Betriebswirt Sven: 1,2 Mio € Nettovermögen. Mit seinem Partner hat er 6 Immobilien und 320.000 € im ETF-Depot

Sven hat mir diesen beeindruckenden Leserbrief geschrieben:

Hallo Tim,

ich habe einige Videos von dir auf Youtube gesehen und bin so auf deinen Blog aufmerksam geworden, den ich schon einige Zeit verfolge. Ich finde es sensationell, was du dir durch stetiges Investieren, Geduld und Ausdauer aufgebaut hast. Chapeau!

Ich dachte, ich muss dir jetzt mal meine Geschichte schreiben:

Mein Name ist Sven, ich bin Betriebswirt aus Karlsruhe. Nach meinem Studium in den 90ern habe ich erste Erfahrungen an der Börse gemacht. Leider habe ich damals alle Fehler gemacht, die man machen kann. Ich habe getradet, ständig gekauft und wieder verkauft. Durch die Gebühren, die damals noch viel höher waren als heute, blieb am Ende kaum bis gar kein Gewinn übrig. Wie so viele, habe ich nach dem Platzen der Dotcom-Blase alle meine Aktien verkauft und wollte erstmal nichts mehr von der Börse wissen. Außerdem hatte ich viel Geld für Restaurantbesuche, Möbel und Kleider ausgegeben.

Nachdem ich meinen Lebenspartner kennengelernt hatte, haben wir beide entschieden, uns 2003 eine Immobilie zuzulegen, eine 3,5 Zimmer-Wohnung in einem beliebten Stadtteil in Karlsruhe. Die Finanzierung mit 5% Zinsen erschien damals sogar historisch günstig. Wir hatten uns vor allem dafür entschieden, weil die monatlichen Annuitäten nicht höher waren als unsere beiden Mieten. Also, warum nicht zusammenziehen und die „Miete“ in was Eigenes stecken?

Schon 2011 war unser Immobilienkredit getilgt – dank Sondertilgungen

2011 war der Immobilienkredit bereits komplett getilgt, auch durch Sonderzahlungen, die wir immer wieder leisteten, wenn Geld übrig war. Rückblickend war das eine gute Entscheidung, denn fortan lebten wir quasi mietfrei. Heute müssten wir für die Wohnung locker über 1.000 Euro Kaltmiete bezahlen, die wir somit sparen und investieren können.

Nachdem der Immobilienkredit getilgt war, habe ich viel recherchiert, um herauszufinden, wie ich die gesparte Miete anlegen kann. Ich habe mir also reihenweise Bücher zum Thema Geldanlage, Investieren und Vermögensaufbau gekauft und alle Informationen aufgesaugt, die ich zu dem Thema kriegen konnte. Manchmal bin ich halbe Nächste vor dem Laptop gesessen und habe Videos dazu geschaut oder habe bis spät in die Nacht in einem Finanzbuch gelesen. 

Wir haben uns entschieden, zweigleisig zu fahren. Wir investierten über die Zeit in mehrere kleine Wohnimmobilien, alles Ein- und Zweizimmer-Wohnungen in der Stadt. Außerdem haben wir begonnen, über monatliche Sparpläne ein weltweit gestreutes ETF-Portfolio aufzubauen.

Heute sind wir beide schon über 50 (ich fühle mich aber nicht so alt).

Wir besitzen neben unserer abbezahlten Wohnung noch 5 weitere Wohnungen, die aktuell einen positiven Cashflow von über 700 €/Monat einbringen.

Das ETF-Portfolio ist inzwischen auf 320.000 € angewachsen. 

Unser Nettovermögen insgesamt liegt inzwischen bei ca. 1,2 Mio €.

Ich reduzierte meinen stressigen Job auf 30 Stunden je Woche

Ich konnte meinem stressigen Job auf 30 Std. /Woche reduzieren (4 Tage-Woche) und habe somit mehr Zeit für mich und das, was mich wirklich interessiert.

Wir investieren weiter fleißig in unsere ETFs und lassen uns von den Stimmungen an der Börse nicht beeinflussen. Wir haben schon zwei Crashs mitgemacht: Corona und Ukraine-Krieg. Wenn es an der Börse stürmisch wird, schauen wir einfach nicht ins Depot. Die Sparpläne laufen stur weiter.

Wir haben vor, die Mietwohnungen vor der Rente zu verkaufen und den Erlös in einen weltweit gestreuten Dividenden-ETF zu stecken.

Wenn ich direkt nach meinem Studium schon die finanzielle Bildung gehabt hätte, die ich heute habe, müsste ich sicherlich jetzt schon nicht mehr arbeiten. Aber lieber spät, als nie und eine 4-Tage-Woche ist ja schonmal ein Anfang.

Deine Geschichte und die Geschichte deiner Leser motivieren mich ungemein und zeigen mir, dass ich auf dem richtigen Weg bin. Vielen Dank dafür!

Viele Grüße aus Karlsruhe

Sven

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Ranny Assaf
9 Monate zuvor

Sehr anregender Artikel. Ich frage mich nur, wieso der Plan sein soll, die vermieteten Objekte vor der Rente zu verkaufen und den Erlös in Dividenden-ETFs zu investieren, gerade wenn die Wohnungen doch positiven Cashflow einfahren und Dividendenwerte erst wieder mit den Jahren ihre Früchte tragen.

Mr. B
9 Monate zuvor
Reply to  Ranny Assaf

Weniger Aufwand, das ist zumindest mein Grund dafür.

Claudi Omin
9 Monate zuvor
Reply to  Ranny Assaf

Macht schon Sinn! Insbesondere, wenn die Immobilie lang im Bestand ist, dann hat sie durch die erzielten Mieteinnahmen mit den verbundenen Tilgungen sowie Wertsteigerung einen meist deutlich höheren Wert als zum Kaufzeitpunkt. Ganz gegenläufig entstehen durch lange Vermietezeit immer höhere zu versteuernde Einnahmen, auch weil Abschreibungen und Zinsen sinken. Somit ist durch einen Verkauf und das Anlagen des erzielten Kaufpreises in einen weltweiten, soliden Dividenden-ETF meist mehr Ertrag möglich als noch durch das Vermieten. Die 30%ige Teilfreistellung bei den ETF Einnahmen sind ein zusätzliches Bonbon.

Chris
9 Monate zuvor
Reply to  Claudi Omin

Ich war mir über die 30% Teilfreistellung bei den ETFs gar nicht bewusst und habe eben erst angefangen danach zu googlen. Vielen Dank für den Hinweis!
Ist das etwas was die Banken bereits automatisch berücksichtigen?

Thorsten
9 Monate zuvor
Reply to  Ranny Assaf

Mein Hintergrund wäre : ich werde älter, und gesundheitliche Einschränkungen können von einem Tag auf den anderen kommen. Die geistigen und körperlichen Fähigkeiten werden nicht besser. Will ich mit 80 noch Änderungen im Immobiliensteuergesetz mitbekommen, renovieren, Mieterwechsel durchführen oder die Nebenkosten, Steuern errechnen ? Kostet alles Zeit.
Da erscheint ein pflegeloses ETF-Portfolio geradezu paradiesisch. Auch wegen der Liquidität. Ein Platz im Heim kostet mehrere 1000€ im Monat. Da könnte der Immobilienverkauf zur Unzeit notwendig werden.

Nuvolina
9 Monate zuvor

Vom Gesamtvermögen 1.200.000 sind 880.000 in Immobilien investiert.
In meinen Augen ein Klumpenrisiko.
Die eigengenutzte Immobilie wird normalerweise nicht zum (liquiden) Vermögen gezählt.

Lukas
9 Monate zuvor
Reply to  Nuvolina

Klar kann man das machen ! Nettovermögen = Vermögen minus Schulden. Warum sollte man also die eigengenutze abbezahlte Wohnung nicht dazu zählen? Ist doch egal ob liquide oder nicht.

Nuvolina
9 Monate zuvor
Reply to  Lukas

Ist halt generell in der Vermögensverwaltung nicht üblich.
Auch weil die selbstgenutzte Immobilie wahrscheinlich nie verkauft wird, eher vererbt.
Und oft wird sie aus persönlichen, emotionalen Motiven ausgewählt und nicht unter dem Gesichtspunkt eines Investments.
Eine Rolex würde ich auch nicht zum Nettovermögen zählen.

Releeze
9 Monate zuvor
Reply to  Nuvolina

Hinzukommt, dass die 880.000€ im Jahr “nur” 8.400€ abwerfen, was eine Rendite von weniger als 1% macht. Zugegebenermaßen mit Other People Money.

Sven
9 Monate zuvor
Reply to  Releeze

Die gesparte Kaltmiete, die komplett zum investieren zur Verfügung steht und die Tilgung, die ebenfalls zum Vermögensaufau beiträgt, darf man dabei nicht vergessen.

Sven
9 Monate zuvor
Reply to  Nuvolina

Wenn das Nettovermögen gesamt ca. bei 1,2 Mio liegt, heißt das nicht, dass die 880.000 Differenz zu den 320.000 im ETF-Depot alles Immobilienvermögen ist. Es gibt noch einige andere Vermögenswerte, die zum Nettovermögen zählen, wie z.B alte Direktversicherungen, die inzwischen beitragsfreigestellt sind.

Thorsten
9 Monate zuvor
Reply to  Nuvolina

Na ja, andere haben gar kei e Immobilien und nur Aktien. Auch ein Klumpenrisiko. Diversifikation besteht da nur innerhalb der Anlagenklasse.

Thorsten
9 Monate zuvor
Reply to  Nuvolina

Ach ja : Steuerfreiheit bei Verkauf der Immobilien nach 10 Jahren nicht vergessen. Aktien und ETF sind benachteiligt.

Tobs
9 Monate zuvor
Reply to  Thorsten

Am attraktivsten ist sicherlich die Steuerfreiheit nach Ablauf der 10 Jahresfrist. Das setzt natürlich einen Gewinn voraus. Hier gilt wie bei jeder anderen Asset Klasse auch, dass Qualität im Einkauf die Erzielung eines Gewinns gerade bei einem solchen langen Haltezeitraum begünstigt und man typischerweise bei Immobilien mindestens die Inflation hedged und typischerweise darauf eher noch eine reales positives Ergebnis erzielt (hier wieder: Standort- und Objektqualität sind wesentliche Trigger).

Und während des Kaufs und der Haltezeit profitiert man tatsächlich von vielen steuerlichen Vorteilen. Am schönsten ist immer das Absetzen, wie etwa die finanzierungsbedingten Kosten (Kosten für Eintragung von Grundpfandrechten und jährlich die laufenden Zinskosten) oder Instandsetzungsmaßnahmen (sofern sie nicht wegen der Sonderregelungen den Anschaffungskosten zugeordnet und linear abgeschrieben werden müssen) oder nicht umlegbare Kosten wie WEG-Verwalterkosten. Das lineare Abschreiben ist aber auch nicht so verkehrt. 2 Prozent auf den Gebäudewert oder sogar 2,5 Prozent bei vor 1925 errichten Immobilien ist eine nette Sache, wobei nicht zu vergessen ist, dass sogar dem Gebäudewert die Anschaffungskosten (Grunderwerbsteuer, Notar-, Gerichts-, gfs. Maklerkosten) erhöhend zugerechnet werden! Leider funktioniert der Grobe-Ansatz 85% Gebäudewert nicht mehr überall bzw. in Innenstadtlagen, weil natürlich die Finanzämter mitbekommen haben, dass dort die Grundstücke besonders teuer geworden sind. Hier sollte man für sich individuell kalkulieren, weil Verkäufer/Makler immer noch gerne mit dem 85% Ansatz versuchen Appetit zu erzeugen. Denkmalimmobilien mit ihren besonders hohen Abschreibungsmöglichkeiten sind noch mal etwas ganz anderes, wobei meines Erachtens hier häufig die Entwickler/Verkäufer sich schon so viel upfront von dieser Marge über den Kaufpreis abgreifen (ohne das sie das Risiko tragen), das man bei Denkmalimmobilien ziemlich viel vom Risiko über den Kaufpreis einkauft, weswegen sich das – wie ich finde – bei einer Risikoverteilungsbetrachtung nicht wirklich lohnt, weil die Rendite wegen des höheren Kaufpreises dann nicht unbedingt wesentlich höher ist. Ich verstehe rein kommerziell nicht, warum ich das Risiko tragen soll, dass ich das über die Jahre überhaupt mit Mieteinnahmen darstelle (Einzelfälle immer ausgenommen) und unter Strich in der Regel eine nur unbedeutend höhere Rendite erhalte, die dieses Risiko meines Erachtens keinesfalls aufwiegen kann. Null-Acht-Fünfzehn-Immobilien dürften vermutlich in der Regel für die meisten Privatinvestoren immer noch das Beste sein.

Und wie 4221 schrieb: Man kann schon selbst ein bisschen wertschöpfend tätig sein. Ich habe z.B. in meine Wohnungen Küchen reingesteckt, ordentliche Küchen, aber günstig eingekauft. Die (Küchen-) Miete hat hier nach ein paar Jahren die Kosten finanziert plus ich kann die Anschaffungskosten der Küchen über wenige Jahre (ich glaube es sind 5 Jahre) abschreiben. Das kickt einfach noch mal die Rendite und schont zudem die Wohnungen bei Mieterwechseln.

Solche Geschichten wie von Ralf mit den Horrormietern hört man immer wieder, sollte einem aber nicht vom selbstständigen Denken abhalten. Wer tolle Wohnungen in tollen Lagen vermietet, findet auch tolle Mieter, so einfach ist das. Vielleicht ist der eine oder andere im Handling mal anstregender oder hat etwas Mitteilungsbedürfnis (hier muss man als Vermieter schlicht etwas resilient sein), aber die Wohnung zündet von denen vermutlich niemand an. Ich erhöhe auch regelmäßig die Miete im fairen Rahmen, was bislang gut funktioniert (ein großer Fehler von vielen Privatinvestoren, dass sie sich das nicht “trauen” oder ihnen unangenehm ist, aber: dann selber schuld!).

Jan
9 Monate zuvor

Richtig Klasse gemacht von Sven. Ich denke er wird mit hoher Wahrscheinlichkeit sein Ziel erreichen. Weiter so.

Kiev
9 Monate zuvor

@ Sven

Schöner Leserbrief. Mit den Immobilien und Aktien werdet Ihr sicherlich alles genau machen können wir Ihr es Euch vorstellt.
Mit 50 Jahren ist es noch ein Stück bis zur Rente. Vielleicht findest Du auch einen Arbeitgeber mit idealen Bedingungen. Das Einkommen ist schließlich heute für Dich nicht mehr der wichtigste Faktor. Mit mehr Freizeit bleibt im Verhältnis auch mehr Netto vom Brutto übrig.

Aktuell erhalte ich verschiedene interessante Jobangebote. Manche Firmen bieten 37-42 Tage Urlaub, dann gibt es die Möglichkeit viel mobil zu arbeiten und sogar bis zu 30 Tage im EU Ausland. Thematisch muss das ganze natürlich ebenfalls passen und alles auf einmal gibt es sowieso nie.

Bei den Immobilien würde ich an Deiner Stelle etwas früher anfangen umzuschichten. Ich würde vor der Rente zwei Einheiten verkaufen und dann erst die nächsten beiden nach 5 Jahren. So sollte es keine Probleme mit dem Finanzamt in Bezug auf gewerblichen Anbieter geben.

Ein ausschüttender ETF ist für Euch nicht notwendig. Bis zur Rente werdet Ihr das ETF Depot gut ausgebaut haben. Hier würde ich ab jetzt weitgehend Thesaurierer verwenden. Diese werdet Ihr nicht benötigten, wenn zwei Immobilien verkauft werden und das Geld in andere ETFs oder bei einem anderen Broker investiert wird. Hier macht es Sinn Geld aus den neusten ETFs zu entnehmen (ETF Leiter). Da gibt es schließlich verhältnismäßig wenig Gewinn zu versteuern. Auf diese Weise können die alten ETFs in Ruhe weiterlaufen und von alleine mehr Wert werden. Dividenden müssen hingegen in voller Höhe versteuert werden. Falls Ihr Euch mit den Ausschüttungen wohler fühlt ist das auch kein Beinbruch.

Viel Erfolg!

Tobs
9 Monate zuvor
Reply to  Kiev

Hi Kiev,
natürlich sprechen die beiden am Besten mit einem qualifizierten Berufsträger, der seinerseits ausschließlich zur Steuerberatung befugt ist. Daher nur ganz abstrakt ohne die Anschaffungsdaten der hier in Rede stehenden Wohnungen zu kennen: Das Thema gewerblicher Grundstückshandel bei mehr als von 3 Objekten ist m.E. nur einschlägig, wenn zwischen Kauf und Verkauf ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht (Indikation: 5 Jahre). Wer also, hier mal rein fiktiv für den Zweck einer Beispielsbildung, in einem Jahr 10 Wohnungen kauft und diese “ganz klassisch” nach 10 Jahren wieder verkaufen möchte, fiele wohl nicht nur die 3-Objekt-Grenze.

Tobs
9 Monate zuvor
Reply to  Tobs

…fiele wohl nicht UNTER die 3-Objekt-Grenze…sollte es heißen.

42sucht21
9 Monate zuvor
Reply to  Tobs

@Tobs
Haben Sie eigentlich noch Kontakt zu -M?
Hat er seine Lochkarte inzwischen voll?

Tobs
9 Monate zuvor
Reply to  42sucht21

@4221:
Ja, habe ich – er ist gesund und munter, wovon ich mich gelegentlich persönlich überzeuge.

Seinen disziplinierten Ansatz hat er nicht aufgegeben, und seine Lochkarte ist fast voll (und die Karte hat in der Zwischenzeit auch keine weiteren Löcher hinzugefügt bekommen). Einige wenige Werte von mir haben Überschneidungen mit denen von ihm. Hätte ich nur ansatzweise eine derart disziplinierte Investment-Strategie wie er, wäre ich ein Anleger mit wesentlich besseren Ergebnissen. Er hat einige Unternehmen zu Kursen bekommen, die ich eigentlich auch ganz gerne bezahlt hätte. Er wurde hier manchmal im Forum ein wenig dafür gescholten; er hat das aber m.E. ziemlich smart und – wie man auf dem Fußballplatz so schön sagt – abgewichst durchgezogen.

42sucht21
9 Monate zuvor
Reply to  Tobs

@Tobs
Schön davon zu lesen! Grüße aus dem Forum an ihn.

Das diszipliniert auf die Kaufgelegenheit zu warten ist schon wichtig. Dann bei der Gelegenheit auch substantiell einzusteigen und nicht doch wieder zu Zweifeln ebenfalls. Beides nicht einfach.
Oft dreht der Kurs auch kurz vor Erreichung der gesetzten Kaufschwelle wieder gen Norden und man verpasst Gelegenheiten. Das zermürbt. Zumal eben die guten Unternehmensaktien meist nie so günstig werden wie man es gerne hätte. Ich bin dazu über gegangen bei LUROs bereits nördlicher meines Kaufpunktes gestückelt einzusteigen und falls es weiter runter geht nachzulegen. Bei och nenn jetzt mal Linde oder so käme man sonst kaum rein und verpasst dann die >100%. Na ja, das machen wohl die meisten so in etwa :-)

Kiev
9 Monate zuvor
Reply to  Tobs

@ Tobs

Ich habe selbst noch nichts verkauft, aber davon gehört. Ich kenne ein paar Immobilien-Investoren, die in der Phase des Verkaufs darauf geachtet haben. Mein Haus habe ich aus steuerlichen Gründen per Vorverkaufsrecht erworben, damit der Verkauf nicht zu früh durchgeführt wird. Das ging vom Verkäufer aus.

Vielleicht ist es nicht notwendig? Wenn ich mehrere Einheiten verkaufen würde, so würde ich eh mit 1-2 anfangen. Eine kleine zeitliche Pause schadet nicht und kann auch mit Cost Average ein wenig vor einem Crash schützen. Bei einem Crash nach dem zweiten Immoverkauf wäre das Depot dezimiert, aber es würde weiterhin Miete fließen, so dass entsprechend gut neue Anteile aufgestockt werden könnten.

Tobs
9 Monate zuvor
Reply to  Kiev

Hi Kiev,

wie gesagt, für die 3-Objekt Grenze schaut man wie durch eine Schablone, ob es den zeitlichen Zusammenhang gibt, oder nicht. Das ist recht binär, also ja oder nein.

Wegen Deines damaligen Verkäufers: Wenn das Vorkaufsrecht gemacht wurde, weil er den Ablauf der 10 Jahres (Spekulations-) Frist sichern wollte, war er ganz schön mutig oder vielleicht naiv, was aber nicht Dein Problem gewesen war. Denn dem ganzen liegt auch ein innerer Tatbestand zu Grunde, sprich jede Manifestation, dass die Absicht 10 Jahre lang zu halten nicht von Anfang an vorgelegen hat, kann das Finanzamt aufgreifen und versuchen gegen Dich als Verkäufer zu nutzen. Bereits das Anlegen des Verkaufs nach Ablauf der 10 Jahre kann das Finanzamt freudig aufgreifen. Rechtsanwälte würden Dir raten, vor Ablauf der 10 Jahre in keinsterweise Verkaufsabsichten zu dokumentieren, und sein es nur ein Inserat oder ein Schriftverkehr mit potentiellen Interessenten. Aber wie geschrieben, das was ja damalig nicht Dein Schreibtisch.

Martin
9 Monate zuvor
Reply to  Tobs

Ich schalte mich einmal kurz ein zum Thema “Gewerblicher Grundstückshandel” (GWH).

Man muss dazu wissen, dass dieses Konstrukt rein auf Rechtsprechung basiert d.h. gesetzlich nicht geregelt ist.

Daher ist auch die 3-Objekt-Grenze gerade kein fixes gesetzliches Tatbestandsmerkmal sondern letztlich nur ein “flexibles” Indiz.

Übersetzt:

Es gibt Fälle, da haben Gerichte auch bei einem Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von 5 Jahren keinen GWH angenommen.

Dann gibt es aber auch Urteile, da wurde bereits bei Verkauf eines (!) Objektes auf GWH entschieden.

Fazit:
Es kommt leider immer auf den konkreten Einzelfall an. Beratung durch einen kompetenten Steuerberater ist vor Verkauf daher immer ein Muss.

Tobs
9 Monate zuvor
Reply to  Martin

So ist es, und genau deswegen schrieb ich in meinem Post „Indikation“. Als langfristiger Bestandshalter, der – z.B. – nach 10 Jahren grosszügig rausdreht, wird man vermutlich keine Probleme bekommen, unabhängig davon, wie viele Objekte es dann sind. Ob ich mich umgekehrt trauen würde, sogar mehr als 3 Objekte 5 Jahre nach Ankauf rauszudrehen, ist mich betreffend eh nur hypothetisch, da ich klassisch als mindestens 10 Jahres Bestandshalter kaufe.

Oki
9 Monate zuvor

Top Artikel, hier kann man wieder sehen, dass es mit Immobilien schneller geht als ohne.

Der Leverage Effekt ist etwas geiles (wenns funktioniert).

Mit Immobilien wollen einige nicht aber ohne geht auch nicht i.d.R.

Wenn man sich die Vermögenswerte / Assetklassen von reichen/vermögenden Menschen anschaut sind immer Immobilien dabei.

Am besten ist es natürlich wenn die vermieteten Immobilien einen Cashflow erzeugen und man diese in den Aktienmarkt schmeisst (so mache ich es). Der Cashflow wird momentan in einen ETF Sparplan weitergeleitet.

Es gibt nicht nur die eineeeeee Assetklasse.

Die Mischung machts.

Gruß

Norbert
9 Monate zuvor

Immobilien machen leider idR viel Arbeit, ich bin froh, dass ich meine verkauft habe. Dagegen ist die Anlage in Aktien ebenso einfach wie – mit buy and hold – erfolgversprechend, die Dividenden sind – wenn man es denn möchte -ähnlich hoch wie die Mieteinnahmen, außerdem ist man grandios flexibel. Aber man kann mit beiden Asset-Klassen gut fahren, wirklich bedeutsam ist nur, dass man früh mit dem Investieren beginnt und kontinuierlich sein Depot und/oder Immo-Vermögen aufbaut. Hierzu motiviert der gegenseitige Austauch, wieder ein guter Beitrag!

Ralf
9 Monate zuvor

Einige Anlage-Klassen wie auch Immobilien können interessant sein. Gerade bei Immobilien sehe ich aber zunehmend Risiken durch zunehmende politische Einflussnahme (Mietpreisbremse, Sanierungzwang….), tendenziell eher schwierigeres Mietklientel und je nach Objekt doch einigem Zeitaufwand. Auch die WEG ist manchmal so eine Sache. Kein Witz: Bei einer der Wohnungen meines Onkels haben Mieter (einige Jahre her) eine Art Lagerfeuer im Wohnzimmer veranstaltet. Er hatte schwer zu kämpfen, die aus der Wohnung zu bekommen! Bei unserem Mietrecht möchte ich kein Vermieter mehr in D sein.

42sucht21
9 Monate zuvor
Reply to  Ralf


Ein Lagerfeuer im WZ ist schon krass. Aber andererseits, erneuert man anschließend den Bodenbelag / Tapete auf Mieter- und/ oder Versicherungskosten und man hat einfach umsonst renoviert und kann teurer neu vermieten. Manche renovieren dabei (nicht rechtens (!)) mehr als kaputt war und manche führen die arbeiten mit dem Versicherungsgeld bezahlt in Eigenleistung selber (rechtens !) steuerfrei aus. Man hat duch soetwas eben auch eine Gelegenheit zu finanziellen Gestaltungsmöglichkeiten wenn man seine Chancen sucht.

Der Fremdkapitalhebel ist nett aber für abhängig beschäftigte Lohnsteuerzahlerinnen sind der eigentliche Hebel durch Immobilien mMn a) die Steuergestaltungsmöglichkeiten und b) sich Eigenleistung sehr gut entgelten zu lassen.

Ralf
9 Monate zuvor
Reply to  42sucht21

Die Tür zur Wohnung wurde auch demoliert. Auf den Kosten bliebt er im Endeffekt sitzen (Sozialfall). Vor allem der psychische Stress war ein gewichtiger Faktor.

Konnte man einst nicht auch Kosten für Erwerb oder Bau einer selbstgenutzten Immobilie in D über 40-50 Jahre steuerlich abschreiben? Irgendwelche Abschreibungsmöglichkeiten muss es da mal gegeben haben. Diese wurden meine ich mit einer Steuerreform abgeschafft. Bin mir nicht ganz sicher. Wäre aber ein Instrument, um den Eigentumsanteil in D insgesamt zu fördern. Wenn man politisch den Willen hätte….

Verwaltungsaufwand, rechtliche Unsicherheit und diverse Mietrisiken stellen durchaus für Kleinvermieter Hürden dar. Ich möchte es nicht mehr. Ausnahmen wären für mich Microapartments in sehr guter Lage und mit vernünftigem Gesamtpaket (Baujahr, WEG, Verwalter etc.). Sind aber zu gutem Preis derzeit nicht so einfach zu bekommen.

42sucht21
9 Monate zuvor
Reply to  Ralf


Der 24 jährige Sohn eines Bekannten macht es gerade vor. Das ist 1. bzw. 2. Einwanderungsgeneration. Die haben Biss und wollen was erreichen. Der studiert nicht irgendwas mit Sprachen und braucht ne Erholungsauszeit nach dem Schulabschluss sondern hat ne Ausbildung gemacht und neben seinem Vollzeitjob mit Überstunden schafft er privat. Er hat ein 2 FMH gekauft im erweiterten Speckgürtel. Mit viel Eigenleistung wird das Haus gerade renoviert. Zuerst das 1. OG & DG, das ist jetzt beides fertig renoviert und wurde bereits vermietet für die Finanzierung. Jetzt kommen EG und Keller dran zum selber wohnen. Die Freundin ist nun mit eingezogen und die gesparte Miete wird ebenfalls investiert. Das Projekt dauert wohl 4-5 Jahre mit einigen Entbehrungen und viel Arbeitsbelastung aber dann haben sie es bezüglich Eigenheim mit Ende 20 doch geschafft. Ganz ohne nach weiterer Förderung durch den Staat zu rufen.

Ralf
9 Monate zuvor
Reply to  42sucht21

Kann ich bestätigen. Viel Eigenleistung ist ein gewaltiger Faktor um Geld zu sparen. Wenn man es fachlich richtig umsetzt. Habe ich selbst gerade weitgehend hinter mir bei der Renovierung vom gekauften Haus.

Aber: Nicht zu unterschätzen ist wie das auch auf die Knochen gehen kann. Gerade wenn man die Abläufe und Bewegungen weniger gewohnt ist. Etliche meiner Elterngeneration haben körperlich sehr schwer für das eigene Haus geschuftet. Und sich die Gelenke und Gesundheit im Laufe der Jahre ein Stück weit ruiniert. Das Ganze hat daher zwei Seiten.

Von daher finde ich gerade Aktien und ETFs eine sinnvolle Anlageklasse für alle, die das mit Eigenleistung und Immobilien generell nicht können oder möchten.

Kiev
9 Monate zuvor
Reply to  Ralf

@ Ralf

Der Mieteranteil liegt in Deutschland knapp über 50%. Sicherlich wird im allgemeinen mit fremden Eigentum nicht im gleichen Maße wie mit Eigentum umgegangen. Die Geschichte mit dem Teppich glaube ich Deinem Bekannten. Es gibt vermutlich nicht viel was es nicht gibt. In Anbetracht der hohen Zahl an Mietern gehe ich allerdings nicht davon aus, dass diese Geschichten die Regel sind. Andernfalls wäre es für Sven oder andere schwierig mehrere Immobilien zu erwerben, wenn ständig ein Teppich brennt oder wieder ein Mietnomade Einzug genommen hat.

Die aktuelle Lage finde ich für Immobilien interessant. Nach einem Kauf verliert eine Immobilie aufgrund der Nebenkosten für die ersten 1-2Jahre. Insofern sollte so ein Kauf nach vielleicht 10 Jahren betrachtet werden. Hier sehe ich aktuell gutes Potenzial, dass der Wert nach 10 Jahren zumindest erhalten bleibt. Das gilt natürlich nicht für jede Region in Deutschland. Ich selbst habe allerdings kein Interesse mehr an einem gehebelten Kauf. Chancen und Risiken passen für mich nicht mehr.

Ich kann natürlich nicht sagen, ob Immobilien deutlich besser oder schlechter als ein diversifizierter Aktienkorb laufen werden. Im Zweifel macht man am besten beides.

DanielKA
9 Monate zuvor

Schönes Beispiel aus meiner Heimat :-)

Lage, Lage, Lage und kein Einzelobjekt. Die Horrorstories sind in guten Lagen ehr unüblich. Zudem würde ich mehrere Wohnungen kaufen, um das Risiko zu diversifizieren.

Lad
9 Monate zuvor

Das ist Tragödie, was dem Sven passiert ist. Sehr traurig für seine Eltern. Aber niemand wird ihn bedauern. Er sollte vorsichtiger bei der Hochzeit sein.

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