Clever Geld verdienen mit Immobilien

Das Thema Mieteinnahmen sollte niemand unterschätzen. Schnell kannst du kleine wie große Summen passiv jeden Monat kassieren. Denk zum Beispiel an den Stellplatz oder die Garage, die du eventuell vermieten kannst. Das kann dir im Monat zwischen 50 und 100 Euro bringen. Das ist zwar nicht viel Geld, es summiert sich aber über die Dekaden. Die Einnahmen können dann in einen ETF-Sparplan fließen.

Manch einer hat eine alte Scheune oder Lagerhalle. In alten Dörfern gibt es noch heute viele Scheunen. Die kannst du womöglich als Abstellplatz für Campingfreunde anbieten. Lebst du auf einer zu großen Wohnfläche, erwäge die Untervermietung.

Gerade wenn du jung bist, erwäge, eine Wohngemeinschaft (WG) zu gründen. Ich lebte mehrere Jahre im Studentenwohnheim in Stuttgart und in WGs in New York. Es war eine schöne Zeit. Einige Freundschaften sind entstanden, die ich noch heute habe. Nicht nur habe ich viel Geld gespart, sondern sehr viel Spass gehabt. Wir haben uns gegenseitig bei Problemen geholfen. Wir haben gefeiert, sind in den Urlaub zusammen gefahren und haben endlos über Aktien gefachsimpelt.

Airbnb kann viel Geld in Metropolen bringen

Denke darüber nach, eventuell ein oder zwei Zimmer für Airbnb-Gäste anzubieten. Das kann dir einiges Geld in die Kasse spülen – gerade wenn du in einer Metropole wohnst. Natürlich gibt es Einschränkungen, das musst du vorher abklären. Es unterscheidet sich, ob du Eigentümer oder Mieter bist und in welcher Stadt du wohnst. In Zeiten von Corona ist zudem Vorsicht geboten. In Berlin ist die Airbnb-Nachfrage eingebrochen. Doch die Zeit der Seuche scheint mit dem Impfstoff-Fortschritten begrenzt zu sein.

Einen Teil deines Hauses oder Wohnung zu vermieten, solltest du auf jeden Fall erwägen – wenn du den Platz hast. Wer ein Haus hat, kann vielleicht eine Einliegerwohnung einbauen. Diese kann womöglich 500 Euro Kaltmiete einbringen. Dieses Geld kann nach Abzug der Steuer in einen ETF gehen, das kann deine Altersvorsorge in Schwung bringen. Du hast auch steuerliche Vorteile. Alle Kosten, die auf die Einliegerwohnung entfallen, kannst du in deiner Steuererklärung geltend machen. Dazu gehören Zinsen, laufende Instandhaltungsarbeiten, Nebenkosten – alles anteilig am Haus und Garten.

Auch mit Ferienwohnungen kannst du Geld wie Heu verdienen, wie Blog-Leserin Katja zeigte.

“Einkommen aus Vermietung und Verpachtung werden wichtiger”, sagt Charlotte Bartels vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW). Mieteinnahmen spielen seit Jahren eine zunehmende Rolle bei der Vermögensbildung.

Vermieter nehmen in Deutschland pro Jahr zwischen 8.000 und 12.000 Euro ein. Das fließt wohlgemerkt neben dem Gehalt aufs Konto. Wenn du diese Nettomieterträge an der Börse oder in neue Immobilien investierst, wird es richtig spannend. So kann eine Lawine ins Rollen kommen.

Die höchsten Renditen erzielst du freilich mit Aktien/ETFs. Aber Immobilien sollte niemand unterschätzen, zumal du hier mit einem Hebel (Finanzierung) arbeiten kannst.

Ein Freund vermietet Kellerräume in New York: Eine kleine Gelddruckmaschine

Ein Freund in New York hat im Keller des Hochhauses, in dem er wohnt, mehrere kleinere Stauräume mit Cash gekauft und vermietet diese für 150 bis 300 Dollar je Monat. Er zahlte für die Stauräume jeweils um die 10.000 Dollar. Das erste Investment hatte er nach zehn Jahren amortisiert. Der schöne passive Cashflow sprudelt munter weiter. Weil er eh im Haus wohnt, kann er Probleme schnell vor Ort lösen, wie etwa eine Nachvermietung. Weil es so gut läuft mit der Keller-Vermietung, möchte er noch mehr Stauräume kaufen. Er ist begeistert davon, weil es ihm kaum Arbeit macht und sehr rentabel ist. Es ist so rentabel, weil kaum Kosten anfallen. Ähnlich ist das bei Garagen oder Stellplätzen.

Amerikaner wurde in 3 Jahren finanziell frei mit der Vermietung

Der Amerikaner Craig Curelop ging jetzt im Alter von 27 Jahren in die finanzielle Freiheit. Er hatte die Freiheit mit der Vermietung innerhalb von drei Jahren erreicht. Heute kassiert er 4.150 Dollar Cashflow pro Monat. Das ist für seinen sparsamen Lebensstil mehr als genug. Er muss nie wieder arbeiten. Es sei denn, er entscheidet sich dazu. Er arbeitet für den Finanzpodcast BiggerPockets.

Curelop schaffte es wohlgemerkt in die Freiheit mit einem niedrigeren Gehalt. Ganz allein. Sein Trick: Er kaufte Häuser in Denver im US-Bundesstaat Colorado in einer Gegend mit guter Nachfrage, renovierte und vermietete sie zügig. Er teilte die großen Häuser in kleinere Einheiten auf, um so mehr Mieteinnahmen zu erzielen.

Curelop finanzierte die Hauskäufe. Die Banken gaben ihm das Geld nahezu gratis, weil die Zinsen so niedrig sind.

Diese 3 Häuser kaufte Craig Curelop, die ihn reich machten

2017 kaufte Curelop sein erstes Haus. Es liegt zentral in Denver. Der Kaufpreis 385.000 Dollar. Seine Anzahlung waren nur 17.000 Dollar. Er lebte dort extrem bescheiden hinter in einer kleinen Raumtrennwand. Er vermietete einen Teil des Hauses als Wohnung. Die restlichen Räume bot er als Airbnb-Bleiben an. So erzielte er Mieteinnahmen von 2.850 Dollar im Monat und konnte selbst mietfrei leben. Er hatte Kosten von 2.250 Dollar zu tragen. Nimmst du seine Mietfreiheit im Wert von geschätzten 400 Dollar in die Kalkulation auf, so hatte er einen Geldvorteil von 1000 Dollar im Monat. Das ergab pro Jahr eine Summe von 12.000 Dollar. Kein schlechter Anfang.

2018 kaufte er sein zweites Haus. Kaufpreis 343.000 Dollar. Er zahlte 27.000 Dollar an -einschließlich einiger Renovierungen. Sofort vermietete er einzelne Zimmer für insgesamt 3.100 Dollar pro Monat. Ein suchte sich selbst etwas Platz und zog ein. Er erhöhte die Miete im ersten Haus, weil er ja dort nicht mehr lebte und die anderen Bewohner mehr Platz hatten. Er hatte im Haus Nr. 2 einen Cashflow (Geldvorteil) von 1.400 Dollar pro Monat nach Abzug der Kosten.

2019 kaufte Curelop sein drittes Objekt. Kaufpreis 380.000 Dollar. Er zahlte 19.000 Dollar an. Er gab zusätzlich 32.000 Dollar für Reparaturen aus. So kommt er heute auf die 4.150 Dollar Cashflow pro Monat. Hinzu kommt die Wertsteigerung der Immobilien mit der Zeit.

Hier sprechen Kollegen vom Podcast BiggerPockets über die Strategie von Craig Curelop:

Risiken bleiben bei der Vermietung: Mietnomaden, Leerstände

Natürlich ist das alles mit Arbeit verbunden. Und es gibt selbstverständlich Risiken. Was ist, wenn der Mieter nicht zahlt oder eine Ruine hinterlässt? Ein längerer Leerstand kann ins Geld gehen. Oder können die Mieten sinken.

Aber Wohnraum ist ein grundlegendes menschliches Bedürfnis. Jeder braucht nämlich ein Dach über dem Kopf. Solange du dich nicht zu hoch verschuldest und deine eigenen Lebenshaltungskosten niedrig hältst, kann vermutlich wenig anbrennen.

Craig Curelop möchte jetzt das “Van Life” genießen. Er hat ein umgebautes Fahrzeug gekauft und will bald auf Reise gehen. Er ist einen extremen Weg gegangen. Das muss niemand so machen. Es geht auch langsamer. Curelop will noch mehr Objekte kaufen. Er will ein großes Rad drehen.

Wer von den Lesern vermietet Immobilien? Welche Erfahrungen hast du gemacht? Hast du ein paar Tips für die Leser? Ich habe eine Wohnung in Deutschland vermietet und es macht mir Spass. Meine Eltern haben mir als Jungendlicher beigebracht, wie man vermietet, sie besitzen mittlerweile einige Appartements. Von ihnen habe ich einiges gelernt.

Nachtrag: Der New Yorker Vermögensverwalter Josh Brown, den ich schätze, warnt indes vor zu viel Euphorie. Vor allem warnt er davor, das Eigenheim als Investment zu betrachten, es sei mehr ein Konsumgut:

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Marco
1 Jahr zuvor

Hallo Tim,

Ich regele soetwas ueber Reits.Die wird man im Ernstfall schnell wieder los.Einen Mietnormaden und Immobilien nicht.

Beste Grüße Marco

Fit und Gesund
1 Jahr zuvor

https://www.finanzmixerin.de/immobilien-cashflow-negativ/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=immobilien-cashflow-negativ

 

eine Bloggerin die ich gerne mag und die sehr ehrlich ist.

 

Ich selber hatte ein paar Jahre eine Whg. vermietet, ich bin heilfroh dass das vorbei ist, nur Arbeit und das deutsche Steueramt hat mich arg gerupft.

Eisen Karl
1 Jahr zuvor

Ich habe drei abbezahlte und gut vermietete Eigentumswohnungen und schätze die verlässlichen monatlichen Einnahmen daraus sehr. Die Arbeit hält sich in Grenzen, da sich alle drei Wohnungen in einem erst 2015 neu errichteten MFH in guter Lage befinden. Mit meiner Familie (Frau, drei kleine Kinder und Familienhund) lebe ich in einem ebenfalls abbezahlten EFH mit Garten. Seit 2018 investiere ich sehr regelmäßig in ETFs (World und EM) und musste mich zunächst an die Schwankungen gewöhnen, die ich von den Mieteinnahmen nicht kannte. Ich hoffe, damit insgesamt gut diversifiziert zu sein und fühle mich wohl damit!

Viele Grüße Eisen Karl

Tobs
1 Jahr zuvor

3 Wohnungen, jeweils sehr schöner Altbau, in Metropolstädten in 1a-Lagen 2016 und 2017 noch -retroperspektiv betrachtet verhältnismäßig- günstig eingekauft.  Und es macht mir auch Spass. Schöne Entwicklung, Cashflow-trägt bei den ersten beiden Wohnungen Zinslast und nahezu Tilgung (nicht wirklich EK-optimierte 3%), bei der dritten Wohnung Zinslast und 3/4 der Tilgung (auch etwas über 3%). Also habe ich ein bisschen Liquiditätskosten, das ist aber ok. Die Wohnungen sind mit wenig EK finanziert, bei der ersten doch noch EK-verschwenderisch 20% des Kaufpreises und bei den danach folgenden nur noch so 5% des Kaufpreises. Bei der dritten Wohnung habe ich nicht steueroptimiert einmal sondergetilgt (für die Psyche), das mache ich aber jetzt nur beim selbstgenutzten Haus. Ansonsten toi toi, es gab immer wieder mal Kleinigkeiten in den Anlagen, aber gute WEGs, alles zusammen gut durchgemanaged. Anfänglich Vermietung über Makler, mittlerweile ziehe ich das komplett selber durch. Die Wohnungen habe ich so gekauft, dass ich selber drin wohnen würde (in der dritten hatte ich das eine Zeit lang auch als Pendlerwohnung). Immer wenn ich zu denen hinfahre, geht mein Herz auf. Man fühlt sich jeden Monat sicherer mit Ableistung des Zahlungsdienstes. Und in verhältnismäßig jungen Jahren ist es ein Vermögenssparplan. Du zahlst, weil Du musst. Das motiviert (sicherlich nicht allein) auch sonst den Hintern hochzukriegen.

1 Jahr zuvor

Hallo Tim,

Ich habe 6 vermietete Eigentumswohnungen in B-Lage einer Großstadt. Durch die rasante Preisentwicklung in den letzen Jahren sind die Wohnungen zu meinem grössten Asset geworden. Das obwohl ich mehr Zeit und Geld in mein Aktienportfolio investiert habe.

Destotrotz, haben Immobilineinvestments auch etwas unternehmerisches und sind sicher kein passives Investment. Im Schnitt sind es sicherlich 12-24 Stunden die an Zeitaufwand pro Wohnung pro Jahr draufgehen.  Ich teile mir den Aufwand mit meiner Frau. Sie macht die Abrechnungen und Steuererklärungen und ich die Mieterbetreung und den Ankauf von den Wohnungen.

Der Zeitaufwand und die Verantwortung seinen Mietern gegenüber ist sicherlich nicht für Jedermann.  Rückblickend bin ich sehr froh daß ich die Wohnungen gekauft habe.

Lejero
1 Jahr zuvor

Aus meiner Sicht sind Immobilien der Turbo beim Vermögensaufbau und werden von einem REIT bei weitem nicht erreicht. Vor einigen Jahren waren geeignete Objekte gut zu finden, inzwischen ist das sehr sehr schwer geworden. Selber kaufe ich schon seit mehreren Jahren nichts mehr, vor allem aber aus Diversifikationsgründen. Arbeit habe ich damit keine, ich nutze immer eine Verwaltung und würde das auch sehr für den Seelenfrieden empfehlen (bei Räumungsklagen, Mieterhöhungen etc.,). Die Problemmieter und unerwarteten Reparaturen gibt es natürlich auch, aber das weiss man vorher und kalkuliert das entsprechend ein.

Wenn man ein geeignetes Objekt findet würde ich den Kauf auch heute noch und auch für Anfänger immer noch sehr empfehlen.

 

yankee
1 Jahr zuvor

Vermiete ebenfalls,

seit 13 Jahren, mit 20 hohem Preis (Erbschaft) bezahlt, ein 5 Parteien MFH im Osten Deutschlands. Zeitgleich auch ein EFH mit Einliegerwohnung geerbt.

Seit letztem Jahr ist ein 3 Parteien MFH gleiche Region hinzu gekommen (95% finanziert) und aktuell sind wir an einem weiteren 5 Parteien MFH  dran.

Insgesamt macht es sehr viel Spaß, auch wenn immer wieder mal Arbeit ist und es etwas zu organisieren gilt.

 

Perpetuum Mobile
1 Jahr zuvor

Hallo Tim, guter und für mich sehr interessanter Artikel. Welche US- REITS könntest Du im Moment empfehlen bzw. sollten sich wieder erholen?

Nico Meier
1 Jahr zuvor

Mein Grossvater hat in den 1940er Jahren ein Haus gekauft. Darin gabs drei Wohnungen und im Erdgeschoss ein Geschäft. Grossmutter und er haben in diesem Gewerberaum gearbeitet eine der drei Wognungen selber bewohnt ubd die anderen zwei Wohnungen vermietet. Die beiden haben immer bescheiden gelebt wie die meisten Gewerbler. Mein Vater war erstsunt, als er für seinen Vater die Steuererklärung ausfüllen musste als er Hochbetagt war. Zurzeit sind alle 3 Wohnungen und der Gewerberaum vermietet. Das haus liegt 100m neben der Bushaltestelle mit dem Bus ist man in 10 Minuten in der Stadt. Mein Vater hat auch Aktien aber er sagt das Haus würde bedeutend besser rentieren.

 

Ralf
1 Jahr zuvor

Wir vermieten eine Studentenwohnung in fußläufiger Entfernung zur Hochschule. Allerdings wurde das nur gekauft, weil der Verwalter sich wirklich um alles kümmert (ist Generalmieter und vermietet dann weiter) und man damit quasi wenig zu tun hat. Und der Preis war noch ok.

Ansonsten sehe ich aber in D für Vermieter sehr schwierige Zeiten aufkommen. Die Rechtsprechung und Gesetze sind zu mieterfreundlich.

Nebenbei lohnt sich vielerorts ein Kauf für Neueinsteiger einfach nicht mehr weil die Preise sehr hoch sind. Die Mieten dagegen werden gesetzlich gedeckelt bzw. der Staat nimmt Eingriff in die Preisgestaltung z.B. auch durch Milieuschutzsatzungen in Städten. Für Investoren zunehmend ein Risiko. Zumindest für Neueinsteiger in dem Bereich. Wie soll man heute noch an günstige Immobilien kommen? Die hohen Preise werden sich mittlerweile auch bei weniger erfahrenen Verkäufern herumgesprochen haben.

Da ist mir eine Vonovia als Kleinanleger dann doch lieber.

Ufuk Erdem
1 Jahr zuvor

“Die höchsten Renditen erzielst du freilich mit Aktien…”? Sicher nicht, lieber Tim. Durch das Hebeln deines Eigenkapitals KANN man mit Immobilien exorbitant höhere Renditen als mit Aktien erzielen.

Tobs
1 Jahr zuvor

Aktien rentieren über lange Sicht auf  (jeweils breiter) Marktbasis höher. Dazu gibt es genug historische Daten. Immobilien und Aktien kann man nur als EK-Invest like to like betrachten, und nicht das gehebelte EK (auf dessen Basis man in der Tat sehr attraktive Renditen erzielen kann). Das wäre ja so, als würdest Du gehebelte Aktieninvestments mit nicht gehebelten Immobilien vergleichen.

Sparta
1 Jahr zuvor

Ich würde mich nicht als finanziell frei betrachten, nur weil man einen Cashflow aufgebaut hat, der aufgrund von massivem Fremdkapitals zu Stande kam & nach wie vor nicht annähernd mein alleiniges/mehrheitliches Eigentum ist.

DanielKA
1 Jahr zuvor

@ Sparta: Sehe das auch so, gerade der Amerikaner mit seinen Denver Mansions baut ein riskantes Kartenhaus auf, aber er ist auch bereit als semi-obdachloser zu wohnen, von daher gleicht sich das wieder aus.

in den USA wird sowieso etwas locker mit dem Thema foreclosure umgegangen.

Lejero
1 Jahr zuvor

@Sparta: für mich ist er schon finanziell frei, denn er muss keiner bezahlten Tätigkeit nachgehen um seinen Lebensstandard auf Dauer zu halten. Wenn sich die Rahmenbedingungen nicht dramatisch ändern, wird er das auch in 10, 20 Jahren nicht müssen. Risiko ist immer dabei, auch wenn ihm die Immobilien zu 100% gehören, dann kommt vielleicht in 20 Jahren das Thema Enteignung, massivster Mietendeckel oder was auch immer, und dann muss man auch wieder arbeiten.

Rüdiger
1 Jahr zuvor

Risiko ist immer dabei …

 

Es ist immer eine gute Idee, ein Auge auf seine Antifragilität zu haben  😉

 

Michi
1 Jahr zuvor

Das mit Garagen und Kellerräumen ist für den Anfang und den kleinen Geldbeutel ganz interessant. Aber wie kann man Kellerräume kaufen? Wie kommt man an Kellerräume?

Tobs
1 Jahr zuvor

@Michi

Das hilft leider nicht direkt in der Beschaffung (Deine eigentliche Frage) weiter, aber es gibt „Experten“, die Eigentumswohnungen vermieten, und „Dumme“ finden, die denselben Preis für die Wohnung auch ohne Kellerteil zahlen. Bei begehrten innerstädtischen Lagen bekommt man sowas erstaunlicherweise durch. Na ja, und die Keller werden dann eben eigenständig vermietet. Also ich bin jetzt sicherlich nicht der Schutzheilige aller Mieter, aber sowas mache ich persönlich nicht.

Sparta
1 Jahr zuvor

@Lejero

Bei finanzieller Freiheit gehört für mich größtmögliche Antifragilität mit dazu.

Eine Schuldenquote von 80, 90 % meiner Asset`s ist nicht`s, was ich mit Freiheit in Verbindung bringe.

Wenn`s schief geht, würde ich auch nicht auf den Staat oder Enteignungsparanoia motzen…

Es war das eigene Risiko!

Bzgl. Risiko habe ich schon genügend mit meiner “kleinen Klitsche” an der Backe. 😉

Tobs
1 Jahr zuvor

Nachtrag: Was anderes ist bei Vermietung möblierter Appartments (Wohnen auf Zeit), gerade die letzten Jahre attraktiv geworden wegen starker Konjunktur und Mobilität der arbeitenden Bevölkerung und auch als Gestaltungsmittel im Hinblick auf Mietenregulierung. Hier bietet sich sicherlich getrenntes Vermieten von Kellerräumen an, weil der Mieter der Wohnung sich typischerweise erst gar nicht richtig einrichtet.

Aston
1 Jahr zuvor

@Tobs, da hast du Recht, aber kaum eine Bank gibt dir als normalo einen Kredit für den Aktienkauf.

Ich kann schlecht zur Bank gehen und sagen die sollen mir einen Kredit von 100.000 geben. Die wollen Sicherheiten, in Form von Immobilien sehen.

 

Ralf
1 Jahr zuvor

“Das mit Garagen und Kellerräumen ist für den Anfang und den kleinen Geldbeutel ganz interessant. Aber wie kann man Kellerräume kaufen? Wie kommt man an Kellerräume?”

Kellerräume sind oft Bestandteil von Wohnungen in den Teilungserklärungen von Immobilien und daher in D getrennt eher schwierig zu kaufen. Bezahlbare Garagen in brauchbarer Lage als Kapitalanlage wären für mich super, sind aber mittlerweile so gut wie nicht mehr zu bekommen. Was noch interessant wäre sind Bauplätze. Mittlerweile aber in tauglichen Lagen echte Mangelware.

Die Immobilienpreise werden jedenfalls weiter klettern in D, zumindest in brauchbarer Lage. Die Mietpreise werden politisch bedingt jedoch nicht vergleichbar mitziehen. Und das ist der Knackpunkt für viele Investoren (vor allem Neueinsteiger auf dem Gebiet). Theorie und Praxis eben…

Lejero
1 Jahr zuvor

@Sparta:

Letztendlich basiert das doch eigentlich immer auf der persönlichen Risikobereitschaft, jeder muss sich mit seinem Profil Wohlfühlen.

Muss gerade über mich schmunzeln, bei Aktien bin ich risikoavers mit ausschliesslich ETF, bei Immobilien konnte es nicht riskant genug sein. Scheinbar hat man nicht nur ein gesamtes Risikoprofil, sonder auch noch Assetklassen spezifisch, die sich dann auch noch stark unterscheiden können 😉

 

Kiev
1 Jahr zuvor

@ Kellervermietung

Darüber habe ich auch schon nachgedacht. Ist bei mir in der Region eher unüblich. Auf hohe Einkünfte käme ich damit vermutlich nicht. Abhängig von der Höhe der Kellerräume wäre ein Ausbau und Wandlung in Wohnraum zu prüfen. Hier bietet sich vielleicht Kurzzeitvermietung an. Bei mir im Haus gäbe es so eine Möglichkeit für ein kleines Apartment im Souterrain. Dauerhaft wäre es nichts für mich, aber wir könnten es tatsächlich sehr gut umsetzen. Der Dachspitz bietet ebenfalls Möglichkeiten weitere Einnahmen zu generieren. Bei mir würden Kosten von knapp 100k für die Umbauten mit Dacheindeckung anfallen. Es ließen sich 10k an netto Einnahmen generieren. Somit ergibt es eine Rendite von 10%. Diese ist allerdings nicht ganz passiv zu sehen. Natürlich gibt es mit KFW und günstigen Darlehen noch einen weiteren Hebel.

Und es ist erst der Anfang. Der Hauptanteil der Kosten liegt bei der Dacheindeckung, die ohnehin in den nächsten 5 Jahren erfolgen sollte. Das Umlegen auf die neuen Einnahmen ist so gesehen nicht ganz korrekt. Außerdem können die 100k mindestens mit 2% (AFA) abgeschrieben werden. Dadurch sind jährlich 2k der neuen Einnahmen für maximal 50 Jahre steuerfrei zu realisieren. Manche Ausgaben können aber auch schneller abgesetzt werden.

Und dann geht es noch immer weiter…

Wie in dem genannten Beispiel bei Craig Curelop. Er hat bei der ersten Immobilie vermutlich mehr als einen Vorteil von 1000$ erzielt. Er hat durch das WG Leben auch niedrige Kosten gehabt. Zusätzlich kann er Internet und  Telefon den Mitbewohnern anbieten. Dadurch sinken nicht nur seine eigenen Kosten. Er kann auch die Kosten für solche Dinge anteilsmäßig absetzen. Einen neuen Laptop benötigt er schließlich auch für die Verwaltung, wie das Telefon usw. Wenn die Einnahmen steigen, dürfen auch die Ausgaben (positive Lifestyle Inflation) steigen. Ich kenne BiggerPockets auch. Seine Aussage bezüglich der Anpassung der Miete nach seinem Auszug habe ich etwas anders interpretiert. Hier versuche ich zumindest fair zu bleiben und nicht alles zu machen was theoretisch möglich wäre. Ich habe ein sehr gutes Verhältnis zu meinen Mietern.

Ich habe ein Depot nur für Vanguard ETFs. Dort sind um 14k investiert. Letztens habe ich in Summe 84€ an Ausschüttungen erhalten. Die Summe bekomme ich vermutlich 4 mal im Jahr, falls ich nicht weiter kaufe. Um 1000€ im Monat zu erzielen müsste ich hier um 500k in dem Depot haben. Falls ich 1000€ im Monat in das Depot einzahle dauert es ohne Zinseszins 40.5 Jahre. Wenn ich die Immobilie umbaue bekomme ich den Cashflow in ungefähr 6 Monaten. Dann würde ich allerdings einen großen Teil der Einnahmen zurück in die Tilgung fließen lassen. Fremdkapital macht auch nur im Rahmen Sinn. Ansonsten droht immer der Zusammenbruch des Kartenhauses.

Christoph
1 Jahr zuvor

Habe 2013/2014 zwei 60qm Wohnungen gekauft zum Vermieten und 2016 eine 100qm zum (erstmal) selbst bewohnen. Bei allen drei Wohnungen war auch großes Glück dabei was den Preis angeht. Bei den Anlageobjekten erziele ich absurd hohe EK-Renditen.

Aber mittlerweile sind Preise zu hoch und damit die Renditen zu niedrig. Schaue sehr viel was auf dem Markt passiert. Meiner Meinung nach ist viel zu viel Geld auf dem Markt. Daher bin ich vorsichtig und denke eher an das (teil-)verkaufen (ähnlicher einer Hausse an der Börse) in 3 Jahren.

Man muss sich schon wundern wie viele Immo-Coachs es mittlerweile gibt. So wie an der Börse: wenn dir alle was von leicht verdientem Geld erzählen wollen: Achtung!

 

Michael
1 Jahr zuvor

Gerd Kommer hat das Thema auch schon bearbeitet.

Kernaussage: Als privater Immobilienbesitzer ist man den Profis (z.B. Vonovia) in allen Aspekten unterlegen.

@Aston: JEDE Bank (bzw jeder Broker) gibt dir quasi-unbeschränkt Kredit zum Kauf von Aktien – eben genau in der Kombination “Kredit Aktie”. Nennt sich als Kombiprodukt “Hebel-Zertifikat”.

Tobs
1 Jahr zuvor

Ich hab Herrn Kommer ja noch nicht kennen gelernt; er kann aber bei Vakanz einer meiner Wohnungen gerne mieten (positive Mieterauskunft und Bonitätsnachweise vorausgesetzt) und dann nochmal gerne seine These überprüfen. 🙂

1 Jahr zuvor

Schöne Beiträge, kein Gepushe und kein Gejammer. Wenn man sieht wie unterschiedlich sich die Assets in den letzten Dekaden entwickelt haben, dann ist jede Behauptung irgendwas liege besser oder schlechter herleitbar, Mal ganz abgesehen vom Währungsrisiko außerhalb des Euroraums. Auch Mietnomaden und Wirecards dienen nur bedingt der Entscheidungsfindung. In die Bücher der Mietinteressenten kann ich reinschauen ( Schufa, Gehaltsabrechnungen, Kaution und Miete bar auf den Tisch ), bei Wirecards und anderen kann alles Mögliche sein oder passieren. 10 bis 20 Anlagen betrachte ich als Minimum , da kann man Assets mischen oder bei weniger Kapital in Reits gehen. Alle Anlagen sind eine Wette auf die Zukunft, gewohnt wird immer und es gibt immer erfolgreiche Unternehmen. Gold ist unvergänglich und die Menschheit wird immer energiehungriger. Nur Cash verbrennt , die Zentralbanken heizen damit den Konjunkturofen.

 

42sucht21
1 Jahr zuvor

@Curelop – Vom Cashflow leben & tilgen. Hinzu kommt die Wertsteigerung der Immobilien.
Cashflow & Immobilien ist so eine Sache. Da kann man jahrelang viel verstecken bzw. sich selbst schön reden. Wertsteigerungen? Ich dachte, der Wert des Gebäudeanteils der meisten Immobilien wäre nach 80 Jahren bei ca. 0% angekommen wenn nicht regelmäßig in Stand gehalten wird. Für normale MFH in DE gabe es kaum Nachfrage 1980-2005. Erst die letzten 15 Jahre. Ob das jetzt immer so bleiben wird mit den Wertstiegerungen?

@Garagenvermietung
separat zählt das oft als gewerbliche (Geschäftsraum-) Vermietung. Passende Verträge und die Umsatzsteuer nicht vergessen.

@Michael – Kommer, als privater Immobilienbesitzer den Profis in allen Aspekten unterlegen.
nicht zwingend. Es kommt auf das Objekt an und die eigenen Fähigkeiten. Bei Kosten für Verwaltung / Handwerkereigenleistung kann man Kostenvorteile heben. Microlagen gut einschätzen und hat kurze Entscheidungswege.

@Peter – Art of Selling
Danke für den interessanten Link.

Geduld
1 Jahr zuvor

Hallo in die Runde,

ich bin 27 Jahre alt und konnte in zwei Jahren einen Immobilienbestand von 11 Wohneinheiten im RM Gebiet um Frankfurt am Main aufbauen (Speckgürtel).

Die Renditen liegen alle bei mind. 5% brutto und kein Baujahr ist älter als 1985. Für mich ist Qualität entscheidender als die Quantität.

Das Portfolio besteht aus Büroeinheit , Tiefgaragenpaket und sonst nur ETW.

Alle Einheiten werden von einer Hausverwaltung verwalten und mein Zeitaufwand für die Bestandspflege ist minimal. Das was die Kunst ist, ist eher die Akquise….

Mit dem Immobilienbestand lässt es sich einfacher leben und sorgenfreier!!

Der Cashflow ist soweit in Ordnung und der Gewinn im Einkauf kann sich sehen lassen. Die aktuelle Sparquote liegt bei ca. 45% und die Deckung meiner Fixkosten erfolgt anhand meines Cashflows aus den Immobilien.

Mein Job : ein stinknormaler Bankangestellter im Retail Geschäft, der sich in Geduld und Ausdauer übt und sich nicht aus Emotionen leiten lässt.

Mein Lebensstil: ich spare nicht am leben und lege großen Wert auf ein geben und nehmen und versuche im Jahr 1 Nettogehalt zu spenden. Bin der Meinung, dass wenn man keine 5 Euro im leben gibt keine 100 Euro vom leben erwarten kann.

Viele Grüße

 

Michael
1 Jahr zuvor

@42sucht21:

Ja, es kommt auf die eigenen Fähigkeiten an, z.B.

– Grunderwerbsteuerfrei kaufen zu können

– extrem günstige Finanzierungen zu erhalten

– Mietausfälle aussitzen zu können

– Mengenrabatte bei allen Dienstleistungen zu erhalten

– Rechtsstreite ohne externe Anwälte führen zu können

– Alle staatlichen Förderungen auszunutzen

– Die zukünftige Nachfrage einschätzen zu können

Der überwiegenden Mehrheit privater Vermieter (mich eingeschlossen) mangelt es daran.

Glückwunsch, wenn es bei dir nicht so ist! Hast du schon einmal überlegt, im Hauptberuf “Immobilienunternehmer” zu werden?

 

Lejero
1 Jahr zuvor

@Michael:

Hr. Kommer hat sicher einige gute Überlegungen, aber bei diesem pauschalen “private Investoren sind Profis unterlegen” liegt er aus meiner Sicht falsch. Er stellt in der Argumentation größtenteils auf Skaleneffekte ab. Die gibt es auch sicherlich. Aber genauso wie KMUs gegen große Konzerne bestehen können (auch hier reichen die Skaleneffekte alleine nicht aus, sonst gäbe es keine KMUs mehr) können private Investoren auch gegen Profis bestehen, wenn sie ihre Stärken spielen können: schnelle Entscheidungswege, schnelle Reaktion auf Mieterbedürfnisse, kostenoptimales kombinieren von Sanierungsmaßnahmen etc.

Private Aktieninvestoren sind ja auch nicht zwingend Profis unterlegen, obwohl diese garantiert schneller Informationen bekommen, an nicht öffentliche Informationen kommen, geringere Transaktionskosten haben etc.

Ralf
1 Jahr zuvor

“..ich bin 27 Jahre alt und konnte in zwei Jahren einen Immobilienbestand von 11 Wohneinheiten im RM Gebiet um Frankfurt am Main aufbauen (Speckgürtel).”

Respekt. Wie kommt man in der heutigen Zeit an bezahlbare Immobilien? Noch dazu im Raum Frankfurt? Etwas mehr Input hierzu wäre durchaus ganz interessant.

Geduld
1 Jahr zuvor

Hi Ralf,

danke für die netten Worte.

Zu aller erst muss ich sagen, dass ich das Immobiliengeschäft aus Begeisterung und aus Leidenschaft heraus praktiziere und nicht primär wegen dem Cashflow oder wegen den Moneten … Ich habe auch meinen Fokus nur auf eine Assetklasse gelegt 🙂

Mein Motto lautet : nur ein Geschäft was du kontrollieren kannst ist dein Geschäft.

Ich bin durch meine Art nicht der der schlechteste im Netzwerkaufbau : Makler, Handwerker und Banken (Makler ist eher so eine Art Hassliebe !:))

Auch waren extrem zufällige Begegnungen ein Hebel für den Bestandsaufbau ..

Gibt es Zufälle im Leben ? Darüber kann man natürlich diskutieren 🙂

Zum Thema Mieter konnte ich einen sehr sehr guten Satz von einem Immobilienfondsmanager lesen : Geht’s dem Mieter gut dann geht’s auch dem Vermieter gut ! 🙂 Danach lebe ich und versuche eine freundschaftliche aber auch geschäftliche Beziehung mit meinen Mietern zu haben.

VG

Michael
1 Jahr zuvor

@Lejero: auch wenn einige kleine und mittlere Unternehmen (KMU) sich gut gegen Konzerne behaupten könnnen, bedeutet dies nicht, daß  KMUs im Mittel einen Vorteil haben, insbesondere nicht in hoch regulierten Märkten wie dem deutschen Wohnungsmietmarkt. Ebensowenig bestreitet niemand, daß es außergewöhnlich gute private Vermieter gibt.

Aufgabe: nenne zu jedem der nachfolgenden Konzerne, ein innovatives deutsches KMU, das zumindest betriebswirtschaftlich “besser” ist.

– Allianz

– ALDI

– SAP

– Deutsche Telekom

– Netflix

– Google

 

sammy
1 Jahr zuvor
sammy
1 Jahr zuvor

Und zum vorherigen Blogbeitrag wo einer meinte ab 100.000€ geht’s schnell: Vergiss es, gar nichts geht schnell und 100.000€ sind heute nichts besonderes mehr. Selbst mit 1.000.000€ ist man heute nicht mehr “reich”sondern höchstens wohlhabend. Dank der Notenbanken wird das Geld bald noch weniger wert sein.

Und Diejenigen die gemeinsam als Paar so wenig ansparen können es sowieso vergessen. Scheidung kommt, Geld geht.

Lejero
1 Jahr zuvor

@sammy:

wenn das der Herr Kommer sagt, dann ist das natürlich die einzig gültige Wahrheit. Amen 😉

Bin über den Artikel geflogen und an folgendem hängengeblieben: “Im Einkauf liegt der Gewinn.”. Meiner Ansicht nach eine absolut falsche und gefährliche Aussage. Der Gewinn liegt darin, ein gutes Geschäft realisiert zu haben. Wenn ein Geschäft in Summe nur 10% Gewinn bringt, spielt der Faktor ob ich 10% zu teuer oder zu niedrig eingekauft habe natürlich eine Rolle. Aber ein Geschäft mit 10% ist halt auch kein tolles Geschäft, da ändern auch ein paar Prozent im Einkauf hin oder her nichts. Ein tolles Geschäft ist z.B., wenn sich deine Amazon Aktie ver-x-facht hat, oder du mit einer gehebelten Immobilie dein eigesetztes EK verzehnfachst. In diesen Fällen völlig wurscht ob man 10% zu teuer kauft, wichtig war zu kaufen! Und deswegen halte ich diesen Satz für so gefährlich, weil man gute Geschäfte nicht abschließt wegen dem Versuch ein paar % hin oder her zu verhandeln, denn im Einkauf liegt ja der Gewinn. Ich habe mal eine Immobilie für 660K Angebotspreis nicht bekommen, weil ich 15K weniger zahlen wollte. Die Immobilie war es aber definitiv wert und 660K war ein ok Preis damals. Im Moment der Absage habe ich mich schon schwarz geärgert. Heute ist das Objekt deutlich mehr wert. Seit dem habe ich für mich diesen Satz gestrichen.

Bruno
1 Jahr zuvor

Immobilien sind nicht mein Ding, was ich jedoch interessant fände wäre Grundeigentum im Baurecht abzugeben. Da hätte ich die ganzen Mietersorgen nicht, Cashflow und der Wertzerfall der Immobilie auch nicht und im besten Fall noch ein anständiger Heimfall. Das funktioniert aber nur gut für sehr begehrte und teure Lagen, und hier liegt auch das Problem, an solches Land zu kommen zu einem fairen Preis. Das ist eine Kunst, ohne Vitamin B oder Erbschaften sehr schwierig zu vernünftigen Preisen. Risiko wäre wohl die Politik, welcher dieses Geschäftsmodell ein Dorn im Auge ist.

Und reich ist, wenn’s reicht.

Rüdiger
1 Jahr zuvor

@Bruno:  Und reich ist, wenn’s reicht.

 

Wow! Der gefällt mir!

 

Bruno
1 Jahr zuvor

https://www.cash.ch/news/top-news/immobilien-seit-coronakrise-wird-groesserer-wohnraum-gesucht-1658330

Dieser Trend wird sich wohl mit oder ohne Corona noch fortsetzen, viele Jobs können künftig auch aus dem Homeoffice erledigt werden, daher wäre ich auch bei vielen kommerziellen Reits vorsichtig.

PS: Sind REIT-Käufer eigentlich Immo-Bubis? Oder gilt das nur für ETF’s 😀

42sucht21
1 Jahr zuvor

@Michael
Da verrennen Sie sich etwas, denke ich. Es ist als Privatmensch ja auch sinnvoll direkt Aktien / ETF zu halten obwohl die professionellen Finanzinvestoren immense strukturelle Vorteile haben. Die haben aber ja auch ihre Nachteile. Ich konkurriere persönlich nicht mit Vonovia und nicht mit Blackrock.

Aston
1 Jahr zuvor

@Michael, ja aber im ähnliche Hebel Verhältnisse wie beim Eigentumserwerb zu erhalten müsste ich ja Hebel >10 einsetzen. Problem dabei ist das kurzfristig die Aktien nicht in die gewünschte Richtung laufen können = Knock Out

 

@sammy, naja er wirft auch mit vielen Annahmen und Behauptungen um sich. Er gibt das ja selbst sogar im Fazit zu:

“Über die nachhaltigen Eigenkapitalrenditen privater Kleinvermieter ist sehr wenig bekannt. Faktenorientierten Investoren ist das Anlass zu Skepsis und Vorsicht.”

Er sagt damit ja nicht das es sich nicht lohnt, bloß nicht in jedem Fall vorteilhaft ist.

Michael
1 Jahr zuvor

@Aston: ja aber im ähnliche Hebel Verhältnisse wie beim Eigentumserwerb zu erhalten müsste ich ja Hebel >10 einsetzen. Problem dabei ist das kurzfristig die Aktien nicht in die gewünschte Richtung laufen können = Knock Out

Hebel > 10 bedeutet bei Immobilien einen Beleihungsgrad von ca 95% (Beispiel: 10000 Eigenkapital, 90000 Darlehen, 5000 Nebenkosten -> 95000 zum Kauf der Immobilie, davon 5000 eigenes Geld)

Das ist sehr, sehr mutig und bei einem kurzfristigen Zahlungsproblem droht die Zwangsvollstreckung = Knock Out

sammy
1 Jahr zuvor

@aston

Falsch eher mit Fakten. Dass es wenig öffentlich zugängliche Statistiken im Bereich Immo Renditen gibt ist ebenfalls ein Fakt. Und das hat einen Grund. Die meisten rechnen sich ihre Immos schön und unterschlagen sämtliche Kosten, Steuern und Inflation in ihren “Berechnungen”.

sammy
1 Jahr zuvor

Wie schonmal erwähnt wurde verliert eine Immobilie an Wert ohne Instandhaltung und Renovierung. Das sind immense Kosten über die Jahrzehnte. Und passiv ist an Immobilien rein gar nichts! Man muss sehr viel Zeit investieren und Zeit ist Geld.

https://youtu.be/I8kdePKJDR8

Peter
1 Jahr zuvor

@sammy

Ich schätze deine Sichtweise sehr, doch man wird den Eindruck nicht los, dass du Kommer-hörig bist. Ich denke, dass Kommer schon ein Experte auf seinem Gebiet ist, was aber nicht heißt das sein Wort Gesetz ist. Auch er kann sich irren oder falsche Schlüsse ziehen.

Könntest du in Zukunft bitte noch weitere Quellen als Kommer angeben wenn du eine Behauptung aufstellst? Das würde deine Argumente noch zusätzlich untermauern.

Paluma
1 Jahr zuvor

@sammy von nichts kommt nichts. Mich persönlich stört die Arbeit nicht rund um meine Immobilien. So lange keine Renovierungen anstehen, hält es sich das auch in Grenzen. Ich finde du denkst zu engstirnig beim Vermögensaufbau.

Mein Opa hat in den 70er Jahren ein 10 Familienhaus gebaut, welches immer noch im Familienbesitz ist. Das Haus hat wesentlich zum Vermögensaufbau beigetragen.

Wir (meine Frau und ich) haben uns vor ein paar Jahren eine 4 Zimmer Wohnung gekauft, die wir erst drei Jahre selbst bewohnt haben umd jetzt vermieten. Läuft alles bisher ganz gut.

Risoko

Ein entfernterer Versandter von mir hatte um die Wende in Berlin mehrere Mehrfamilienhäuser. Durch Lehrstände ist er pleite gegangen und hat sich davon nie wieder erholt. Viele Schulden können einem natürlich auch um die Ohren fliegen, wenn es schlecht läuft.

 

Olly Wood
1 Jahr zuvor

@ „immenser arbeitsaufwand bei vermiteten wohnungen“

ich möchte gerne mal in die runde fragen wie hoch denn euer zeitaufwand pro jahr für eure mietobjekte ist. ich würde schätzen, dass bei mir keine 50 std. im jahr für 6 wohneinheiten (3 etw mit verwalter, ein mfh) sind. also für mich ist der zeitaufwand in ordnung. wie sind denn eure erfahrungen?

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