Alptraum Eigenheim: Höchste Zeit um mit Vermietern Geld zu scheffeln. Welche REITs besonders viel Dividende zahlen

Nur 18,3 Prozent der Deutschen besitzen Aktien bzw. Fonds. Das geht aus einer Statistik der Deutschen Aktieninstituts hervor. Das ist eine zu geringe Quote angesichts der zunehmenden Altersarmut. Die deutsche Politik versäumt seit Jahrzehnten, das Aktien- und ETF-Sparen zu fördern. Zwar nimmt die Zahl der Aktionäre zu. Doch ist das noch zu wenig. In den USA besitzt die Hälfte der Bevölkerung Aktien. Mit Hilfe von Steuererleichterungen wie dem 401k-Depot sparen überm großen Teich die Bürger eifrig über die Aktienmärkte.

Ich sehe im kriselnden Immobiliensektor in Deutschland und den USA Chancen. Europäische Vermieter wie Vonovia, LEG, TAG Immobilien oder Grand City Properties notieren heute deutlich unter ihren Buchwerten. Dabei haben sie ihre Schulden, Kosten und Leerstände gesenkt. Zwar haben etliche ihre Dividenden ausgesetzt, doch wird sich das Geschäft wieder erholen.

Ich bin gestern in meinem Live-Youtube-Video auf die deutschen Vermietungsriesen eingegangen und auf andere Aktien:

American Homes 4 Rent: Ein schöner Dauerläufer

In den USA kühlte sich auch der Immobilienmarkt mit den steigenden Leitzinsen ab. Gefragt sind nun Einfamilienhäuser zur Miete in ländlichen Regionen. Spannend finde ich deshalb den Vermieter American Homes 4 Rent. Der REIT zahlt 2,4% Dividende, wird nur mit dem 1,9-fachen Buchwert taxiert und wächst stetig. Geschäftsmann Wayne Hughes hatte die Idee für die Firma.

Und du musst wissen: Alles, was Milliardär Hughes anfasste, wurde zu Gold. Während der Immobilienkrise 2007 reifte in ihm der Entschluss, Ein-Familien-Häuser in ländlichen Regionen für einen Appel und ein Ei einzusammeln. Er gründete 2011 American Homes 4 Rent. Unter dieses Holding-Dach kamen 59.000 Häuser – anfangs nur aus Zwangsversteigerungen. Der Preis lag zwischen 100.000 und 200.000 Dollar. Die Häuser sollten drei Schlafzimmer und zwei Bäder haben und nicht älter als 20 Jahre sein. Kaum waren die Objekte gekauft, rückte ein eingespieltes Handwerkerteam an, um sie schnell vermieten zu können. Sie erhielten die gleichen Böden, Bäder, Küchen.

Familien aus der oberen Mittelschicht sind eine Goldgrube für Vermieter

Ideale Mieter waren für Hughes Familien mit Schulkindern und Haustier, sie sollten Ende 30 Jahre alt sein. Warum? Sie bleiben deutlich länger als Singles wohnen. Sie akzeptieren Mieterhöhungen. Die Familien verdienen im Idealfall ein sechsstelliges Jahreseinkommen. „Sie mögen überhaupt nicht umziehen“, witzelte Hughes, der 2021 im Alter von 87 Jahren gestorben ist. Er hatte mit American Homes 4 Rent mal wieder einen guten Riecher: Im vergangenen Jahr stiegen seine Mieterlöse auf den Rekordwert von 1,6 Milliarden Dollar. Noch 2019 gingen erst 1,1 Milliarden Dollar durch die Bücher. Unterm Strich blieben zuletzt 354 Millionen Dollar hängen, ein Rekord.

Was Hughes in die Karten spielte, war zunächst die Pandemie. Jetzt helfen dem Vermietungskönig die steigenden Zinsen. Viele Familien können sich ein Eigenheim nicht mehr leisten. Sie flüchten aus Städten in ländliche Regionen, wo sie zu erschwinglichen Preisen große Häuser mit Garten mieten können. Im Schnitt zahlen sie 2.048 Dollar je Haus im Monat, die Häuser sind 17 Jahre alt. Es wird geschätzt, dass zu mieten 27 Prozent günstiger ist als ein Eigenheim zu besitzen.

Public Storage ist ein anderer Dauerläufer

Hughes baute vor einem halben Jahrhundert ein anderes Imperium auf: Public Storage. Er merkte damals, dass Verbraucher immer mehr Gerümpel anhäuften, für das sie keinen Platz im Keller oder Dachboden hatten. 1972 begann er mit einem Geschäftspartner im kalifornischen El Cajon, eine Lagerhalle zu verpachten. Ihr Startkapital waren 50.000 Dollar. Heute bringt der Container-Vermieter 47 Milliarden Dollar auf die Börsenwaage. 2900 Filialen hat der Konzern mit den auffälligen orangefarbenen Schildern mit fast 2 Millionen Kunden. Der Container-Vermieter rentiert mit 4,4% Dividende.

Die Erfolgsstory mit den Lagerhallen hat Hughes nun mit den Einfamilienhäusern wiederholt. Er zentralisierte die Verwaltung der Wohnhäuser. Online werden Objekte und Mieter gesucht. Das erste Haus, das Hughes kaufte, war in Las Vegas mit drei Schlafzimmern und einem schönen Garten. Er vermietete es für rund 1.000 Dollar, erhöhte dann stetig die Miete. Der Testlauf lief reibungslos, es zeigte sich das Potential. Mittlerweile werden die meisten Häuser für über 2000 Dollar vermietet. An 96,5 Prozent der Tage sind die Objekte im Schnitt vermietet.

Der Wall Street Journal-Reporter Ryan Dezember hat die Vorgehensweise der Investoren in einem Buch beschrieben, sie haben im Prinzip die Immobilienkrise genutzt, um sich den American Dream für wenig Geld einzuverleiben (Affiliate):

American Homes 4 Rent-Chef David Singelyn sprüht seit dem Start vor Zuversicht: Die Familien zahlen pünktlich trotz der Konjunkturabkühlung und Inflation. Er baut den Konzern aus, meldet Rekordeinnahmen und -gewinne.

Blackstone Group kaufte auch wie verrückt Einfamilienhäuser via Invitation Homes

Stephen Schwarzman, Chef der Private Equity Blackstone Group, verfolgte eine ähnliche Strategie. Er wurde auf die von Dallas Tanner gegründete Treehouse Group aufmerksam, die sich zwischen den Jahren 2010 und 2011, 1000 Häuser in Phoenix aus Zwangsversteigerungen unter den Nagel riss. 2011 fusionierte Treehouse mit Riverstone Resident. 2012 holte Tanner Blackstone ins Boot, um an mehr Kapital zu kommen. Es entstand der größte Vermieter mit 83.000 Einfamilienhäusern. Das Unternehmen heißt nun Invitation Homes. Dieser REIT zahlt fast 3% Dividende.

Amerikas Mittelschicht endet nun in den Händen cleverer milliardenschwerer Vermieter. Das Internet ermöglicht Arbeitnehmern, vom Homeoffice aus zu arbeiten. Das Wohnen auf dem Land ist seit Corona in Mode gekommen. Mieter sparen sich eine Hypothek und andere Risiken. Gerade jüngere Erwachsene können sich den Traum vom Eigeheim kaum noch erfüllen, ihnen fehlt schlicht und ergreifend das Geld für die Anzahlung. Einer Auswertung von John Burns Real Estate Consulting zufolge sparen heute Mieter fast 1000 Dollar im Monat gegenüber Eigenheimbesitzern.

In New York lungern derweil mehr Obdachlose und Drogensüchtige herum. Sie schlafen auf den Gehwegen (mein Video dazu). Es werden gefälschte Designermarken in Soho von fliegenden Händlern wie nie zuvor verkauft, die Polizei muss eingreifen. Diebstahl ist ein Problem im Einzelhandel geworden, viele Läden sperren ihre Ware ein. Reiche New Yorker haben teilweise ihr Apartment im Stadtzentrum verlassen und gegen das Ferienhaus am Strand eingetauscht.

Der Exodus aus den Metropolen ist allerdings gestoppt worden, seit Firmen wieder verlangen, dass ihre Mitarbeiter wieder in den Büros erscheinen.

Camping ist gefragt in den USA

Amerikaner entscheiden sich auch für den Wohnwagen. Einerseits weil das Geld fehlt, andererseits weil der Minimalismus ein Trend geworden ist. Das füllte die Taschen von Milliardär Sam Zell, der im Mai gestorben ist. Er gründete den Campingplatzvermieter Equity LifeStyle Properties, der 450 Areale in Nordamerika besitzt. Etwa 100 seiner Flächen befinden sich an einem See oder Fluss, 120 in Küstennähe. Der REIT zahlt 2,7% Dividende. Weil die Bewirtschaftungskosten gering sind, handelt es sich um eine Cashmaschine. Im vergangenen Jahr blieb bei Mieteinnahmen von 1,4 Milliarden ein Überschuss von 285 Millionen Dollar hängen.

Wer seit dem Börsengang im Februar 1993 dabei ist, konnte 6.700 Prozent Rendite in die Scheune fahren. Zum Vergleich: In der gleichen Zeit legte der S&P 500 nur um 1.745 Prozent zu.

Zells’ zweite Börsenfirma Equity Residential kam dagegen an der Wall Street unter die Räder. Der Vermieter von schicken Appartements in New York, Boston, Washington, Seattle, San Francisco und Südkalifornien litt zunächst wie kaum ein anderer unter den Folgen von Corona. Die Nachfrage nach den 304 Hochhäusern mit ihren 80.212 Wohnungen kollabierte, erholt sich aber wieder. Etliche Mieter bekamen Probleme, ihre Miete pünktlich zu zahlen. Um neue Kunden zu ködern, bot das Unternehmen bei Vertragsabschluss drei Gratis-Mieten an. Trotzdem half das kaum. Der Umsatz knickte ein. Der Überschuss schrumpfte.

Doch mittlerweile stabilisiert sich der Vermieter wieder. Equity Residential, ebenfalls ein REIT, zahlt fürstliche 4,2% Dividende. Hier kannst du dir einen Überblick über die City-Mietwohnungen des Unternehmens verschaffen.