Schöner Wohnen im Eigenheim?


New York, 11. September 2018

Du kaufst eine Eigentumswohnung.


Ich hab das Gefühl, als ob sich in Deutschland eine Immobilienblase gebildet hat. Es gibt ja genug Warnungen. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) ist der Meinung: “Anzeichen für spekulative Überbewertungen gibt es auch in Deutschland, allerdings in erster Linie in den Metropolen.“

Bevor Du eine Immobilie kaufst, denke nach. Pass auf, dass du keinen enormen finanziellen Fehler machst. Ich hab in New York die Bildung und das Platzen einer Immobilienblase erlebt. Als es boomte, hat niemand an eine Korrektur der Mieten oder Kaufpreise geglaubt. Ich frage damals im Boom einen Makler:

„Es kann doch nicht sein, dass die Preise nur nach oben laufen. Es muss doch mal zu einer Korrektur kommen.“

Der Makler schüttelte mit dem Kopf und antwortete:

„Nein. Die Preise werden immer weiter steigen. Wir haben deshalb heute gute Preise.“

Angenommen Du hast eine Wohnung gemietet. Es ist nicht zu teuer für dich. Du sparst eifrig. Du kaufst ETFs. Jeden Monat. Eine Menge Geld fließt bei Dir direkt an die Börse. Dann kommt dein Umfeld. Deine Kollegen, Freunde, Verwandten. Die sagen:

„Du wirfst Geld mit der Miete weg. Mach etwas Cleveres. Kaufe eine schöne Wohnung.“

Erst hast Du Zweifel. Aber schließlich gibst du nach. Du beschließt, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Du kaufst direkt auf dem Höhepunkt des Marktes. Du bezahlst den Makler, Notar, Finanzamt (Grunderwerbssteuer). Diese Erwerbsnebenkosten sind nicht zu unterschätzen. Du nimmst eine Hypothek auf. Puh, ein Haufen Geld gibst Du aus.

Du renovierst. Eine schöne Einbauküche, neue Böden, neues Bad. 35.000 Euro sind dafür weg. Du denkst, dass du dort für eine lange Zeit leben wirst. Du bist Single. Du findest dann ein Jahr später eine Partnerin/Partner und möchtest mit ihr/ihm zusammenziehen.

Anderes Szenario: Deine Firma macht eine Sanierung durch. Du verlierst Deinen Job. Du findest nichts in der Nähe. Du musst umziehen.

Weiteres Szenario: Du erhält ein exzellentes Jobangebot in einer anderen Stadt. Du ziehst um. Deine Lebensqualität nimmt dort zu. Du magst den Job. Das Gehalt ist 20 Prozent höher. Es passt alles. Aber Deine Eigentumswohnung lohnt sich kaum zu vermieten nach all deinen Investitionen.

Das Leben verläuft nicht immer wie geplant. Lange Rede, kurzer Sinn: Du kannst mit Immobilien Geld vernichten. Es gibt keine Garantie für endlos steigende Preise. Die Preise für Eigentumswohnungen können korrigieren oder sogar abstürzen.

Drehen die Zinsen nach oben, kann sich die Nachfrage nach Betongold abkühlen.


tim schaefer (Author)

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Gedanken zu „Schöner Wohnen im Eigenheim?

  1. ThorstenThorsten

    Diese „ich muss Eigentum kaufen“-Mentalität verstehe ich eherlich gesagt auch nicht. In Deutschland haben wir ja einen guten Mietmarkt and schönen Wohnungen und Häusern.

    Ich habe – in typischer Berater-manier – vor einiger Zeit mal den Business Case Mieten vs. Kaufen in einem kleinen XLS nachgerechnet. Dabei habe ich die Ausgaben für Tilgung und Zinsen gegenüber dem gleichen Betrag minus die Miete in ETF Anlage gerechnet.

    Ergebnis (abhängig natürlich von Annahmen zu Wertsteigerung bei Immo und Marktentwicklung bei ETF) kann man nach ca 20-30 Jahren besser mit einer eigen-genutzten Immobilie sein.

    NUR: Fragt mal im Job Eure Chefs, wer von denen ein Projekt mit einer erwarteten Payback-Periode von 20-30 Jahren genehmigt 😉 Ich habe noch keinen gefunden und das aus gutem Grund…

    Klare Entscheidung für mich: Mieten!
    (und jetzt können mich gerne alle „virtuell steinigen“)

    Viele Grüße
    Thorsten

  2. frommi

    Für mich war die Entscheidung auch einfach. Wenn ich beim Kaufen die Miete für 30 Jahre + Nebenkosten auf den Tisch legen und dann noch alle Instandhaltungskosten selber tragen muss, kommt Kaufen einfach nicht in Frage.

    Ich zahle die Miete aus Dividenden, die steigen deutlich schneller als die Miete. Wenn ich mal irgendwann etwas finde was mir wirklich zusagt, wäre ich trotzdem nicht bereit mehr als das 12-15 fache der Miete auf einmal hinzublättern.

    Im Zweifel bleibe ich halt Mieter auf Lebenszeit.

  3. Thorsten

    o.k. da muss ich passen, ich habe eine andere Einschätzung zur Lage der Immobilien in Deutschland.  Ich habe mir zu dem Thema ja schon die Finger wund geschrieben. Ich beobachte den Markt. Es kann natürlich auch ganz anders sein, „Blase“ dabei bleibe ich vorerst, kann ich nicht erkennen, nur eine Kluft zwischen echtem steigenden Bedarf und mangelndem Angebot, die die Preise treiben.

    Das Thema bleibt natürlich schwierig, ich kann fast nichts, was Tim schreibt quittieren, ich runzel nur verständnislos meine Stirn, aber das ist ok. Wäre ja langweilig, wenn ich immer nur nicken würde.

    Niemand weiß wie sich der Markt in der nächsten Zeit wirklich entwickelt, die Analysen, die ich lese , lassen die Preise nach meiner Einschätzung in den nächsten 15 bis 20 Jahren in den Großstädten noch mal um 100% ansteigen. Mieten, die jetzt noch zwischen 7€ und 11€ liegen , sind dann an die 16€ bis 20€ und mehr (Der Euro ist in 20 Jahren vermutlich auch wieder weniger wert, die Erhöhung um 100% ist nominal aber nicht real, Entschuldung bei Immobilien funktioniert sehr gut über den Wertverfall der Währung). Die Leute wohnen dann kleiner. Der Effekt ist in Hamburg schon zu messen, die durchschnittliche Wohnfläche pro Person geht angeblich leicht zurück.

    Wir holen in Deutschland im Grunde genommen nur nach, was in anderen Großstädten auf dieser Welt schon früher passiert ist.

    @Thorsten Es kommt auch auf die Tilgungsrate an. Ich habe die ersten Kredite schon nach 3 bis 5 Jahren zurückgezahlt. Mit bloß 1% oder 2% Tilgung und fehlendem Eigenkapital sollte man nicht an die Sache herangehen. Dann braucht man auch kein 20 oder 30 Jahre. Wer haarscharf kalkulieren muss, der sollte besser mieten. Eigenkapital und hohe Tilgung, that’s it.

  4. Skywalker

    Als Eigenheimbesitzer bin ich verdammt glücklich. Es ist seit dem Kauf um 50 % im Wert gestiegen (falls man aktuell verkaufen würde), wir fühlen uns sauwohl, es ist ein Traum, den wir uns leisten konnten und auch wollten.

    Das Mieterdasein ist doch irgendwie traurig, man wohnt sein leben lang in einem großen Kompromiss und kann jederzeit gekündigt werden. Miete zahlen hat sich auch immer schlecht angefühlt muss ich sagen. Wenn Miete, dann Miete kassieren, das fühlt sich besser an 😉

    Das eigene Heim ist nicht jedermanns Sachen, aber hier werden oft Menschen wie Buffett, Mark Zuckerberg, Bill Gates und Steve Jobs bewundert: Diese Menschen haben (hatten) alle ein oder mehrere Eigenheime, und zwar recht nette..

  5. Diana H

    @Der Baum

    Tiny House wäre mein Traum. Großes Grundstück im Grünen. Gerne in der Pampa. Garten. Vielleicht in der Nähe zu einem See. Herrlich.

     

    @Blase

    Ich beobachte den Markt nicht großartig. Sehe aber wie fleißig gebaut wird. Schicke Miet-Wohnungen und Eigenheime werden bei uns an jeder freien Ecke hochgezogen.

    Das Problem ist, dass die Leute es sich nicht leisten können oder kaum. Es werden Kredite aufgenommen oder versucht mehr zu arbeiten, aber wie lange geht das gut? Die Ansprüche vieler sind einfach enorm. Bekannte müssen wegen dem 2. Kind umziehen und es „müssen“ 120qm und 2 Balkone sein. Oder es muss ein Haus bei 2 Erwachsenen und 2 Teenagern (in 8 Jahren sind die raus) sein.

    „Niedlich“ finde ich immer, wenn man mich um die Elternzeit beneidet.

    „Ich wünscht, ich könnt das auch.“

    „Dann verkleinert euch doch.“

    „Nein, die Wohnung ist so schön.“

    Mir machen echt die verschrobenen Prioritäten Sorgen.

  6. Thorste

    @Diana H

    Ein Umzug ist teuer und kostet Nerven und wahrscheinlich muss man auch noch eine Miete doppelt zahlen, damit man den Wohnungsübergang schafft. 3 mal umgezogen ist wie einmal abgebrannt, es sei denn man hat wenig Krempel.

  7. Lejero

    Jetzt ist also Kaufen vs. Mieten auch bei Tim angekommen! 😉

    Finde das immer eine sehr leidige Frage, ähnlich wie heiraten oder nicht heiraten. Letztendlich lässt sich dazu sagen: mit der richtigen Immobilie/Frau auf jeden Fall! Mit der Falschen oder dem falschen Objekt gibt es natürlich eine komplette Katastrophe. Aber deswegen nichts riskieren? Muss jeder für sich wissen.

    Ich habe mich für beides entschieden 😉

    Und um ernsthafter auf den Investitionsaspekt zurückzukommen: für mich gehört eine eigene Immobilie zu einem diversifizierten Portfolio. Die eigene Immobilie generiert zuverlässig „Mieteinnahmen“ (gesparte Miete) bei einem Mieter ohne Risiko. Wenn ich auch noch die richtige Lage gekauft habe kann ich mich über einen Wertzuwachs freuen. Und wenn es ganz übel kommt: im Falle eines richtigen Währungscrashs habe ich eine Sachanlage als Sicherheit für einen Neustart. Macht natürlich vor allem dann Sinn, wenn ich in nicht unerheblichem Umfang weitere Assets habe. Die eigene Immobilie als einziges Asset wäre mir aber tatsächlich auch (erstmal) ein zu großes Klumpenrisiko. Dann mus man eben noch ein bisschen warten/sparen/investieren.

  8. Michael C. Kissig

    Moin Tim,
    ich habe kein Wohneigentum mehr. Die laufenden Kosten fressen einen auf, sobald das Haus etwas in die Jahre gekommen ist. Des Weiteren benötigte ich den vielen Platz nicht (mehr). Den Verkaufserlös habe ich komplett in Aktien investiert und damit in den letzten Jahren gute Renditen eingefahren. Langfristig erzielen Aktien zwischen 7 und 9 Prozent Rendite pro Jahr – und natürlich werden Immobilienfans jetzt mit den enormen Zuwächsen der Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren kommen. Und, unbestritten, da war eine Menge Geld zu machen – wenn man denn auf die richtige Lage gesetzt hat, nämlich die Ballungszentren. Wer mal versucht hat, eine Immobilie in einer ostdeutschen Kleinstadt zu verkaufen, wird andere Erfahrungen gemacht haben…

    Ich habe gerade heute einen eigenen Artikel zum Thema latent niedrige Zinsen geschrieben und die Möglichkeit der Sparer, sich dagegen zu wehren. Dabei kommen einem natürlich Immobilien in den Blick – und Aktien.

    http://www.intelligent-investieren.net/2013/05/niedrigzinsen-fressen-vermogen-auf.html

    In dem Artikel habe ich zwei Grafiken verlinkt – die eine zeigt die langfristige Entwicklung Entwicklung von verschiedenen Asset-Klassen seit 1802 – Dollar, Gold, Anleihen, Immobilien, Aktien.

    Die andere Grafik zeigt die Preisentwicklung von Immobilien in Deutschland seit 1980 (indexiert sind die Werte allerdings bereits auf 1970). Die Preisentwicklung seit 1970 zeigt, dass Immobilien heute gerade erst wieder den Wert erreicht haben, den sie damals erzielten. Der kurze, steile Anstieg der letzten paar Jahre ist also nur Schadensbegrenzung!

    Wie das sein kann? Seit 1980 gab es mehr Jahre mit Preisrückgängen als mit Preissteigerungen bei deutschen Immobilien. Das haben die meisten nur verdrängt, weil wir seit einigen Jahren fast nur von Mietenexplosion und enormen Preissteigerungen bei Immobilien lesen. Aber das ist nur die Realität der letzten paar Jahre. Wer heute eine Immobilie kauft, bindet sich für 30, 40 Jahre oder länger. Und über die gesamten letzten 45 Jahre hat man mit Immobilien kein Geld gemacht. Und die Inflationsrate muss man hiervon auch noch abziehen. Ein krasses Verlustgeschäft. Nix für mich! Wenn ich unbedingt Immobilien haben möchte, dann kaufe ich mir Aktien von Immobilienfirmen – ob US-REITS oder deutsche Immofirmen, die Börsenspalten sind voll denen. Aber direkt in eine einzelne Immobilie investieren? Was für ein Klumpenrisiko! Und dann noch die Aussicht auf eine langfristige Nullrendite mit Vermögensverzehr durch Inflation. Danke, ohne mich…

  9. Matthias SchneiderMatthias Schneider

    Na ja,

    Eigentum finde ich prinzipiell natürlich besser als Miete, das muss ich schon zugeben.

    Allerdings käme für mich Eigentum nur infrage, wenn ich nicht überlegen müsste, ob sich das nun gegenüber Miete rechnet oder nicht. Einfach kaufen aus dem Cash und fertig. Aber das geht bei kaum jemandem.

    Da das eine finanziell dermaßen komfortable Situation voraussetzt, bin ich eben Mieter. Ich habe keine Lust auf Knapserei wegen kostspieligem Wohneigentum.

    Unter „es sich leisten können“ verstehe ich nicht, dass es irgendwie unter Verzicht auf ein nettes Leben gerade mal so eben geht (oder dann doch nicht).

    Der Kolja B. sagte es mal in treffenden, knappen Worten absolut richtig: „Wenn ich überlegen muss, ob ich mir etwas leisten kann, dann kann ich es mir nicht leisten.“ Genau.

    Wohneigentum wäre für mich mehr ein „Psycho-Ding“ als der Vermögenswert. Ich würde es gut finden, nicht von einem Vermieter abhängig zu sein, und seine Taschen zu füllen.

    Ich ziehe ja im Dezember nach 36 Jahren München um. Ich habe nun eine Wohnung bei einer Genossenschaft gefunden. Das ist genau mein Ding.

    Die Genossenschaft muss auch wirtschaften, aber nicht zur Gewinnmaximierung. Ich zahle meine Genossenschaftsanteile ein, und bekomme die zu 4% verzinst. Sogar die Miete heißt Nutzungsgebühr. Kündigung ist nahezu ausgeschlossen.

    Die Wohnung wird derzeit noch renoviert, und ich konnte mir das Laminat noch selbst aussuchen. Ansonsten ist sie allerdings sehr minimalistisch mit den 42 qm. 2 kleine Zimmer, kleine Küche und Bad. Allerdings 2 relativ große Keller (wo ich viel unterbringen kann) und Stellplatz.

    So wollte ich es. Verkleinern, Ballast abwerfen, aber alles was ich brauche. Mit allen Nebenkosten (ohne Strom) zahle ich dann 475 EUR im Stuttgarter Speckgürtel. Da kann ich sogar mit der Rente noch lässig leben ohne an das Angelegte zu gehen. Die Miete mit allen Nebenkosten wird spielend aus den Dividenden gezahlt.

    Ich will so wenig wie möglich Geld und Energie von meinem Wohnraum abgezogen bekommen. Ich habe absolut keine Lust, ständig etwas reparieren  oder mich um etwas kümmer zu müssen.

    Für mich ist das gefühlt optimal so. Als junges Paar mit Nachwuchs würde ich wohl sehen, irgendwie bezahlbar bauen zu können. Es ist halt alles sehr speziell auf die eigene Situation zu sehen.

    Gutes Nächtle

    MS

  10. 42sucht21

    Blase? Ja, das ist die Frage.

    Das ist ja ein regionales Phänomen. In den strukturschwachen Gebieten steigen die Kaufpreise ja nicht wirklich.

    Eine meiner Immobilien in einer netten Stadt wollte ich vor einigen Jahren verkaufen. War praktisch unverkäuflich. Niemand wollte sich soetwas ans Bein binden. Ich hab die dann behalten. Seit etwa 3 Jahren bekomme ich von wildfremden Maklern und Privatleuten unaufgefordert Kaufangebote für das Haus. Die letzten in etwa 100% über dem damaligen Angebotspreis. Mieter sprechen mich an ob sie ihre Wohnung kaufen dürfen. Spricht eher für eine Kaufpanik = Blase.

    Wer noch nicht in Aktien ist und erst jetzt im Bullenmarkt voll einsteigt, der wird vermutlich auch über längere Zeiträume keine 7% jährlich verdienen. Die Asset-Inflation ist da. Es ist einfach kein Käufermarkt.

    Die Geldmengenzunahme der EU (ca 300% in den letzen 6 Jahren), Abwertung des Euro, Inflationsschutz, Investitionsnotstand und Nachholbedarf der deutschen Immos und die Null-Zinsen(!), Migrationswelle und sehr gute Konjunktur spricht eher nicht für eine Blase. Die Immos waren in den letzten 30-40 Jahren ja nicht wirklich im Wert gestiegen. Vor 40 Jahren hat man teils 12-15% Zinsen gezahlt! Da konnten die Kaufpreise gar nicht steigen. Da gibt es Nachholbedarf. Spricht eher gegen die Blase.

    Trotzdem glaube ich, dass viele Probleme bekommen werden falls die Zinsen mal wieder steigen. Das wird kommen. Da werden die Preise einknicken. Gehen sie dann aber schnell wieder hoch wenn die Konjunktur passt – wie in den USA? Das vermute ich mal kühn.

    Kaufen vs. Mieten ist für mich eine Bauchfrage. Ich habe 3x aus tollen, sehr günstigen Mietwohnungen ausziehen müssen wegen Eigenbedarf. Das hat mich doch arg getroffen. Hatte jeweils ewig gesucht. Wohl auch wirklich Pech gehabt. Ich habe dann für mein eigenes Wohnen auch eine Immobilie gekauft. Es hat halt alles vor uns Nachteile. Ich will nie wieder von Vermietern abhängig sein die ihr Wort nicht halten können oder wollen. Die Eigennutzimmo ist ca. 150% im Wert gestiegen zur Zeit. War also nicht nur eine Konsumentscheidung. Der Kaufwert für gute Wohnungen beträgt 2018 in meiner Stadt ca. das 38 fache der Miete. Spricht eher für eine Blase….

    Fallen die Preise wieder? Kann schon sein. Anders als an Aktien hängt an der Immo halt nicht minütlich das Preisschild. Die Immobilie ist auch immobil und illiquide. Das hat schon so manche davor bewahrt ihr Vermögen anders zu verkonsumieren auch wenn spekulationssteuerfrei nach 10 Jahren. Ne Aktie ist im Zweifel schnell verkauft.

    Langfristig frage ich mich eher ob mit autonomen Autos und Drohnen und kostenfreiem Treibstoff und IBM-Watson Ärzten, mehr home office usw., dass wohnen auf dem Land und einpendeln in die Stadt in Zukunft wieder beliebter wird und die Tendenz zum wohnen in der Stadt damit wieder rückläufig sein wird.

  11. tim schaefertim schaefer Beitragsautor

    @ Der Baum

    Die Mini-Häuser sind ganz nett, aber nichts für mich.

    @ Michael

    Gratulation zu Deinem erfolgreichen Immo-Verkauf und guten Aktienanlage.

    Ich meine, es kann ja jeder nach seiner Fasson ein Eigenheim kaufen. Was ich zum Ausdruck bringen will: Man sollte sich das sehr genau überlegen, bevor man ein Objekt kauft. Nicht dass man das Objekt dann in 1 oder 3 Jahren wieder verkauft, weil sich die Lebensumstände ändern (Job, Heirat, Familie…). Das könnte mit erheblichen Kosten verbunden sein, die man womöglich nicht wieder sieht.

  12. KievKiev

    Kaufen, Mieten oder Vermieten taucht immer wieder auf. Dabei kann man es so leicht betrachten.

    Wertzuwächse sind sehr schön, fallen jedoch in den Bereich der Spekulation. Eine Immobilie als Investment sollte sich rentieren (Cashflow generieren „Zahlungsmittelüberschuss“), damit sie einen positiven Einfluss auf den Vermögenszuwachs bietet. Inflation und Zinsen liegen historisch betrachtet meist nah beieinander. Bei einem Immobilieninvestor spielt die Inflation ihm entgegen. Wessen Vermögen verliert denn an Wert und wessen Vermögen gewinnt an Wert? Bei Inflation lassen sich aber auch Mietsteigerungen durchsetzen von denen der Eigentümer profitiert. Deflation ist der Feind des Immobilieninvestors. Inflation ein guter Freund.

    Immobilien sind konzentriertes Vermögen und bieten Chancen (auch Risiken!) wenn man es als Business betreibt. Ich kenne Investoren mit 30,70,100 und noch mehr Einheiten. Sie sind alle älter. Sie haben folglich in der schwierigsten Zeit (was Wertzuwächse betrifft) ihr Portfolio aufgebaut. Und die meisten haben in dieser Zeit wohl kein gutes Geschäft gemacht.

    Denkt einfach nur an diese vier Worte. Sie sind gerade für Käufer von Eigenheimen besonders zu berücksichtigen:

    Buy Utility, rent luxury.

    In der aktuellen Marktphase habe ich leider keine Immobilie mehr gefunden, die um 4.2% Rendite bringt und dabei Chancen bietet. Mit Leverage führen solche Kennzahlen dann zu 12% Eigenkapitalrendite. Die Chancen sorgen dafür, dass bei sehr starker Tilgung die Eigenkapitalrendite nicht sinkt. Steuern sind in der Ansparphase mit Immobilien zu vernachlässigen. Wie lange diese geht kann man selbst bestimmen… Wenn es dann auf die FF zugeht, sind Aktien zu bevorzugen. Zumindest bei den aktuellen Preise für Immobilien in Bezug auf die Rendite.

    Ich investiere aktuell in Aktien und ETFs. Ein Crash sehe ich bei Aktien und Immobilien als zeitnah möglich an. Letztendlich kann es immer passieren. Ich investiere hier konzentriert. Es wird sich zeigen, ob dies langfristig von Vorteil ist. Aktuell bevorzuge ich krisenfeste Dividendentitel. In einem Crash werde ich dann „günstige“ Wachstumstitel verstärkt mit aufnehmen.

     

  13. Wohnung mit Domblick

    Ich mag die relative Unabhängigkeit einer Eigentumswohnung. Die laufenden Kosten sind gering, vom Haus gehören mir nur 6%, also auch nur anteilig die Kosten.

    Vor einem Jahr hab ich noch damit geliebäugelt, mal aufs Land zu ziehen. Aber da können die Häuser noch so billig sein, die verlieren eher noch an Wert. Die Grundsteuer wird da zum Faktor, die laufenden Kosten sind insgesamt hoch.

    Meine Stadtwohnung kann ich aber für Monate abschliessen und auf Reisen gehen ohne dass sie mir die Haare vom Kopf frisst. Das nenne ich maximale Freiheit. Und Unabhängigkeit von Vermietern und Mietpreisentwicklung (und der Schere zur Rentenentwicklung). Ich fühle mich für die Zukunft gut aufgestellt. (solange der Staat keine neunen Abschöpfpotentiale entdeckt…)

    Meine Wohnung hat aber auch nur 16 Jahreskaltmieten gekostet. Die sind längst abgewohnt. Die Wertsteigerung deckt die Gesamtkosten, ist aber nicht relevant, wenn ich nicht verkaufe.

    Da in Deutschland die Immobilien im Vergleich zum internationalen Markt immernoch billig sind, gehe ich von erheblichem Steigerungspotential aus. Mit einer (groß-)städtischen Eigentumswohnung ist man schon lange auf der Gewinnerseite. Als Mieter auf der Verliererseite. Alles natürlich als langfristiges buy&hold betrachtet. Wie heisst es so schön beim Immobilienkauf, worauf kommts an: Lage, Lage, Lage!

  14. Thorsten

    @41such21

    Es wäre interessant zu wissen, ob die Stadt im Einzugsgebiet einer noch größeren Stadt liegt oder Anschluss an Autobahn/Bahnnetz. Die Kaufpanik wäre keine , wenn die Leute wegen des Bauplatz- Immobilienangebote in der größeren Stadt  auf andere Städte ausweichen und dann pendeln. Ich habe das vor 20 Jahren schon mal erlebt, am Ende sind die Leute von Heidelberg nach Sinsheim oder Heilbronn gezogen und dann jeden Tag mit dem Auto über die Autobahn. Diese Städte hatten mit guter Infrastruktur und noch niedrigen Immopreisen gelockt. Dass jetzt Leute in wildfremden Städten aus Anlagegründen kaufen um zu spekulieren oder um ihre Euros loszuwerden wäre für mich wirklich eine Überraschung. Nur bei nachgewiesen guter Vermietung und Kauf durch Ortskundige wäre das evtl. noch denkbar. Das Bild vom teueren Unterhalt ist wie beim Mietnomaden, gibt es, ist aber nicht die Regel. Wer eine Immobilie besitzt muss Rücklagen bilden. Wer das nicht auf absehbare Zeit nicht kann, oder bei Renteneintritt nicht mehr der sollte nicht kaufen oder dann verkaufen. Dann ist es eine Nummer zu groß.

    @Wohnung mit Domblick der preiswerte Einkauf und gute Lage, ja. Ich habe meine erste Wohnung zu teuer gekauft. Fast Neubau in B-Lage. Heute würde ich das Geld plus gezahlte Zinsen sicher wieder rauskriegen, die Mieter haben sie für mich abbezahlt.

    Bei dem Miete oder Kaufduell, die Antwort ist für mich eindeutig. Der Käufer ist im Vorteil, wenn er nicht zu teuer einkauft und keine Bruchbude draußen in der Pampa. Wer immer zu Miete wohnt zahlt letztlich sämtliche Kosten. Alles was saniert, renoviert wird, sämtliche laufenden Kosten (auch die nicht Umlegbaren). Es ist in der Miete und den Nebenkosten (die Umlegbaren = durchlaufender Posten) eingepreist. Am Ende gehört dem Mieter gar nichts und er hat einem anderen bloß die Wohnung abgezahlt.

  15. Iceman

    Volle Zustimmung für Thorstens Beitrag.

    Trotz Miete zahlt man letztlich die Wohnung eines anderen ab und ist dessen Knecht beim Vermögensaufbau. Würde man sich die selbe Wohnung kaufen und abbezahlen, dann hätte man im Alter was davon, da ja der Kredit wegfällt und man somit mehr zurück legen kann.

     

  16. Daniel (Fächerstadt)

    Thorsten: Stimme Dir zu, wenn man das klassische frühere ultra langfristige Mietverhältnis (z.B. mein Oma wohnt seit über 40 Jahren in einer Wohnung einer Genossenschaft) annimmt. Ich weiß aber nicht, ob das noch die Regel ist. Ich bin bereits in meinen jungen Jahren 3 mal (im Schnitt alle4-5 Jahre) umgezogen. Da lohnt sich ein kauf definitiv nicht.

    Sobald man wirklich sesshaft wird, kann man über Eigentum nachdenken. Nicht zu vergessen der durchshcnittliche Hausneukäufer ist laut Bundesbank 48 Jahre alt Doppelverdiener und hat keine Kinder.

  17. Diana H

    @Thorsten

    Ich bin bereits 5 mal umgezogen (Nein, kein Mietnomade 😉 ). Ja, es ist anstrengend, kommt aber auf die Organisation an. Die Umzugspreise können sehr unterschiedlich sein. Wer eine Firma beauftragt hat weniger Stress und mehr Kosten; wer organisiert und auf Freunde und Familie setzt, hat etwas mehr Stress und weniger Kosten.

    Und die Kosten können schnell wieder drin sein, wenn man durchschnittlich 500 Euro monatlich einspart, weil man eben keine 120qm-Wohnung braucht. (Ich hab es noch mal nachgesehen. 3-4-Raum Wohnung, je nach Lage, zwischen 1000 und 2000 Euro Kaltmiete). Und das in einer Region, die zu den Geringverdienern deutschlandweit zählt. Muss jeder selbst entscheiden, aber jammern ist dann fehl am Platz.

    Ich habe nur einmal bei Privatpersonen gemietet und fühlte mich da insgesamt auch eher unwohl. Das ältere Ehepaar war zwar sehr nett. Aber diese Klausel „Eigenbedarf“ schwingt schon sehr mit und wenn der Vermieter gleich ums Eck wohnt und schaut ob wöchentlich die Fenster geputzt sind…ähm…

    Nun wohne ich bereits das zweite Mal bei einer Genossenschaft (dieselbe) und hatte nie Probleme. Die Nachbarschaft ist größtenteils älter und wohnt schon ewig (über 60 Jahre dort). Wenn etwas in der Wohnung ist, wird es erledigt. Kein betteln und bitten. Quasi auch unkündbar und eben günstig. Man bleibt aber flexibel und kann jederzeit raus. Ich find es optimal.

    @Eigenheim wäre, meiner Meinung nach nur sinnvoll, für das Alter. Da eben eine Wohnung mit guter Infrastruktur, vielleicht sogar Rollstuhlstuhlgeeignet und nicht größer als 60qm. Davor gibt es zu viele Variablen, wie viele schon schrieben.

    Verheiratet, 2 Kinder, Scheidung, allein/mit zwei Kindern, neue/r Partner/in, evtl. 2 Kinder zusätzlich etc.

  18. ThorstenThorsten

    @ Namensvetter: Thorsten

    „Ich habe die ersten Kredite schon nach 3 bis 5 Jahren zurückgezahlt.“

    Meine Rechnung ging nicht darum, wann ich das Geld zurückzahle – das hat natürlich einen Einfluss darauf wie lange Zinsen anfallen und habe ich auch berücksichtigt.

    Aber selbst mit genug Eigenkapital und Kreditrückzahlung in 5 Jahren, kann sich der Business Case erst nach 20-30 Jahren rechnen oder auch nicht. Denn das Geld, was Du in 5 Jahren zur Tilgung aufbringst, kann man alternativ ja in Aktien investieren, der Hauskäufer nicht.

    Wenn ich dazu kommen, schreib ich demnächst zu meinem XLS Rechner mal einen Beitrag…dann kann jeder mit den Parametern spielen und probieren

  19. Albr

    Ich freue mich jeden Tag in MEINE Wohnung nach Hause zu kommen, in der Stadtmitte von Frankfurt (Westend), der Wert der Wohnung hat sicherlich deutlich mehr als verdoppelt als, ich Sie vor ca. 10 Jahren gekauft habe…

    kein Rauswurf wegen „Eigenbedarf“

    Renovierung (sollte dies notwendig sein) so wie ICH es möchte

    keine Mieterhöhungen (in Frankfurt, Mitte mind. 3-5% mehr pro Jahr)

    im Rentenalter keine Miete zu zahlen

    gemütliches Grillen auf dem Balkon (habe 2 Balkone)

    nächstes Jahr ist die Wohnung abbezahlt, momentan zahle ich ca. 1% Zinsen

    Miete für mich „nein Danke“

     

     

     

  20. Thorsten

    @Albr,

    bei Vermietung kommt noch die Steuerfreiheit  nach 10 Jahren dazu. Und bei Altbau 2% Abschreibung steuerlicher Vorteil.

    Wer also auf Aktien setzt und Vorteile bei Immos mitnehmen möchte, der sollte erwägen selbst bescheiden zur Miete wohnen und eine Wohnung vermieten.

    Aktien sind mit Gewinn nicht steuerfrei zu verkaufen und nach meiner Einschätzung wird eine der zukünftigen Regierungen die Abgeltungssteuer von 25% plus Soli abschaffen und durch die individuellen Steuersätze oder 35% (war auch schon mal im Gespräch von der SPD)  ersetzen – um z.B das Schneeballsystem „Staatliche Rente“ am Leben zu erhalten.

    P.S Diese repetierten low brain calculations „Aktien laufen besser als Asset x“, sorry bitte nicht zu mir. Einfache mathematische Modelle bitte zu einfachen Leuten, ich bin zu kompliziert dafür.

  21. -M

    Ich bin ein Riesen Fan von einer selbstgenutzten Immo.

    Klar, Augen auf vor dem Kauf! Zu viel darf sie dann auch nicht Kosten. Das kann dann in die Hose gehen. Es muss im Verhältnis zum Gehalt irgendwo passen und man darf sich nicht übernehmen.

    Bei mir ist das so:

    Nebenkosten und Darlehenszinsen sind geringer als eine vergleichbare Miete in meiner Stadt.

    Also spare ich sogar mit meiner Immobilie Geld. Außerdem sinken meine Darlehenskosten jeden Monat um ca. 1€ da die Tilgung die Zinsen senkt.

    Meine „Miete“ sinkt sogar.

  22. Thorsten

    @-M

    es ist ein Risiko, aber kalkulierbar.  Bei mir war es ähnlich, wir hatten genügend Eigenkapital. Der monatliche Zins war damals ungefähr so hoch wie die Miete, die wir hätten zahlen müssen, die Tilgung war ein Sparanteil. Und jeden Monat ist die „Miete“ runtergegangen, bis sie schließlich auf Null war. (Natürlich verbleiben Betriebskosten und zwar nicht gering, aber die zahlt ein vergleichbarer Mieter am Ende auch komplett).

  23. ThorstenThorsten

    Sorry, Thorsten, aber das ist nicht fair gegenüber den meisten Kommentaren hier: „repetierten low brain calculations“

    Zumindest ich habe nicht gesagt, dass pauschal mieten besser wie kaufen ist – sondern das es keinen Automatismus / zwingenden Ausgang für das eine oder andere über 30 Jahre gibt!

    Meine ursprüngliche Kritik richtete sich gegen die latente „ich muss Eigentum kaufen“-Mentalität, die man aktuell überall hört, weil die Preise steigen…

  24. Thorsten

    @Thorsten o.k. sorry, das kam für mich nicht so durch. Ich muss ja gar nichts kaufen, auch keine Aktien , kein Auto, kein Gold,…

  25. Daniel (Fächerstadt)

    Ich bin da eher bei Albr, eine schicke ETW in einem guten/angesehenen Viertel einer größeren Stadt:

    Preissteigerungen sind deutlich wahrscheinlicher als mit dem Haus auf dem Land/Pampa
    Die Betriebskosten sind deutlich geringer als  beim Haus
    Sanierungs- Verwaltungskosten werden mit den anderen Eigentümern geteilt
    Eine 4 Zimmer Wohnung ist auch bei Auszug der Kinder nicht zu groß, bzw. man kann sich wieder ein Arbeitszimmer o.ä. einrichten
    Kann im Zweifel/Umzug gut vermietet werden, während ein Haus schwer veräußerbar bzw. schwer zu vermieten ist.

  26. A.

    Jetzt ist hier schon einiges geschrieben worden. Meine eigene Erfahrung sagt folgendes: Immobilie zur Eigennutzung = Luxus, mit allen Vor- und Nachteilen.

    Immobilie zum Vermieten = Cashflow. Gut gerechnet muss ich hier nichts aus der eigenen Tasche zahlen.

    Seit diesem Monat haben wir den ersten Mieteingang. Wohnung trägt sich von selbst (abgesehen von Reparaturen). Mieter zahlt meine Tilgung, also trägt zu unserem Vermögensaufbau bei. Herrliches Gefühl. Das mit der Steuer muss ich noch sehen wie es läuft. Da ich gut verdiene, könnten sich die Zinsen, Reparaturen etc. da lohnen. Mal sehen.

    Die Immobilie trägt zur Diversifizierung bei. In Aktien investieren wir regelmäßig. Ein gewisser Grundstock ist nun da. Aktuell gehen wir über Sparplan in 3M, BASF und ab diesen Monat in $VZ.  Ich werde bestimmt in einigen Monaten einen aktuelleren Leserbrief schreiben.

    Wer es genau sehen will, ich hab unter Twitter

    https://twitter.com/letmoneywork050 das Depot veröffentlicht.

    Gruß

  27. -M

    @Thorsten

    Die Zinsen und die Betriebskosten sind bei mir weniger wie eine vergleichbare Miete.

    Klar am Ende bleiben die Betriebskosten als „Miete“ übrig. Soll mich nicht weiter stören. Dafür gehört mir die Bude (Lebensgefühl / Sicherheit) und ich habe dann meine Kosten gesenkt.

    Der Vergleich hinkt natürlich wenn man etwas viel zu großes oder zu teuer gekauft hat. Dann legt man mit der eigenen Immo schnell drauf ggü mieten

    -M

  28. Bruno

    Das Problem beim Thema „kaufen oder mieten“ ist halt, dass die Meisten etwas anderes darunter verstehen, bei Kauf wird an schönes EFH mit Umschwung gedacht und bei Miete an eine Stadtwohnung.

    Grundsätzlich ist aber so, dass man zuerst mal definieren sollte, welcher Grösse/Komfort/Lage/Art der Immobilie man benötigt und danach kann man sich die Frage ja stellen ob „kaufen oder mieten“.

    Danach kann man die Vor- und Nachteile abwägen, wer jedoch sagt es sei finanziell interessanter zu mieten, muss schon ein sehr guter Investor sein bei der aktuellen Zinssituation.

    Bezüglich Komfort und Lebenssituation spielt es für mich keine Rolle, ob ich gekauft oder gemietet habe, es geht primär darum, das richtige Objekt zu finden und dann kann man ja in der Regel nicht entscheiden, ob dieses gekauft oder gemietet werden kann sondern es ist vorgegeben.

    Beide Modelle haben Vor- und Nachteile, Kaufen eher finanzielle Vorteile, dafür weniger Flexibilität.

    Oft sind Mietobjekte an besseren Lagen, was verständlich ist, wer ein Objekt an guter Lage hat kann es immer vermieten, schlechtere Objekte werden versucht zu verkaufen, um einen Einmalgewinn zu erwirtschaften. Nicht immer aber oft, daher ist es auch in Städten an guter Lage schwierig, gute Objekte zu finden/kaufen (zu einem guten Preis noch viel schwieriger).

  29. Daniel

    Diese ganze Mieten/Kaufen „was ist besser Nummer“ ist nunmal eine primäre Bauch und auch Standortfrage.

    Grade in ländlichen Regionen stellt es kein Problem dar eine adäquate Ersatzwohnung zu bekommen wenn aus Eigenbedarf gekündigt wird. Auch ist man dort als Mieter nicht der Depp vom Dienst und Bittsteller sondern der Vermieter muss etwas tun um die Wohnung für Mieter attraktiv zu halten. Ein Kumpel wohnt in einer 100m² Wohnung zu sehr günstigen Preisen. Alles modern, jede Kleinigkeit wird flux erledigt. In Münster habe ich genau das Gegenteil erlebt.

     

    @ Tim: Da musste ich jetzt aber lachen als ich den neuen Artikel gelesen haben, schaue ich mir doch gerade Videos über Tiny Houses an ?

    Finde diese Bewegung wirklich interessant. Ist vermutlich aber wohl nichts für mich.

    Die Tiny Houses wären genau das, was sie eigentlich vermutlich nicht sein wollen, ideale Vermietungs-Objekte. Wenn ich mir überlege man würde sich so ein kleines Tiny-House in ein attraktives Feriengebiet setzen…… das hätte schon was.

    für mich gehört eine eigene Immobilie zu einem diversifizierten Portfolio.

    Eigentlich trifft aber genau das Gegenteil zu. Man schwenkt über Jahrzehnte weg von einem diversifizierten Portfolio ab, denn jeder, der sich nicht Multi-Millionär schimpft wird beim Kauf einer Immobilie für, sagen wir mal 300.000 – 500.000€ ein massives Klumpenrisiko eingehen. Ich habe also 500.000€ in einem Asset und 50.000€ in Aktien? Ein ziemliches Ungleichgewicht. Zudem spielt eine eigengenutzte Immobilie keinen Gewinn ein, sondern sie verringert (häufig nicht einmal das) nur die Lebenshaltungskosten.

    Die eigene Immobilie generiert zuverlässig „Mieteinnahmen“ (gesparte Miete) bei einem Mieter ohne Risiko.

    Eigentlich nicht, denn eine Miete stellt ja nur zu einem gewissen Teil „Gewinn“ für den Vermieter dar. Nur weil man 500€ Miete abdrückt, wird der Vermieter ja nicht 500€ reicher, auch er muss laufende Kosten bis hin zu Zinstilgungen zahlen. Auch das ändert sich ja nicht wesentlich. Du wälzt zwar des Risiko eines Mietnomaden ab, aber ist es dadurch wesentlich sicherer? Es ist doch eher ein Tauschgeschäft. Überspitzt formuliert…was kratzt es dich als Mieter wenn ein Hochwasser das ganze Erdgeschoss überflutet, du aber aber im 1.Stock wohnst. Oder wenn im Dachboden beim Vermieter ein Feuer ausbricht, das glücklicherweise schnell gelöscht werden konnte. Auch sonstige Schäden aufgrund von Alter/Abnutzung etc. kommen hinzu, die dich als Mieter nur am Rande interessieren sofern du nicht selbst geschädigt wirst.

    Ich kenne wirklich niemanden (Ausnahme manchmal Eigentumswohnungen) der sich beim Kauf verkleinert hätte, heisst, in der Regel mehr Gas/Stromverbrauch/sonstige laufenden Kosten. Durfte ein Kumpel ebenfalls erfahren, vorher günstig und in der Stadt gewohnt, jetzt, weil Freundin „nicht dem Mieter Geld schenken“ wollte in ein Haus gezogen. Wohnkosten locker verdoppelt, Zweitwagen notwendig.

    Wenn ich auch noch die richtige Lage gekauft habe kann ich mich über einen Wertzuwachs freuen. Und wenn es ganz übel kommt: im Falle eines richtigen Währungscrashs habe ich eine Sachanlage als Sicherheit für einen Neustart.

    Über einen Wertzuwachs einer Eigen-Nutzungsimmo kann man sich zwar freuen, aber es kommt gleich mit einem Oldtimer, der z.B. als Porsche 911 seinen Wert von 20.000€ auf 80.000€ vervielfacht hat. Nett zu wissen aber ohne praktische Bedeutung, da man den „Buchgewinn“ ja nicht realisieren will. Das ist eher was für „Trader“ die dann vermietete Objekte abstoßen.

    Zum Crash-Szenario: Sachanlagen sind aber auch Wertpapiere, und letztere lassen sich schnell auf andere Broker verteilen oder ins Ausland verlegen. Ich bin fest davon überzeugt dass bei einem massiven Währungscrash oder einer Währungsreform ein zweiter Lastenausgleich aka Zwangshypothek auf Immo-Besitzer ausgeschüttet wird, wie es schon in den 50ern war. Vielleicht dann nur für vermietete Objekte oder zweit oder Drittwohnungen, aber eigentlich ist der Staat zu gierig für sowas.

    Ich möchte niemanden seine Immobilie nicht madig machen, aber insbesondere bei Eigennutzung bzw. der „ich will Miete sparen“ Argumentation erlebe ich doch in der Realität doch etwas andere Ergebnisse als die meisten sich so zurechtgelegt hatten um sich etwas schöner zu reden als es wirklich ist. Natürlich hätte ich selbst auch vermietete Objekte wenn ein entsprechendes Budget da ist. Aber unterhalb von einer Million Vermögen sehe ich bei mir eher keinen Diversifikations-Grund für Einzelobjekte. Da wären eher Immo-Fonds etc. interessant.

    Das Haus ist eben eine Lifesytle Entscheidung und wenn jemand sagt ich will das haben, weil ich es einfach möchte, dann ist das für mich eherlicher als diese oftmals stattfindende nachträgliche Schönrechnerei.

  30. Bernhard

    Kauf vs. Miete. Interessantes Thema. Wir haben unser Haus in München 2004 in einer Zwangsversteigerung erworben und energetisch aufwendig saniert. Als Handwerker stört es mich auch nicht so wahnsinnig wenn mal was zu machen ist am Haus.

    Mir war wichtig, dass die Bude nicht zu groß ist. 120 m² ist für 4 Personen angemessen. Ich habe darauf Wert gelegt im Alter keine hohen Heizkosten zu haben. Ist alles so umgesetzt worden wie geplant. Seit 2 Monaten ist es nun abbezahlt. War schon bisschen mehr als  1 % Tilgung!  Rückblickend kann ich sagen, dass es bislang ein exzellentes Investment war. Ich bin sehr aktienaffin und investiere seit 1995 mit Unterbrechungen am Kapitalmarkt.

    Unsere Nachbarn sind letzte Woche aus dem von der Größe identischen Nachbar-Haus wegezogen weil das Haus mit dem 3. Kind nun endgültig zu klein wurde. Ich bin fast tot umgefallen, als ich gehört habe was die an Miete bezahlt haben. € 2400,- kalt. Ich bin zufrieden mit unserer Entscheidung. Lage ist sensationell. Relativ am Rande der Stadt, man ist mit dem Radl schnell am nächsten See und auch schnell in der Stadt. Ich fahre mit dem Radl in die Arbeit.

    In jungen Jahren wenn der Lebensweg etwas klarer einfach mit einem Appartement anfangen. (Hab ich so gemacht) Wenn dann Familie kommt, ist ja meistens erst mal die Frau ;-)), kann man am Anfang  das Appartement entweder gemeinsam bewohnen,  vermieten und kauft was Größeres oder verkauft das Appartement und hat EK für die Wohnung oder das Haus.  Im Alter genau umgekehrt. Wenn ich mal nicht mehr die Hecke schneiden kann und die Kinder aus dem Haus sind, kann ich das Haus in dieser Lage relativ kurzfristig verkaufen und für meine Frau und mich eine kleine Wohnung mit entsprechender Infrastruktur kaufen.  Mit dem Differenzbetrag kann man sich dann noch was Schönes gönnen……

    Wenn man mal Rentner mit Immobilienbesitz und solche ohne anschaut sind die Rentner mit Immobilie im Schnitt vermögender. Das kommt auch von der disziplinierenden Wirkung der Hypothek.

    Wenn ich in der Arbeit mit Kollegen spreche, hat jetzt wieder einer die Kündigung wg. Eigenbedarf bekommen. Da sag ich nur. Danke aber nein danke.

  31. -M

    Schön geschrieben Bernhard.

    Und ja, ich kann als bankkaufmann bestätigen: die wohlhabenden Leute haben ein Eigenheim und/oder Mieteinnahmen.

    Die Kunden ohne Immobilien,  sind im Normalfall nicht so vermögend.

    Ausnahmen bestätigen die Regel aber es sind dann nur Ausnahmen.

    -M

  32. Big Ben

    Nachdem ich immer bislang immer eifriger Mitleser war, gerne auch mal ein Kommentar von mir.

    Wir haben vor der Finanzmarktkrise eine Wohnung im Raum Zürich gekauft  (Neubau, 4 1/2 Zimmer, 130qm, Minergie-Standard, hervorragende Lage im Naherholungsgebiet, ÖV und Schulen gleich nebenan, Autobahnanschluss, 13km in die Stadt) und den Kauf nie bereut. Der Grund war: Wir hatten vorher für eine etwas in die Jahre gekommene Wohnung über CHF 3’000/Monat an Miete gezahlt. Für Zürich nicht ungewöhnlich, wenn man an einigermassen guter Lage wohnen möchte. Also haben wir die 20% EK zusammengekratzt und die neue Wohnung gekauft. Bereits in den ersten Jahren hatten wir dadurch eine wesentlich geringere monatliche Belastung von über CHF 1’000, alle Nebenkosten wie Versteuerung des Eigenmietwerts, Hypotheken und Renovationsrücklagen berücksichtigt. Nachdem die ersten Hypotheken ausgelaufen waren, haben wir diese konsequent auf Libor-Hypotheken umgestellt (zu 0,5% Zins!). Sprich: Unserer jährliche Belastung liegt mitterweile nur noch bei insgesamt rund CHF 10’000 inkl. aller Nebenkosten. Die Differenz zur Miete haben wir konsequent in Aktien/Fonds angelegt – und die Wohnung hat rund 40% an Wert gewonnen. Falls die Zinsen wieder steigen sollten, was ich für die nächsten 3-5 Jahre nicht in grossem Ausmass erwarte, könnten wir dementsprechend Hypotheken auslösen.

    Zugegeben: Wir haben einen günstigen Zeitpunkt erwischt und ob ich bei den heutigen Preisen kaufen würde – eher nein. Aber die Entscheidung hat für uns gepasst und aus meiner Sicht den Grundstein für unser heute doch recht ansehnliches Vermögen gebildet. Hinzu kommt, dass wir uns dort als Familie pudelwohl fühlen und uns niemand so schnell da herausbekommt.

    Das jetzt mal nur als positives Beispiel. Ob ein Kauf richtig oder falsch ist, muss am Ende jeder für sich selbst entscheiden!

    Ciao

     

    Big Ben

     

  33. Colakugel

    Also für mich wäre eine Immobilie nichts. Erstens habe ich aktuell eine Wohnung auf dem Land mit alleiniger Gartennutzung (ca. 1000m²), platz für zwei potentielle Kinder und der Mietpreis ist mit 460€ kalt niedrig. Meine Arbeit ist auch um die Ecke (5 min mit dem Rad). In der aktuellen Situation würde ich nicht im Traum dran denken zu kaufen. Wenn ich auch mal keine Lust mehr auf meinen aktuellen Job habe oder gar ins Ausland ziehe, habe ich erstmal weniger Sorgen. Wenn ich dann schon bei kleinen Eigentumswohnungen lese 200€ Hausgeld, kann ich nur den Kopf schütteln.

  34. Hans-Georg

    @Colakugel

    Wie hoch wäre der Kaufpreis für eine vergleichbare Wohnung in deiner Gegend?

    Ich stelle immer wieder fest, bei „Mieten“ versus „Eigentum“ verhalten sich viele Aktionäre gleich wie der gemeine „Sparer“ zu „Aktien“. Anstatt einfach den Taschenrechner zu nehmen und zu rechnen, schreien sie: Mietnomaden, Casino, Risiko, Blase etc. Ziehen Mietknechtschaft der Freiheit zum Eigentum vor.

    Meistens ziemlich absurd.

    Dazu passend auch: https://www.youtube.com/watch?v=khAcPkUA_3c

  35. Albr

    ich bin FF und FU weil ich Eigentum habe… Eigentum diszipliniert!

     

    oben schreibt einer bzgl. Ausland und Eigenheim… ich kann jederzeit ins Ausland gehen; entweder wird die Wohnung mit grossem Gewinn (steuerfrei !!) verkauft oder eben ordentlich vermietet…

     

     

  36. Der andere Daniel

    Sind Tiny Houses nicht der aufgehübschte Begriff für Trailer Park?

    Ist mir gerade nur so eingefallen. Auch wenn es im ersten Augenblick schnuckelig und klug wirkt, könnte es mit der Zeit doch eher anstrengend werden.

  37. AlexanderG

    Hallo Tim!

    Das Thema Immobilienerwerb betrachtest du etwas einseitig und sehr pauschal. Man kann eine Wohnung die man kauft und zunächst selbst bewohnt auch vermieten, wenn man umziehen muss/will. Ein Freund hat das genau so gemacht.

    Darf man erfahren wie viel du damals für dein Apartment in Manhattan gezahlt hast?  Denkst du es war ein Fehler die Wohnung damals in Manhattan zu kaufen und selbst einzuziehen?  Ich denke nicht. Du kannst sie ohne Probleme profitabel vermieten oder verkaufen.

    Wenn sich tatsächlich eine gute Gelegenheit zum Kauf einer Wohnung ergibt (was heutzutage sehr selten vorkommt) sollte man meiner Meinung nach auch zuschlagen sofern es ohne zu große Schulden klappt. Mit guter Gelegenheit meine ich z.B. eine Immobilie in einer top Lage in einer deutschen Großstadt zum Faktor 15 (Faktor=Kaufpreis/Jahresnettokaltmiete). Aber es gibt doch viele Menschen die in den Städten momentan bei viel zu teuren Angeboten kaufen und auch leider mit viel Fremdkapital und dann noch selbst einziehen. Oftmals sind es Neubauten, was besonders dumm ist.

    Ein großer Unterschied zwischen der Börse und dem Immobilienmarkt ist, dass bei letzterem heutzutage immer noch extreme Informationsasymmetrien bestehen, die man als Privatanleger wunderbar zu seinem Vorteil nutzen kann. Zudem ist es ein Vorteil dass ich als Investor selbst viele Entscheidungen treffen kann (Miethöhe, Mieterwahl, Renovierungen, Finanzierung, etc.) und nicht nur Buy, Hold oder Sell.

    Zudem sei noch gesagt, dass selbst genutzte Immobilien und Immobilien zur Vermietung als Investment  2 verschiedene Paar Schuhe sind. Man kann als Eigentümer jedoch zwischen den Paaren hin- und herwechseln 🙂

  38. Nico Meier

    Natürlich verläuft das Leben kaum je nach Plan.

    Meine Grosseltern haben 1980 als beide Kinder ausgezogen Waren die Möglichkeit gesehen eine Eigentumswohnung zu erwerben. Mein Grossvater war damals 49 Jahre alt meine Grossmuter 2 Jahre jünger.

    Die Wohnung mit 3 Zimmern, Balkon und einem Hobbyraum im Keller sowie einer separaten Garage sollte damals 250’000 Franken kosten.

    Mein Grossvater war skeptisch meine Grossmuter wollte die Wohnung kaufen.

    Die Baufirma ging in den Konkurs und sie konnten die Wohnung für 180’000 Franken kaufen.

    Sie haben die Wohnung zügig abbezahlt und leben seitdem günstig in dieser Wohnung. Die Wohnung ist zentral gelegen. Sie haben regelmässig Geld für Renovationen investiert.

    Die Wohnung neben der meiner Grosseltern wurde vor rund einem Jahr für 480’000 Franken verlauft. Die Wohnung hat also einen Wertzuwachs von 300’000 erfahren. Zusätzlich haben meine Grosseltern viel Geld gespart da sie mietfrei gewohnt haben in den letzten 38 Jahren.

    Meine Grosseltern sind in Gelddingen eher Konservativ, sie hätten nie Geld in aktien angelegt, daher ist ein Gegenrechnen mit Anlagerendite am Aktienmarkt auch in diesem Fall keine Option.

  39. Jens

    Darauf zu hoffen, dass eine Eigentumswohnung/Haus später mit Gewinn verkauft werden kann ist genau so gut wie Spekulation mit Aktien. Und hinterher ist es immer schön zu sagen, dass die Wohnung mit Gewinn verkauft wurde. Ist dasselbe wie der Vergleich mit Apple- oder Amazon-Aktien. Man konnte es zum Zeitpunkt des Kaufs nicht wissen. Sich darauf zu verlassen, dass man später eine Immobilie mit Gewinn verkaufen kann, hat für mich nichts mit Investieren zu tun.

    Ich bleib bei meinen langweiligen ETFs.

  40. Bruno

    @Jens

    Meines Erachtens denke zu viele nur absolut, d.h. über den Wert eines Depots oder Vermögens. Für die finanzielle Freiheit ist aber Cashflow essentiell, was nützt mir ein Vermögen das aber nichts abwirft ?

    Eine Immobilie bringt einen Cashflow, entweder vermietet (Mieteinnahmen) oder selbstbewohnt (Reduktion der eigenen Fixkosten, man zahlt sich sozusagen selber die Miete). Bei Aktien ist doch auch so, spätestens wenn man davon leben will braucht man Dividenden oder muss Anteile verkaufen.

    Eine Immobilie ohne Vermietung ist ein Verlustgeschäft, natürlich kann der Preis steigen, aber so gesehen wird jede Immobilie sehr langfristig auf den Wert 0 zurückkommen, ausser man investiert wieder (Renovation). Was bleibt ist das Land, was tatsächlich langfristig immer weiter an Wert zulegen dürfte, zumindest war es die letzten paar 100 Jahre so genauso wie Aktien.

  41. Felix

    @Jens:
    Das sehe ich genau so. Das würde bedeuten, dass Nico Meier davon ausgeht, dass diese Wohnung in 30 Jahren um weitere 300k steigen wird (Instandhaltungs- und Sanierungsbedarf mal nicht mit eingerechnet)…

    Es erschließt sich mir nicht, warum man bei den aktuellen Marktpreisen in eine Immobilie investieren soll (ETWs kommen für mich grds. nicht in Frage), wenn man in sog. gefragten Lagen auf eine Rendite von >3,5% sehr stolz sein kann; also 3,5% vor Steuern und Instandhaltung.

    Meist wird auch kein Neubau gekauft, sondern eher ein älteres Objekt, dessen Dacherneuerung und dessen Austausch der Heizungsanlage oder Wasserleitungen 20 Jahre her ist. Das hält dann zwar noch die Finanzierungsphase aus, aber nachdem das Objekt abbezahlt ist, darf man sich auch schon auf die ersten Großreparaturen gefasst machen. Da fallen dann mal eben rasch 70k für ein neues Dach mit vorgeschriebener Wärmedämmung und neuen Fenstern an.
    Zwar lässt sich je nach Lage dann immer noch von einer Investition sprechen, aber vielleicht dann nicht für sich, aber für die lieben Kinder. 🙂

    Zum Thema Eigenheim: Hier kann ich wirklich jeden verstehen, der das Bedürfnis hat, in den eigenen Vier-Wänden zu wohnen. Aber auch hier sind für mich die Preise für eine kleines Häuschen, sofern nicht irgendwo in der Pampa, einfach zur Zeit zu hoch.

    Hier würde ich lieber noch ein paar Jahre warten. 38 % aller Ehen werden in Deutschland geschieden… Allein hier würde ich zukünftig hervorragende Chancen auf den Erwerb von ETWs oder EFHs i.R.v. Zwangsversteigerungen sehen, sofern man Interesse hätte, da gerade die Scheidungsrate in sozialschwachen Familien (Haushaltseinkommen unter 5k netto) besonders hoch sein sollte.

  42. Kia

    „da gerade die Scheidungsrate in sozialschwachen Familien (Haushaltseinkommen unter 5k netto) besonders hoch sein sollte.“

    Lustig. Nur 16,2 % der Haushalte haben ein Haushaltsnettoeinkommen über 5k. Der Rest 83,8 % ist also sozial schwach? 🙂

  43. Felix

    @Kia:

    Das ist mir leider bewusst und angreifen wollte ich damit gewiss niemanden.
    Sollte uns aber diese Statistik nicht hoffnungsvoll zu Denken geben?

    83,8% der Haushalte haben weniger als 5k netto. Ein Großteil davon spricht von Eingenheim und Investitionen in Immobilien. Können sich hieraus nicht wunderbare Möglichkeiten ergeben, wenn es bei diesen 83,8% nur ein wenig privat kriselt oder es doch mal zu einem externen wirtschaftlichen Abschwung kommt? Von daher sollte auch hier, wie an der Börse, gelten entspannt zurücklehnen, die anderen machen lassen und am Ende genüsslich zu greifen, wenn es mal wieder etwas im Sonderangebot gibt. 🙂

  44. 42sucht21

    Interessant wie das angegangen wird hier:

    der Mieter sagt: Genial! Ich spare Eigenkapital, bleibe flexibel je nach Lebenssituation und wenn was kaputt ist, rufe ich einfach den Vermieter an der es machen muss. Mieten ist viel billiger als kaufen und keine Verpflichtungen!

    der Vermieter sagt: Genial! Der Mieter zahlt mir steuergefördert meine Immobilie ab und generiert mir einen guten Hebel auf meinen Einsatz und seine Miete bildet mein zukünftiges Eigenkapital und in 10J kann ich die steuerfrei verkaufen und dazwischen bin ich inflationsgeschützt.

    der Eigennutzer sagt: Genial! Ich wohne selbstbestimmt und billiger als zur Miete und kann machen was ich will und dazu noch bilde ich mein zukünftiges Eigenkapital.

  45. Nico Meier

    Das Beispiel meiner Grosseltern habe ich bewusst gewählt weil man im Nachhinein immer schlauer ist.

    Ich stelle fest, dass hier eine kleine, günstige Mietwohnung verglichen wird mit einem viel zu gross gewählten freistehenden Einfamilienhaus.

    Wenn wir gleiches mit gleichem vergleichen würden, so würden wir feststellen, dass Kaufen im Vegleich zum Mieten in vielen Regionen auf Dauer bedeutend günstiger ist. Also in der Schweiz im Kanton Aargau wo ich wohne ist das so!

  46. Fit und Gesund

    @Nico Meier,

    kommt aber vermutlich auch drauf an wann Du gekauft hast, ich habe meine Whg. Kanton TG vor über 20 Jahren gekauft, der Hypothekarzins betrug in der Spitze um die 6%, wurde aber immer günstiger.

    Den Eigenmietwert sollte man auch nicht vergessen,

    Alles in Allem, war die beste Entscheidung die ich je in meinem Leben getroffen habe, die Infrastruktur rundum wurde immer besser, die Lebensqualität ist sowieso sehr hoch, nette Nachbarn (im Gegensatz zur vermieteten ETW in D, dort ist nur Zank und Streit zwischen 2 Häusern)

    Das Thema wurde hier schon oft behandelt, muss tatsächlich Jeder für sich entscheiden was er möchte.  🙂

  47. Nico Meier

    Ich würde niemals so weit gehen zu behaupten, dass es sich immer lohnt in der Schweiz Wohneigentum zu erwerben. Jeder muss für sich entscheiden, ob es sich in seiner bevorzugten Wohnregion lohnt etwas zu kaufen.

    Meines Erachtens sind die B Regionen im Einzugsgebieten von grossen Städten wie Zürich, Basel oder Bern besonders interessant. Hier im Aargau bekommt man zu für die Schweiz erschwingliche Preisen ein Reiheneinfamilienhaus oder ein Doppeleinfamilienhaus oder gar ein freistehendes EFH.

    Ob und was sich mehr lohnt oder lohnen würde, werden wir erst in 15 oder 20 Jahren wissen.

     

  48. Mieterpräsident

    @Nico Meier

    Gerade das Beispiel deiner Großeltern zeigt mal wieder schön, was für eine miserable Investition Immobilien doch sind.

    Aus den 180.000 im Jahre 1980 wären (je nach genauem Einstiegszeitpunkt) bei Investition in den S&P 500 heute ca. 1,5 Millionen geworden!!!

    Die Miete wäre zwischendurch grob von den Dividenden abgedeckt gewesen (gehe jetzt mal von ca. 3,5% Ausschüttung aus).

    Das ganze ohne Stress und ohne „regelmässig Geld für Renovationen investiert“ zu haben…

    Die Ausrede, dass man „konservativ“ investiert, um sich nicht die eigene Minderrendite einzugestehen, macht das Konto auch nicht fetter.

    No Offense!

  49. Andrea

    Nico Meier: Mir kommt die Rendite auch nicht so besonders hoch vor, ohne sie genau berechnet zu haben. Von 180000 Franken (und bezahlt haben die Eigentümer wahrsvheinlich mehr, durch die Zinsen an die Bank) auf 480000, das ist keine Verdreifachng in 38 Jahren.

  50. Hans-Georg

    Manchmal frage ich mich, wo ich hier gelandet bin. Haushaltseinkommen unter 5000 EUR netto, also 4900 ist gleich „sozial schwach“. Entweder hier treiben sich wirklich die oberen 1 % herum, oder die Jungchen sind total abgedreht. Normalerweise wird herumgetrötet das das Jungchen bis 30 oder 35 nur unbezahlten Praktika nachrennen weil er von den Zeitarbeitsfirmen und Konzernen nur ausgebeutet wird!

    Ach ja, ich vergaß. Die Jungchen glauben auch das der Vermieter im allgemeinen ein Caritasverein ist und deswegen trägt er die „zukünftige Renovierung“ aus der eigenen Tasche oder aus Spendensammlungen.

    Auch sonderbar, die REITS sind dann plötzlich die großen Rendite-Bringer für diese Jungchen. REITS vermieten offensichtlich immer an die dümmsten Mieter mit den höchsten Mieten.

    Alles ein wenig sonderbar und unausgegoren.

  51. Sparta

    @Nico

    „Wenn wir gleiches mit gleichem vergleichen würden, so würden wir feststellen, dass Kaufen im Vegleich zum Mieten in vielen Regionen auf Dauer bedeutend günstiger ist. Also in der Schweiz im Kanton Aargau wo ich wohne ist das so!“

    Eine der wenig sachlichen Bücher hierzu hat Gerd Kommer geschrieben.

    Wenn man sachlich korrekt vergleichen will, sollte man auch sachlich korrekt und seriös mit möglichst vielen Parametern wie z. B. nicht unerheblichen Renovierungen, energetischen Sanierungen, selbe Größe, selbe Lage etc. rechnen. Dies wird bei Immo-Investments so gut wie nie in der Praxis gemacht.

    Der Hauptunterschied bei den häufig besseren „Vermögensendwerten“ von Eigentümern ist in der überwiegenden Mehrheit durch simplen Konsumverzicht, sprich sparen & entsprechendem Verdienst entstanden.

    Ob das konzentrierte, mit Fremdkaptial gehebelte Immo-Investment oder ein Aktieninvestment in diesem oder jenem Zeitintervall die Nase bei der Rendite vorn hat, ist zum Teil Periodenspezifisch und … dem Zufall geschuldet.

    Risikomäßig ist ein FK-Hebel und konzentriert auf ner 10, 15er oder 20er Jahressparsumme auch nicht von schlechten Eltern. Konservativ??? Kommt immer auf die Relation an.

  52. Felix

    @Hans-Georg:

    Ich arbeite für eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Bei uns sind Berufseinsteiger gerade einmal 21 Jahre alt. Sie verdienen zwar nicht sonderlich viel, aber ein Einstiegsgehalt von 43k (ohne Bonus und Reisekosten), nenne ich nicht unbezahlt.

    Wie Sie als kleiner privater Vermieter mal eben kostspielige Sanierungen auf Ihre Mieter problemlos umlegen wollen, würde ich gerne mal sehen. Ich persönlich erspare mir da den Stress und passe dann beim Abschluss eines neuen Vertrags ein wenig die Miete an, was aber anders, als es uns die Medien erzählen wollen, keines Falls einfach ist.
    Was Sie hier kritisieren sind private anonyme Wohnungsbaugesellschaften.

    Außerdem frage ich mich auch, ob das Leerstandsrisiko, auch in guten Lagen, nicht unterschätzt wird.
    Bei uns in Frankfurt soll ein neuer Stadtteil gebaut werden mit Platz für 30k Menschen. Leere oder brachliegende Grünflächen werden innerstättlich verdichtet. Überall entsteht neuer Wohnraum.
    Ich kann es mir einfach nicht vorstellen, dass die Investition in eine vermietete Immobilie heute eine gute Idee ist. Man hört zwar ständig in den Medien dass wir ein Problem von Wohnungsknappheit haben, aber sind wir doch einmal ehrlich zu uns selbst. Das was knapp ist, ist sozialer Wohnraum für die Alleinerziehende, den Hartzler oder Großfamilien. Kein privater Investor wird sozialen Wohnraum in Ballungszentren für unter 6 €/m² anbieten können.

    Auch über Argumente wie altersbedingte Kündigung kann ich nur lachen. Sofern jemand ein älteres deutsches Rentnerehepaar kennt, kann er es mir gerne mitteilen. Sind mir lieber als 20 oder 30 jährige, welche innerhalb von 3 Jahren wieder ausziehen, 🙂

     

  53. Sparta

    @Hans-Georg

    Ja, wir haben hier vermutlich schon überwiegend „Gutverdiener, Survivorship-Bias und nicht verifizierte Angaben“.

    Zudem kommt noch dazu, dass wir alle einer gewissen Tendenz unterliegen, das eigene Umfeld als „statistischen – Durchschnitt oder Median“) als „normal“ anzusehen. Ob es das tatsächlich ist (z. B. statista-Verifizierung) wird häufig nicht geprüft.

    Als Tim hier mal einen Link reingestellt hatte, dass der Durchschnittsverdienst in Deutschland bei ca. 60 k  p. a. liegt, gab es auch reichlich Diskussionen (mit ein klein wenig Research, hätte diese These leicht überprüft werden können… wenn es denn gewollt gewesen wäre).

    Leider wird wenig verifiziert und viele Behauptungen werden einfach mal als Allgemeingültigkeit hingestellt.

    Kombiniert mit Trigger-Wörtern gibt es Traffic. Ich mach jetzt mal ne New`s Diät.

  54. Nico Meier

    @Mieterpräsident

    Rechenspielereien mit Renditen am Aktienmarkt bringen bei meinen Grosseltern nichts, da beide in bescheidenen Verhältnissen auf dem Land aufgewachsen sind und daher sehr konservativ sind im Anlageverhalten. Sie haben ihre Spargelder maximal in CH Bundesobligationen investiert und dort war zwar in den 80er Jahren nominal noch rund 4% Zins zu verzeichnen aber mit der Tendenz sinkend!

    Die inzwischen abbezahlte Dreizimmerwohnung meiner Grosseltern erspart ihnen am Wohnort pro Monat mindestens 1’000 Franken Miete, da ein vergleichbares Mietobjekt ohne Nebenkosten mindestens 1’600 Franken kosten würde mit Nebenkosten wäre man da wohl bei 1’800.

    Das sind 12’000 im Jahr oder 360’000 in den letzten 30 Jahren!

  55. Diana H

    New’s Diät

    Danke für den Artikel. Ich weiß nicht mehr, wer ihn verlinkt hatte. Es ist gut, sich immer mal einer News Diät zu unterziehen.

    Ich kann da auch „Genug“ von John Naish empfehlen. Ich habe es 2009 gelesen und es gab den Anstoß zu vielen größeren und kleineren Veränderungen. Ich lese es jetzt wieder (diesmal mache ich Notizen 😀 )

  56. Daniel (Fächerstadt)

    @ Mieterpräsident: Da stand doch „Wohnung zügig abbezahlt“, d.h. die 180 K wären für die Einmalanlage überhaupt nicht zur Verfügung gestanden. Also schon wieder Äpfel mit Birnen, keine Bank leiht dir günstig für 10-20 Jahre Geld damit du mit Aktien spekulieren kannst, dass ist nun mal der Vorteil der Immos und der Besicherungsmöglichkeiten durch eine Grundschuld.

    Diese stabile Leverage hat man nur bei Immos, bei Aktien sind dies meist täglich fällige Lombardkredite auf Margin und nicht miteinander vergleichbar.

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