da jeder doch unterschiedlich verdient, aber so ca. 5000 mehr bin ich persönlich nur ungern bereit zu zahlen, ein Auto hab ich ,4500 , gezahlt vor 8 Jahren und das andere 3400 vor 3 Jahren weil wir zwei brauchen.Leider.
War nur ein Beispiel, das man es sich auch selbst schön reden kann ohne genau zu rechnen. Der Kollege hat mittlerweile ca 8000 Euro gezahlt in 4Jahren und es geht ja so weiter.
@A.
Das mit den 2 Monatsgehältern habe ich von Bodo Schäfer, ein erster Schritt wäre schon mal ein Auto (wenn überhaupt nötig) zu kaufen und nicht zu mieten oder leasen. 2 Monatsgehälter ist hart für Normalverdiener, aber es zeigt etwa das vernünftige Verhältnis. Wenn ich Kollegen sehe, die ein Auto leasen für 20 Monatsgehälter, dann sind die Probleme vorprogrammiert! Und dann sieht man diese teuren Luxuskarossen vor Aldi einkaufen, da verstehe ich die Priorität im Leben wirklich nicht mehr. Nix gegen Aldi, es gibt dort gute Sachen, aber sparen beim Essen nur damit man die Raten des Protzautos noch bezahlen kann, ist für mich ein Unding.
@Sven, 3M habe ich auch im Depot, schon richtig so ;)
@Tim guter Artikel. Stromschnellen, ausufernde Kochinseln, Klimbim hoch drei, was kommt ist kaum vorherzusagen.
Na ja, dieLebensmittel bei Aldi und Lidl sind genauso gut, teils sogar besser, als viele Markenprodukte. Einfach etwas Stiftung Warentest und andere Verbrauchertests ansehen.
Demletzt ist mir aufgefallen, dass die Markenhersteller nun ganz auf Pinienkerne im Pesto und sogar auf den Honig im Griechischen Joghurt verzichten. Unglaublich was man fürs Geld von Markenprodukten bekommt, wenn man es nicht einfach selbst macht. Frisch einkaufen kann man in jedem Markt.
Schöne Grüße
Jan
@Thorsten: Es gibt keine Grenzen, dieser TV kostet 20k
http://www.samsung.com/ch/tvs/suhd-ks9888/
Ein Kollege arbeitet als Küchenbauer, er hat letzten Monat eine Küche für eine Viertelmillion verbaut.
There is no limit :D
@Mike ich muss muss mich erst mal hinsetzen. Der Wahnsinn 20k für DumpfGlotze ! Wahrscheinlich ist die 250k Küche so wertvoll, dass sie nur zum gucken für Gäste ist und gar nicht wirklich benutzt wird ?!
@Thorsten: Die Küche ist das neue Prestigeobjekt wie früher das Auto, zum protzen für die Gäste, das Essen wird dann wohl geliefert :D Hab ein Bild gesehen 4 Backöfen und Steamer in Reihe und auch sonst alles verbaut was nur möglich ist…
Gut das werden reiche Leute sein die es sich vermutlich leisten können, schlimmer finde ich wenn der Mittelstand auch mitmachen will, es sich eigentlich nicht leisten kann und dies auf Pump oder auf Kosten der Altersvorsorge finanziert.
Das lustige ist, dass die Konsum-Clowns die solch eine teure Küche haben und dann gleichzeitig einen schicken Porsche in der Einfahrt stehen habe, meistens in Restaurants essen gehen :D
Ich gehe gern in Aldi und co. beobachte was die Menschen so kaufen. In Mediamarkt auch. VR wird ein Hit :-)
In Aldi etc sehe ich das der Süsskram weiterhin gut weggeht. Im Sommer auch weiterhin Eiscreme. Von wegen Fitness ist voll der Trend. Eher der Kauf von Fitnessprodukten.
Essenslieferdienste auch, so z.B. Lieferheld und so weiter. Habe eine kkeine Position in Grubhub aufgebaut.
Wenn ich sehe, wie wenig Menschen einen fitten Körper haben, ist es nur logisch, dass der Großteil immernoch alles in sich rein stopft, auf was er gerade Lust hat.
Auf meiner Arbeit gehen fast alle täglich zum bäcker, essen selten Obst. Mittags geht es zum Döner, fast Food oder es wird Pizza bestellt.
Beim einkaufen seh ich das gleiche Bild. Nestlé und co haben immernoch ihre Kundschaft :-) das wird sich auch nicht ändern meiner Meinung nach.
-M
Na hoffentlich nicht. Ich habe Nestle-Aktien. :-)
Schöne Grüße
Jan
Hallo Tim,
ich habe ein kleines 35qm Apartment in München-Schwabing. Dieses Jahr habe ich einen 3-stelligen Betrag an Heizkosten und Warmwasser erstattet bekommen. Mein Glück in diesem Fall sind nur 2 kleine Aussenwände, ansonsten bin ich von anderen Einheiten flankiert. Das drückt die Heizkosten enorm.
Die Großstadt bietet auch andere Vorteile; um zu meinem Arbeitsplatz zu gelangen fahre ich mit dem Rad einmal quer durch den Olympiapark und bin an meinem Schreibtisch. Das mache ich auch im Winter, da die Wege im Park immer geräumt sind. Ich habe einen Lidl nicht weit um die Ecke, wo ich einkaufen kann, und zu guter letzt bietet München ein sehr nettes Kulturprogramm an Ausstellungen und viele interessante Museen. Das paläontologische Museum der LMU zum Beispiel ist kostenlos zu besuchen und bietet eine kleine Sammlung an interesanten Skeletten und Fossilien, auf der Museumsinsel bietet das deutsche Museum eine kostenlose Bibliothek in der neben viel Fachliteratur auch aktuelle Magazine ausliegen. (Da geht man natürlich nicht täglich hin, aber trotzdem nett, dass es das gibt) Fitnessstudios habe ich gleich um die Ecke und wenn ich Lust habe kann ich stundenlang an der Isar laufen gehen.
Die Stadt bietet so viele Vorteile wenn man bereit ist die Nachteile in Kauf zu nehmen, die da wären; häufiges Hupen, auch an Sonn- und Feiertagen, ungeduldiger Autofahrer; extrem gestiegener Flugverkehr von anfliegenden Flugzeugen, die sich mehr und mehr dazu entschließen ihre Warteschleifen über München zu drehen; viele Touristen in deren Heimatland es scheinbar keine Radwege gibt und dazu neigen, hier mit Vorliebe auf dergleichen zu stehen und zu gehen; extrem lange Wartezeiten vor dem KVR (zum Glück kommt das nur selten vor, aber wenn ich mal einen Behördengang vor mir habe, muß ich mir mindestens einen halben Tag frei nehmen); und zu guter letzt haben die Läden hier leider nur bis 20Uhr geöffnet, im Prinzip reicht das aus, ist manchmal aber doch ärgerlich.
Ich finde als junger Mann oder Frau sollte man in eine Großstadt ziehen, um die Vorteile wahrzunehmen, später, mit Familie, kann man das anders angehen, aber bis dahin spricht nichts dagegen ein Vermögen in einer Großstadt aufzubauen.
Die offizielle Inflationsrate interessiert mich überhaupt nicht. Mich betrifft die persönliche Inflationsrate doch viel mehr. Beide können übereinstimmen – müssen aber nicht.
Wer in den neuen Bundesländern günstig zur Miete wohnt, ist von den teilweise enormen Mietsteigerungen in Großstädten kaum betroffen. Dafür spielt ggf. der Benzinpreis aufgrund eines hohen Pendelaufwands mehr ins Gewicht.
Hier kann jeder seine persönliche Inflationsrate ermitteln:
https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesamtwirtschaftUmwelt/Preise/Verbraucherpreisindizes/WarenkorbWaegungsschema/Content75/PersoenlicherInflationsrechnerUebersicht.html
Meine persönliche Inflationsrate liegt beispielsweise deutlich unter der offiziellen :-)
@ Snufkin:
So sehe ich es auch! Freunde meines Großvaters, eine Ehepaar, hat eine sehr niedrige Rente. Sie hatten eine selbst genutzte Wohnung in München. Vor einem Jahr haben sie die Wohnung verkauft, sind nach Zwickau gezogen. Dort haben sie sich 3 Wohnungen gekauft von dem Geld, in einer wohnen sie, die andern beiden werden vermietet.
Sie leben in Zwickau mit ihrer Mini-Rente besser als ein A15 Beamter in München…
So schaut es aus in Deutschland. Man muss nur wissen was einem wichtiger ist. Um mal die Preisrelationen zu zeigen: Miete pro qm in Schwabing = 22 EUR und Miete / qm in Zwickau = 5 EUR
@Tim Schäfer,
sag mal, setzt nun das grosse Bloggersterben ein? Armer Charlie gibt auf, Plutusandme scheint zu folgen? wie wirst Du es handhaben mit dem Datenschutz? Hast Du Dir schon Gedanken gemacht?
@all,
finde das natürlich schade mit den Bloggern, wobei ich nur noch ganz wenige Seiten verfolge, die Spreu hat sich definitiv vom Weizen getrennt in den letzten Monaten.
schönen Rest-Feiertag an Alle
Warum lohnt sich denn der Immobilienkauf nicht wenn die Immobilie wie in dem Focusartikel erst in 27 Jahren abbezahlt ist und nur 2% Rendite hat?
Wenn man morgen eine Immo kaufen könnte und der Mieter diese für einen in 27 Jahren abbezahlt hat, wäre man in 27 Jahren Immobesitzer und hätte bei Verkauf den Gegenwert. Wenn man das nicht macht hat man in 27 Jahren keine Immo und keinen Gegenwert. Das ist doch ein enormer Unterschied.
Selbst wenn jetzt noch 25k sofort für Nebenkosten nicht kreditierbar zugezahlt werden müssten, wären diese alternativ in Aktien bei 4% in 27 Jahren nur 72k und bei 6% 120k. Aber wer weiß was dann eine Immo kostet, bestimmt sehr viel mehr. Wieso wird der Restwert der Immobilie bzw. der spätere Gegenwert und die weitere Nutzbarkeit bei den Renditrechnungen unterschlagen? Ich würde das gerne besser verstehen.
@Kia,
weil wie alle anderen man immer vergisst, dass so eine Immo nicht von alleine steht.
In der Regel ist eine Immobilie wie eine Sparsau die regelmäßig gefüttert werden möchte. Machst du das nicht, dann hast du nach 27 Jahre eine baufällige Bruchbude mit Sanierungsstau an allen Ecken und Enden. Solche Immobilien sehe ich leider berufsbedingt sehr häufig. Da wird die Immo gerade so finanziert und die Bank sagt einem leider nicht, dass nach diesen 27 Jahren das Dach fertig, der Außenputz bereits völlig verwittert, die Heizungsanlage nur noch vor sich hin keucht, die Kellerabdichtung ihre besten Tage hinter sich hat, die Fenster verwittert sind, der gesamte Innenraum abgewohnt ist und der Vater Staat bei einer so umfangreichen Sanierung auch noch mit der EnEV winkt. Dazu kommt, dass du die Bude nur dann nach 27 Jahren abgezahlt hast, wenn du sie ständig vermieten kannst und dir kein Mieter mal so kurz ein ganzes Jahr ohne Miete einbrockt (das ist die absolute Mindestdauer einer Wohnungsräumung in D, wenn ein Single die Wohnung bewohnt und sich quer stellt) und dir das Haus vermüllt. Bei einer Familie mit Kindern ist es praktisch unmöglich diese per Wohnungsräumung vor die Tür zu stellen, wenn diese sich nicht um eine weitere Wohnung kümmern. Hier geht dann die Schutzbedürftigkeit des Kindeswohls vor deinen als Eigentümern. Viel Spaß beim Warten bis das Amt ein Obdachlosenheim für die Familie findet. Und du bekommst keine Miete und darfst sogar die Nebenkosten selbst bezahlen. Das ist Deutschland!
Dazu kommt weiter, dass die Eigenheimpreise nicht nur steigen können. Frag mal die Iren oder die Spanier nach dieser so sicheren Kapitalanlage. Die Deutschen lebten vor den Preisanstiegen Dekaden lang mit einer praktischen Nullnummer.
Sinken die Immopreise und damit die Sicherheiten für die Bank. Auch diese wird nervös. In der Regel passieren solche sinkenden Immopreise in Rezessionen. Das bedeutet du hast durch möglichen eigenen Jobverlust und den deines Mieters die doppelte Chance den Kredit nicht mehr zu bedienen. Die Bank freut sich, denn dann kann sie nach §490 BGB dir den Vertrag kurzerhand kündigen und fällig stellen. Deine Immo ist dann weg und du hast oftmals danach sogar noch weiterhin Schulden bei der Bank. Denn eine Zwangsversteigerung innerhalb einer Rezession ist dann doch eher wenig gut bezahlt.
Wer bei Immos einfach Kreditsumme vs. Mieteinnahmen und Abschreibung rechnet der lügt sich wissentlich oder unwissentlich in die eigene Tasche. Es ist ein nicht zu verachtendes Risiko dabei für das man am Finanzmarkt eigentlich eine Entschädigung in Form einer höheren Rendite bekommen müsste. Dazu kommt, dass gleich von Anfang an Rücklagen gebildet werden müssen und nicht erst, wenn es mal so weit ist. Nicht umsonst schauen Käufer von gebrauchten Wohnungen in Mehrfamiliengebäuden gleich am Anfang ob diese Rückstellungen gemacht wurden und wie hoch diese sind.
Schöne Grüße
Stefan L.
Prima Einstellung. Spannendes Depot.
@ Fit und Gesund
Mein Blog ist mein Hobby. Ich schreibe ihn in den USA. New York ist mein Lebensmittelpunkt.
@Jan
Die Eurokratie schafft sich selber ab, diese Bürokratiewahnsinn wird noch alle in den Abgrund ziehen, Tim tut gut daran, sich diesem Wahnsinn nicht hinzugeben, und 37 Cookie-Warnungen, 35 Datenschutzerklärungen auf 138 Seiten Gesetztestexte reinzuklastern, nur damit er 100% geschützt ist vor irgendwelche wahnsinnigen Idioten, die ihn abmahnen könnten, weil er Paragraph 354 der Datenschutzgrundverordnung nicht einhält! Und dies nur weil ein Formular mit 4 Feldern abgefragt wird, das von einem Standard-Blogsystem vorgegeben ist. Wie verrückt sind wir bloss geworden, dass wir uns alle dem hingeben, das gehört m.E. auch zum Hamsterrad. Ich bekomme täglich x Mails zur neuen DSGVO mit neuen Datenschutzerklärungen, Tipps, Kursen etc. ein riesen Geschäftsmodell orchestriert von der politischen Elite Europas. Kann da wirklich nur den Kopf schütteln, der USA käme sowas nie in Sinn.
Gerade diese lustigen Häuschen entdeckt:
http://de.tinyveroswiss.ch/zum-verkauf.html
Wäre ich jung und single, würde ich mir sowas überlegen, für einige Jahre, das Problem ist einfach dass man hier mit sowas wohl keine Aufenthaltsgenehmigung/Wohnsitz erhalten würde, man wird automatisch als „Zigeuner“ taxiert. Die Freiheit ist hier ziemlich eingeschränkt, obwohl das eine, zumindest für einige Jahre spannende Wohnform wäre, naturverbunden, minimalistisch und preiswert.
@Mike
Die sind ja cool! Habe ich direkt einem Kollegen weiter geleitet. Der träumt von sowas schon länger. Für den Preis sehr luxuriös. Da bekomm ich in unsrer Gegend kein 20m2-Appartment für. :D
Zum Clown-Auto habe ich auch eine Anekdote: mein Nachbar und seine Freundin hatten lange Zeit den Traum eines schnittigen Cabrios. Den haben sie sich vor anderthalb Jahren auch erfüllt. Stolz hat er mir diesen dann vorgeführt und alles erklärt. Ich wollte nicht einmal wissen, wie teuer der Wagen war, aber er hat es mir mit einem Schwang von Übermut bereitwillig erzählt. Gute 35000 Euro. Natürlich auf Kredit…
Jetzt sind beide alles andere als Großverdiener, im Gegenteil. Daher hat der Sohnemann zum Geburtstag kein Geschenk bekommen, da die Family ja jetzt den Gürtel enger schnallen muss aufgrund der Kreditzahlungen, die zusätzlich geleistet werden müssen.
Bei einem Hauskauf oder ähnlichem hätte ich sowas verstehen können. Bei einem Auto? Leider schwappt das massive Finanzieren von Fahrzeugen aus den USA auch hier rüber. Das wird noch ziemlich explosiv.
@ Jan
Das Ausfallrisiko der Miete ist ein Punkt. Aber die Instandhaltung unterschätze ich vielleicht. Allerdings zahle ich die teilweise auch als Mieter. Danke! Muss mich da noch informieren.
@ Mike
Ich halte die Tinyhäuser für ein total verrücktes Konsumgut, eine Art Veblen-Gut. Das sind Anhänger mit einer zusammengebretterter Holzbude drauf für 50000€. Wahnsinnige 50000€ für dünne Holzbretter! Man braucht ein Grundstück um die Bude mit Medien zu versorgen (Wasser/Abwasser/Strom) und einmal im Jahr geht es zum TÜV. Es braucht mindestens ein SUV um die dahin zuziehen, nichts mit Kleinwagen.
Für 1/50 des Geldes gibt es in jedem Baumarkt ähnliche Bretterbuden als Gartenhaus zu kaufen. Die können in jeden Kleingarten, welche es überall gibt, offiziell aufgestellt werden und dort gibt es auch die nötigen Medien. Wenn der Vorstand nett ist sagt keiner was wenn man da drinnen inoffiziell wohnt. Will man umziehen oder der Vorstand ist doch doof lassen die sich auch wieder auseinander nehmen und in einem Transporter zum nächsten Ort transportieren. Für 2000/3000€ Bekommt man auch 24qm auf zwei Zimmer plus Schlafgalerie. Ich würde diese Variante, komfortabler und 47000€ günstiger jederzeit einem Tinyhouse vorziehen.
Und alle die wirklich mobil leben wollen sind mit einem Wohnmobil doch viel günstiger und professioneller aufgestellt.
@ Kia
Bei einer ETW in WEG gibt es eine Instandhaltungsrücklage. Die kann nicht auf den Mieter umgelegt werden. Damit werden Ausgaben um das Haus beglichen. Es kann aber auch passieren, dass diese angehoben wird oder man aufgrund einer höheren Maßnahme (Dach, Heuizung, Fenster) extra einzahlen muss. Schaue dazu die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.
Was innerhalb der Wohnung passiert ist Deine private Angelegenheit. Strom, Bad, Böden. Das musst Du zahlen und kann auch nicht auf den Mieter umgelegt werden. 2% Rendite ist zu wenig. Der Mieter zahlt im Prinzip die Immobilie ab. Das kann man so sehen, aber bei 2%? Dein Gewinn ist die Kaltmiete abzüglich Instandhaltungsrücklage und nicht umlegbaren Nebenkosten wie Verwaltung, Rechtschutz, HuG?. Und das dann abzüglich der Kreditfinanzierungskosten. Je höher der Gap umso besser. Die Zinsen können in 10 Jahren ja auch wieder höher liegen. Bei Reparaturen und Instandsetzung kommt es auch darauf an wie teuer sie für Dich werden. Ein Bad kannst Du für 5000€ komplett sanieren. Es kann aber auch bei Vermietung das dreifache kosten. Privat sind hier vermutlich kaum Grenzen zu setzen (Clown Dusche > 30k und was einem sonst noch so einfällt). Du wirst vermutlich auch nicht mit einfacher Recherche bei Anbietern auf 5000€ für ein Bad kommen.
Kommers Kaufen oder Mieten ist vielleicht ein Buch um sich das Thema einmal nüchtern von den Zahlen her anzusehen. Er steht dem Kauf eher kritisch entgegen und hat auch keine Erfahrung als Vermieter. Interessant ist es aber trotzdem, auch wenn es eher negativ ist. Du kannst es ja auch lesen und überlegen wo er nicht Recht hat und was Du vielleicht besser machen kannst, wenn Du vielleicht selbst nachhilfst.
Ich strebe immer 5%+ Rendite an. Wachstum nehme ich gerne dazu, aber es zählt am Ende nur das Geld das man auch real erwirtschaftet. Die Rendite sollte nach ein paar Jahren zu erzielen sein. Damit kommt man mit dem aktuellen Stand der Zinsen auf sehr gute Renditen. Langfristig ist 5% dann auch kein schlechter Wert im Vergleich mit Aktien. Umso höher die Miete liegt umso besser kann die ETW auch wieder verkauft werden. Viele Wohnungen haben eine weit unter durchschnitt liegende Miete. Hier steckt Potential, aber es kann dauern bis Du die marktübliche Miete auch bekommst.
Falls als Beispiel ein 50 Jähriger alleinstehend in einer Wohnung in München für 5€ pro QM wohnt kannst Du nur auf 5,75€ erhöhen und erst nach 3 Jahren wieder. Das kann Dir auch bei einem verhältnismäßig günstigen Kaufpreis für die Region in die Quere kommen. Außerdem ist die Wahrscheinlichkeit für einen Umzug des Mieters unter den Bedingungen nicht sehr hoch. Das muss man alles abschätzen und überlegen, ob man das Risiko für das Objekt in Kauf nimmt.
@Tim
Super Artikel…wieder einmal…. Danke für die fast täglichen Motivationsschübe :-)
Ich denke mit einem Aktiensparplan auf einzelne Unternehmen kann man -sofern man ihn durchhält- ebenso wenig falsch machen wie bei einem ETF Sparplan.
Das größte Problem der meisten Anleger ist eher die eigene Psyche. Mittlerweile ist man überall der sekündlichen Informationsflut ausgesetzt. Dies wiederum führt meines Erachtens nach zu dem Problem das viele Anleger zu schnell nervös werden und ihre eigene Strategie über den Haufen werfen.
Ich setze auf ETFs und auf Einzelaktien. Bei Einzelaktien habe ich nicht die Disziplin, Branchen oder Regionen ordentlich zu gewichten. Da kaufe ich nach Lust und Laune. Die Diversifizierung machen meine ETFs.
Bisher habe ich nur Einzelaktien, würde aber per ETF für den Anfang gerne mal den asiatischen Markt abdecken. Mit ETFs habe ich mich bisher nur oberflächlich befasst. Außer auf niedrige Gebühren, worauf achtet ihr denn sonst noch? Gibt es einen guten ETF, der Asien möglichst breit abdeckt? Also im Idealfall bei Ing DiBa, da bin ich nämlich;)
Am meisten Rendite macht man mit einer selbstgenutzen Eigentums-Immobilie: Steuerfreie Rendite durch gesparte Miete. (Irgendwann kommen die noch auf die Idee, die gesparte Miete zu versteuern, wetten?)
Ich setze auch auf kostengünstige ETF-Sparpläne, aber nur als Teil des Portfolios. Also max. 25%. Beim nächsten Kurzsturz wird verstärkt eingekauft. Dafür müssen aber vorher liquide Rücklagen geschaffen werden.
@Andreas,
ich habe den Asien ETF von Vanguard und bin zufrieden damit.
@ Wohnung mit Domblick
na da wirst Du aber lachen, in der CH ist das bereits so, google mal Eigenmietwert, dafür können wir aber Hypozinsen und alle möglichen Reparaturen/Instandhaltungskosten von der Steuer absetzen (weiss nicht wie das in D ist) Die Schweizer haben schon mehrfach darüber abgestimmt, aber dieses Kuriosum wurde nie abgeschafft, viele CH-er zahlen deshalb die Hypothek nicht ganz zurück.
Am meisten Rendite macht man mit einer selbstgenutzen Eigentums-Immobilie: Steuerfreie Rendite durch gesparte Miete. (Irgendwann kommen die noch auf die Idee, die gesparte Miete zu versteuern, wetten?)
steuerfrei gesparte Miete? Miete enthält die Nebenkosten genauso wie sie auch bei einer Eigentums-Immo anfallen. Das Einzige was du sparst im Vergleich zur Miete ist der Gewinn den sich der Vermieter einstreicht.
Und von einer Rendite von einer eigenbewohnten Immo zu sprechen finde ich auch schwierig, schließlich erwirtschaftet sie ähnlich wie Gold erstmal nix und im Gegensatz dazu nutzt sie sich auch wieder ab (was ja ebenfalls in Miete eingepreist ist, da der Vermieter ja Rücklagen bildet).
Weiterer Punkt ist die steuerliche Absetzbarkeit von vermieteten Objekten bei allerlei Dingen die anfallen und kaputtgehen.
Ich stehe auch gerade vor der Entscheidung eine Eigentumswohnung (ETW) zur Eigennutzung zu erwerben.
Hintergrund ist eine Kündigung aus Eigenbedarf weshalb ich aus meiner geliebten Mietwohnung raus muss. Was neues zu finden ist hier bei uns im Frankfurter Speckgurtel, Vordertaunus extrem schwer momentan.
Also überlege ich eine kleine ETW (50-60qm) zu kaufen. Bai Kaufpreis etwa 200K und 40K Eigenkaptital.
Das was ich bislang an Miete gezahlt habe würde dann in gleicher Höhe in die Tilgung gehen.
Finanziell also kaum ein Unterschied, aber dafür gehört mir die Bude dann nach 15-20 Jahren.
Wäre doch blöd weiter Miete zu zahlen, oder was übersehe ich ?
@Dude
vll wird die Wohnung mit Frau und Kind zu klein
kommt auf dein Alter an, vll bist du ja in 15-20 Jaahren schon 70 Jahre
die Lage zu deiner Arbeit und der Umgebung sollte gut überlegt sein
hast du dann noch weitere Rücklagen für die Wohnung?
Sicherheit des Arbeitsplatzes
Wir hatten die gleiche Grundidee und haben das dann so umgesetzt, mit etwas Rücklagen falls etwas unvorhergesehenes passiert. Da wir beide im öffentlichen Dienst/ einer verbeamtet ist, ist das mit der Arbeitslosigkeit so gut wie ausgeschlossen.
@Dude:
Bekommt man bei euch in FFM/ Eschborn für 200k eine vernünftige Wohnung? Wie groß ist die Wohnung denn?
Ich empfehle dir: Informiere dich gründlich über das Thema Immobilien! So gut es geht, les dich ins Thema Immobilien ein. Du musst die Knackpunkte kennen auf die du achten musst beim Kauf. Vielleicht hast du jemanden im Freundes-/Bekanntenkreis der Vermieter/ Immobilien-Investor/Makler/Hausverwalter ist.
Wenn du zum Eigennutz kaufst, also nicht vermietest, dann würde ich eine relativ lange Zinsbindung (15 oder 20 Jahre) wählen!
@ Dude
Die Kaufnebenkosten beachten. Falls ein Makler im Spiel ist bist du leicht bei ~15% des Kaufpreises, dann wären 30k von deinen 40k schon weg…
Hallo Jan,
gut das mal jemand die wichtigen Dinge beim Vermieten anspricht. Das Thema „Vermieten“ wurde hier zuletzt doch als sehr einfach und toll hingestellt.
Die Abnutzungen halten sich zwar nach 27 Jahren in Grenzen, also das Dach sollte schon noch halten.
Aber:
Der größte Risikoposten ist in der Tat der Mieter. Im optimalen Fall hat man einen anständigen Mieter dann passt es.
Aber es gibt auch sehr unangenehme Fälle die einen Vermieter sogar in den Ruin treiben können. Soviel zum Thema: Immobilie=Betongold.
Erste Grundregel deshalb: Nie so finanzieren, das man auf die Miete angewiesen ist, weil z.B. ein Darlehen getilgt werden muss oder weil man sie als passives Einkommen zur Finanzierung des Lebensunterhaltes benötigt. Die Mietzahlung kann nämlich mal ganz schön lang ausbleiben.
Zweite Regel: Ausreichend Cash parat halten um schnell reagieren zu können. Mietausfall, Anwalt, Zwangsvollsteckungen müssen bezahlt werden um unliebsame Mieter überhaupt loszuwerden
Dazu die dann fällige Reparatur zur Weitervermietung. Denn geht mal davon aus, das Leute die eine Wohnung verwahrlosen lassen oder sogar verwüsten nicht sonderlich zahlungsfähig sind.
@Stefan, Alexander, Iceman : Danke für Euer Feedback.
Sitze auf einem 170K Dividenden Depot das gute Erträge abwirft. Das würde ich zur Finanzierung nicht liquidieren wollen.
Zu meiner Person, ich bin 39 und ohne Frau und Kinder. Freundin mit eigener Wohnung, aber Zusammenziehen ist auf absehbar keine Option.
Für 200K bekommst man natürlich nix modernes, sondern das ist hier im Raum dann schon 30 Jahre alt. Von Immos habe ich keine Ahnung. Also die Beurteilung und Einschätzung der Substanz kann ich nicht. Wäre n Kauf ins Blaue um aus der Miete raus zu kommen.
ich denke ich muss das nochmal gut überdenken…
50 qm für 200k. Das ist echt furchteinflößend. :o In Hamburg würdest Du etwa 120k bis 150k zahlen , je nach Lage natürlich.
@Fit und gesund
Danke! Meinst du den hier?
Vanguard FTSE Developed Asia Pacific ex Japan UCITS ETF
Warum ist bei Asien ETFs eigentlich öfter Japan ausgenommen? Hab nix gegen Japan und nehm die gern mit rein:)
Guten Abend,
wenn man Immobilien vermieten nicht als Job betrachtet, kann sich die Rendite schnell in Luft auflösen. Den Mietspiegel alle 2 Jahre studieren und umlagefähige Kosten auch wirklich umlegen sowie Rücklagen bilden sind die wichtigsten Punkte.
Eine meiner Mietparteien hat jetzt aktuell eine Mieterhöhung bekommen und akzeptiert. Als Vermieter muss man da wirklich am Ball bleiben sonst wird man schnell abgehängt.
Aber Charakter sind sehr unterschiedlich. Meine Tante ist eine geschickte Vermieterin und ihr Bruder, mein Vater eine absolute Niete als Vermieter. Die Beiden haben aber auch einen ganz unterschiedlichen Charakter und daher hat es hier sehr wenig mit Glück zu tun.
@Dude,
du musst keine große Ahnung haben, du musst nur bereit sein einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen. Das kostet weniger als man denkt. Bei dieser Immobilie sollte das 500 – 1000 € kosten. Wenig Geld für ein paar gesparte Neven. Dann für die letzten 5 Jahre die Berichte der Eigentümerversammlung anfordern und auch lesen. Darauf achten, dass du alle Berichte bekommst. Also fortlaufende Nummern beachten. Nicht das einer fehlt. Auf Anzeichen für zukünftige Sanierungen achten. Den Verkäufer schriftlich fragen, ob eine größere Moderniesierung oder Sanierung die nächsten 2-3 Jahre ansteht und in welchem Umfang. Ob mittelfristig bis 5 Jahre Planungen zu umfangreichen Arbeiten bestehen. Dazu die Höhe der Rücklagen checken. Und prüfen ob geplante Arbeiten durch die Rücklagen finanziert werden können. Gut verwaltete WEG sorgen vor und können das ohne Zuschußpflicht zahlen.
Den Energieausweis anfordern und die letzen 5 Nebenkostenabrechnungen zeigen lassen.
Besorge dir ein gutes Buch zum Thema Immobilien Kauf.
Wenn alles zu deiner Zufriedenheit ist, dann lasse dich von der Bank bei der Finanzierung nicht über den Tisch ziehen.
Gehe nicht nur zur Hausbank, sondern auch zu einem Kreditvermittler. Sondertilgung, Tilgungsfreie Zeit, Tilgungsanpaasung während der Laufzeit sollten ohne Aufpreis enthalten sein.
Und solltest du dich dann immer noch nicht wohlfühlen, sag den Kauf einfach ab.
Take care,
June
@June: WOW :). Das waren ein paar super Hinweise !!
Vielen vielen Dank !
@ Andreas das mit Japan ist so eine Sache die Bank of Japan hält ca 40% vom Markt. Das mag nicht jeder, sind so gesehen alles Staatsbetriebe. Das der Staat auch am Tropf der boj hängt, ist auch bekannt Verschuldung weltweit am grössten. Dazu kommt eine Inflation die trotz der jahrelangen Geldschwemme nicht in Gang kommt.
Denke das erklärt warum viele Investoren bei Japan nicht das beste Gefühl haben.
Also überlege ich eine kleine ETW (50-60qm) zu kaufen. Bai Kaufpreis etwa 200K und 40K Eigenkaptital.
Das was ich bislang an Miete gezahlt habe würde dann in gleicher Höhe in die Tilgung gehen.
Finanziell also kaum ein Unterschied, aber dafür gehört mir die Bude dann nach 15-20 Jahren.
Wäre doch blöd weiter Miete zu zahlen, oder was übersehe ich ?
Du übersiehst, dass das leider eine Milchmädchenrechnung ist. Du unterliegst der Annahme, dass man Miete ausschließlich zahlt um Vermieter reicher zu machen. Das stimmt zwar auch irgendwie, aber die Miete die du zahlst besteht nunmal auch bei vermieteten Objekten zum größten Teil aus laufenden Kosten und Rücklagen.
Nur weil Dir die Immo gehört sind diese nach wie vor da. Eine Übertragung von eingesparter Miete = Tilgung ist somit nicht möglich. Miete ist: laufende Kosten + Gewinn für Vermieter. Den Gewinn vom Vermieter ziehst du beim Erwerb ab, der Rest bleibt jedoch weiterhin erhalten.
Die Tilgungsmöglichkeit setzt sich eher daraus zusammen welche laufenden Kosten die ETW generiert, welche größere Anschaffung demnächst notwendig ist und dann schaut man wieviel man monatlich für eine Tilgung aufbringen kann. Das wird aber nicht der eingesparten Miete entsprechen.
@ Dude
Vor dem Kauf solltest Du überlegen, ob Du dort auch langfristig wohnen möchtest. Das ist bei den Kaufnebenkosten von ca. 10% ein entscheidender Punkt. Deine Gedanken kannst Du vielleicht auch mal mit Deiner Freundin besprechen. Nicht, dass Ihr da unterschiedliche Vorstellungen habt…
Erst wenn ganz klar ist, dass Du diese Art von Wohnung suchst und auch in der Gegend bleiben möchtest kannst Du über einen Kauf nachdenken. Aber ob der sich passend zu der Eigenbedarfskündigung realisieren lässt ist schiewrig.
Falls die Suche nach Mietwohnungen schwer ist, so ist die Suche nach Kaufobjekten vermutlich nicht leichter. Schaue Die einmal ein paar an. Dann wirst Du sehen, was Du für welche Summe erwarten kannst.
Du kannst die Rentabilität als einfachen Check selbst bestimmen. Realistische Jahresmieteinnahmen zu Kaufpreis beziehen. Es nützt natürlich nichts wenn Du hier 4% oder mehr errechnest, aber das Haus bzw. die Wohnung kernsaniert werden müssen. Das muss dann mit eingerechnet werden. Ich finde so etwas ideal, wenn der Preis stimmt. Aber damit muss man sich dann auskennen.
Für die Leute hier mit Vermietungsabsichten:
http://time.com/money/5282294/paula-pant-landlord/
Ich finde den Beitrag zwar viel zu kurz, aber er zeigt ein paar wesentliche Punkte für den Erfolg von Paula Pant.
Sie haben lange in WGs (nicht bester Lage) gewohnt
Sie haben direkt ein größeres Objekt gekauft, dabei ihren Lebensstil nicht angepasst
Sie haben zumindest am Anfang sehr viel selbst gemacht. Von Sanierung bis Vermietung
Sie haben das Risiko mit beachtet. Sie ist nach eigenen Angaben der Aufnahme von Schulden kritisch eingestellt. Sie haben die Finanzierungen nicht übertrieben. Das ist nach heutiger Sicht vielleicht zwar zu konservativ gewesen, aber es hätte ja auch anders kommen können. Das muss man immer mit berücksichtigen.
Heute lassen sie scheinbar vieles von Firmen erledigen von Reparaturen bis Verwaltung. Davon darf man sich nicht blenden lassen. Am Anfang haben sie selbst Gas gegeben. Das ist der entscheidende Punkt. Wenn es läuft und man anfängt zu skalieren muss man immer mehr die Hilfe von anderen in Anspruch nehmen. Und so muss es auch sein. Wenn die Einnahmen sich von dem eigenen Einwirken entkoppeln sollen muss man investieren oder ein Business betreiben, bei dem andere für das Geld arbeiten. Zum Investieren braucht man Geld, für das Business Engagement und Willen.
@June
Welches Immobilien-Buch kannst du empfehlen? :)