Mein Haus, mein Geld, mein Risiko


New York, 13. März 2013

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Makler können es bescheinigen: Die Immobilienpreise gehen in Deutschland durch die Decke. Für Makler ist es eine Goldgrube. Massenhaft melden sich Interessenten kurz nach Erscheinen des Inserats. Binnen weniger Tage ist das Objekt weg. Manch eine Besichtigung entwickelt sich zu einem regelrechten Ansturm.
Ein Bekannter ist Makler in Berlin. Der hat mir schon vor einiger Zeit gesagt, dass das Geschäft insgesamt rund läuft. In Stuttgart sagte mir jemand: „Der Markt ist wie leergefegt.“ Kaum kommt ein neues Objekt rein, ist es schon verkauft.
Das billige Geld treibt die Menschen in Betongold. Kein Wunder: Für Festgelder gibt es keinerlei Rendite. Der Börse trauen die Deutschen nach all den Bankskandalen und dem Börsencrash vor vier Jahren nicht mehr über den Weg. Gold und Silber hat seinen Glanz verloren.
Was bleibt, sind die eigenen vier Wände. Was die Euphorie zusätzlich entfacht, ist die Angst vor der Inflation. Da sind Sachwerte gefragt. Die Menschen glauben, Backsteine sind ohne Risiko.
Ich wäre in diesem heißen Umfeld vorsichtig. Blasen bilden sich langsam. So wie man einen Ballon aufpumpt, so bilden sich Blasen. Es kann einige Zeit dauern. Das kann etliche Jahre so weitergehen. Irgendwann entweicht die Luft blitzschnell.
Dann wird manch einer vor einem Scherbenhaufen stehen. Massenweise Zwangsversteigerungen könnten im schlimmsten Fall drohen. Wer sich bis zur Halskrause verschuldet, sollte „persönliche Risiken“ wie Krankheit, Scheidung oder Arbeitslosigkeit berücksichtigen. Nicht zuletzt sollten steigende Zinsen und Renovierungen einkalkuliert werden.
Derzeit brummt jedenfalls der Immobilienmarkt wie verrückt. Eine Abkühlung der Preisexplosion ist nicht absehbar. Wir können nur hoffen, dass unsere Banken vorsichtig bei der Hypothekenvergabe bleiben. Exzesse wie in den USA brauchen wir nicht. Über dem großen Teich bekamen Kaufwillige 120 Prozent und mehr finanziert. Die Kreditnehmer hatten teilweise gar nicht das Einkommen, um Zins und Tilgung leisten zu können.
Mit ihrer exzessiven Geldversorgung hat die EZB ein neues Problem geschaffen. Das geht so ständig im Wirtschaftsleben: rauf und runter. Alles spielt sich in Zyklen ab. Verschärft werden die Zyklen in beide Richtungen durch Gier und Angst.
Die Preise sind in manchen Fällen längst fundamental nicht mehr begründbar. Immobilienpreise können ja in der Summe nur wie die Gehälter auf lange Sicht steigen. Entkoppeln sich beide Faktoren voneinander, muss es zu einem reinigenden Donnerwetter kommen.
Behörden wie die Deutsche Bundesbank warnen schon vor einer spekulativen Blase. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) gesellt sich zu den Mahnern.
Das ZDF publizierte im Februar 2013 eine sehenswerte Reportage mit dem Titel „Mein Haus, mein Geld, mein Risiko“.
In den USA erholt sich der Immobilienmarkt nach dem Knall vor fünf Jahren derweil wieder. Es ist eine neue Euphorie zu spüren. In manchen Vierteln kommen die Interessenten in Scharen. Die Gebote landen wieder über dem geforderten Preis. Sehen Sie selbst diese Hausbesichtigung:


tim schaefer (Author)

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Gedanken zu „Mein Haus, mein Geld, mein Risiko

  1. Markus

    tja, für die Immobilie sind viele Deutsche bereit sich Hals über Kopf zu verschulden und sich die nächsten 20 – 30 Jahre einzuschränken.
    Das man damit ganz ordentlich Schiffbruch bei Schicksalsschlägen erleiden kann blenden viele aus. Auch kann man ganz ordentlich Verluste machen…

    Monatlich 500 € oder mehr für eine Vermögensplanung anzusparen ist dagegen brandgefährlich! 😉 Vor allem , da ja jeder nur eine einzige Aktie in Form von einer Comerzbank, Enron oder Telekom kauft… 😉

    Die Zahl der Aktionäre ist ja aktuell auf einem Tiefststand… Seltsam, dass wir an einigen, nicht allen Märkten Höchststände haben…

  2. Schnörkellos

    Nicht nur die Immobilienpreise steigen, auch die Mieten explodieren regelrecht. Und da wir hier ja ein wenig Buffet-verliebt sind: lieber etwas zu teuer kaufen und dann dauerhaft bewohnen und langfristig die Miete sparen (Dividende), als alle Eier (Aktien) in ein Nest legen.

  3. tim schaefertim schaefer

    @ Markus
    Ich finde wichtig ist es, die Gefühle unter Kontrolle zu haben. Deshalb ist es immer vor wichtigen Entscheidungen empfehlenswert, den Rat von neutralen Fachleuten einzuholen. Der Ratgeber kann auch aus dem familiären Umfeld oder Freundeskreis kommen.

    @ Schnörkellos
    Ich stimme zu. Es ist ratsam auf verschiedene Assetklassen zu setzen. Etwa auf Aktien, Immobilien, Rohstoffe, Grundstücke, Cash, eventuell Kunst … Innerhalb der Assets ist eine Streuung empfehlenswert. Wichtig bei Immobilien ist eine vernünftige Finanzierung. Je weniger Fremdkapital jemand in Anspruch nehmen muss, desto geringer ist in der Regel das Risiko.

  4. stevoxx

    Stimme voll zu, besonders zu „Das geht so ständig im Wirtschaftsleben: rauf und runter. Alles spielt sich in Zyklen ab. Verschärft werden die Zyklen in beide Richtungen durch Gier und Angst.“

    Der Nährboden für eine mögliche bubble wurde über viele Jahre geschaffen. Bsp. die inflationäre Zahl von TV-Sendungen über das Eigenheim. Das ist jetzt im Unterbewusstsein drinnen. Der grösste Ansturm in Form einer finalen psychologischen Welle dürfte erst kommen. Mal schauen wie lang es dauert, dass die Titelblätter der Anlagemagazine voll mit Immobilientips sind.
    Kann mir jemand eine gute Anlage (nicht in Beton selbst) empfehlen, um bei diesem rund dabei zu sein?

  5. Finanzielle Freiheit mit Dividenden Blog

    Ich könnte mir nicht vorstellen, mich für 20-30 Jahre für ein Haus zu verschulden. Neulich bei Mieten/Kaufen/Wohnen haben Sie ein älteres Ehepaar gezeigt, dass in München eine ETW für über 350.000 EUR kaufen wollte. In meinen Augen verrückt !

  6. Ulrich

    @Schnörkellos: der Wunsch, in der eigenen Immobilie günstig, weil mietfrei zu leben ist weit verbreitet. Statt Miete hat man dann aber einen Rattenschwanz anderer Kosten (meist Zins/Tilgung, immer Instandhaltung und Renovierung, Grundsteuer) und lebt letztlich meist kein bisschen billiger als ein Mieter.

    Klar, das „eigene Häuschen“ gibt das schöne Gefühl von Sicherheit. Man hat „was Eigenes“ und muss nie mehr umziehen. Aber auch das ist trügerisch: berufliche, familiäre und finanzielle Veränderungen (Jobwechsel, Jobverlust, Scheidung etc.) haben schon für manchen ungewollten Verkauf oder gar eine Zwangsversteigerung gesorgt …

    Außerdem ist manches Häuschen im heute schicken, begehrten Neubaugebiet in 30 Jahren einfach nur noch ungünstig gelegen und ohne Kaufinteressenten. Ist ja heute schon in vielen Neubaugebieten der 60er / 70er Jahre zu sehen.

    Und die nächste große Enttäuschung: nicht mal die Kinder wollen hier einziehen, weil es ihnen räumlich, vom Umfeld oder durch die Entfernung vom Arbeitsplatz nicht in den Kram passt.

    Ich denke, dass mein Geld anderswo besser arbeitet und wesentlich flexibler bleibt als wenn ich es eine eigengenutzte Immobilie investiere.

  7. Martin

    In % vom Einkommen sind die Kaltmieten in Deutschland vergleichsweise gering. Dazu kommt die vergleichsweise hohe Qualität der Immobilien. In NY sind z.B. die Rohrleitungen so schlecht, dass man scheinbar nicht überall Waschmaschinen anschließen kann. Viele verstehen nicht, dass die Nebenkosten der wahre Kostentreiber in D ist. In Großstädten sind aber auch die Kaltmieten teilweise stark gestiegen. Die Angelsachsen sehen jedenfalls enormes Steigerungspotenzial bei den Kaltmieten im internationalen Vergleich.

  8. Felix

    Ich finde es interessant, dass in den meisten Finanz-/Börsenblogs gegen die eigenen vier Wände polemisiert wird. Da es zu den Grundbedürfnissen eines Menschen gehört, ein Dach über dem Kopf zu haben, finde ich es nur natürlich, dass das bei den meisten Menschen auf ihrer Prioritätenliste weit oben steht. Auf jeden Fall weiter oben als Aktien zu besitzen. Ich glaube sogar, dass das ziemlich rational ist. Sollte wirklich die große Geldkrise ein Währungscrash kommen, so kann man im eigenen Häuschen einigermaßen überwintern, Reparaturen kann man zurückstellen oder selber ausführen. Wohnt man zur Miete ist am nächsten 1. die nächste Miete fällig.
    Und warum das Wohnen in den eigenen vier Wänden teurer sein sollte als das Mieten, erschließt sich mit nicht. Schließlich will der Vermieter ja auch noch etwas abbekommen. Oder glaubt jemand, dass – außer Vater Staat vielleicht – Mietwohnungen hinstellt, um anschließend noch Geld mitzubringen, damit die Mieter nicht so viele zahlen müssen.
    Was den Immobilienboom in Deutschland anbelangt, so gibt's den nur in einigen Ballungszentren, die gerade hipp sind. Langfristig, so wird uns dauernd gesagt, schrumpft die Bevölkerung, so dass es eher zu Leerstand kommt als zur Wohnungsnot.

    Meine Schlussfolgerung: Zuerst bauen und dann in Aktien investieren, allenfalls zeitgleich. Alles andere stellt die Grundbedürfnisse auf den Kopf.

  9. Martin

    @Felix: Als Mieter kann man sich doch nur freuen über Währungskrisen. Die Mieten sind gedeckelt und im zweifelsfall wird dann wertloses Geld als Miete gezahlt. Auch hohe Inflation ist bei der aktuellen Rechtslage genial für den Mieter. Zudem gibt es ein Rundumsorglos-Paket: Der Vermieter muss alles reparieren, sonst wird Miete gemindert.

    Eine selbstgenutzte Immobilie kann sich für ortsgebundene z.B. Beamte lohnen, da die Miete vom Nettogehalt gezahlt wird. Es geht also automatisch um eine Nachsteuerrendite. Zudem lohnt sich bauen meist nicht, wenn es gebrauchte Immobilien unter Wiederbeschaffungswert zu kaufen gibt. Die meisten bauen auch nicht selbst, sondern lassen bauen. Sonst könnte man auch jeden Aktionär als Unternehmer bezeichnen.

  10. tim schaefertim schaefer

    @ Martin

    Gut, dass Du es ansprichst. Eine Immobilie kann ein Klotz am Bein sein. In einer sich schnell wandelnden Welt, sollte doch jeder versuchen, mobil zu bleiben.

    In den USA ist folgendes Problem zu beobachten: Manch ein Arbeitsloser hätte eine Chance in einem anderen Bundesstaat einen Job entsprechend der Fachkenntnisse zu finden, muss aber wegen eines finanzierten Eigenheims, das unter Wasser notiert, an Ort und Stelle bleiben.

    Ich möchte nicht die Immobilie per se schlecht reden. Es sprechen etliche Fakten für die eigenen vier Wände (Inflationsschutz, Spass daran, Familie, Traum, Zufriedenheit, Garten).

    Gleichwohl rate ich: Einen Kauf in dem gegenwärtig euphorischen Umfeld genau abzuwägen.

  11. Markus

    @Felix

    Gut, die Träume sind verschieden.
    Sowohl Eigentum wie auch vermietetes Eigentum sind aus Sicht eines Investors, der sich finanzielle Freiheit als Ziel gesetzt hat Gift!
    Jede Statistik über Renditen mit Immobilien in Deutschland zeigt das recht deutlich!!! Außer man erbt in München, Frankfurt oder Hamburg ne Immobilie… 😉
    Prinzipiell graust es mich davor, die nächsten 20 – 30 Jahre als Sklave einer Bank Kredite abzuzahlen.
    Das Gegenargument mit dem Vermieter zieht bei mir nicht, da mieten wesentlich günstiger und flexibler ist bzw. sein kann. Auch kenne ich genügend Vermieter, die schon ordentliche Sanierungen und Mietnomaden mitgemacht hat. Die Rechtssprechung ist größtenteils auf Seiten der armen Mieter.

    Ich will niemanden den großen Traum vom Eigenheim schlecht machen!
    Nur haben Aktieninvestoren oft andere Prioritäten oder evtl. natürlich auch schon Immos in Aussicht.

    Ist eine Investition in eine Verbindlichkeit bzw. Luxus- bzw. Lebensgefühl erstrebenswert? Oder ist eine Investition da um freier zu sein bzw. sich selbst zu bezahlen?
    Für mich ist das sehr schnell beantwortet!

  12. Felix

    Hallo Markus,
    das reizt mich doch zum Widerspruch, die Freiheit des Mieters: Meine Tochter sucht zur Zeit eine Bleibe in München. Ich kann mir Schöneres vorstellen als bei jeder Wohnugsbesichtigung Schlange zu stehen, als Bittsteller aufzutreten, die Hosen herunter zu lassen.
    Auch der 80-jährige Mieter, der noch eine Luxussanierung über sich ergehen lassen muss, wohl wissend, dass er sich danach die Miete nicht mehr leisten kann, ist kein wirklicher Freiheitsbeweis des Mieters. Ich möchte gerne mein eigener Herr in meinem engsten Raum, meiner Wohnung sein.

  13. Martin

    Luxussanierungen sind nicht ohne weiteres gestattet. Das muss sich im gesetzlichen Rahmen bewegen und zudem können die Städte auch die Bebauungspläne mieterfreundlich anpassen. München ist da schon ein Gegensatz zu z.B. Berlin.

    Z.B. Erstsemester in München müssen oft einen Container anmieten, weil sie keine Wohnung finden. Ich würde da gleich beim Bruttogehalt einen Münchenaufschlag verlangen, wenn ich dorthin ziehen müsste. Ob Kaufen überhaupt eine Alternative ist, hängt dann auch vom Geldbeutel ab.

  14. Markus

    @Felix

    München gehört natürlich zu den Sonderfällen. Wahrscheinlich selbst ausgesucht? 😉

    Ich kenne so 7 Vermieter in meinem Bekanntenkreis. Allerdings alle mit Wohnungen im südlichen Bayern in Kleinstädten.
    Die Begeisterung als Kapitalanlage ist bei keinem großartig ausgeprägt. Mehrere hatten schon Probleme mit Mietausfällen, Mietern und Gerichten. Einer kämpft um ein 5 stellige Summe, die aus Mietausfall (Auszug ohne Kündigung und ohne Benachrichtigung), einer total verdreckten und Sanierungsbedürftigen Wohnung und Rechtsanwaltkosten besteht. Vor kurzem ist ein Offenbarunsbescheid der Mietnomaden zugegangen.

    Es ist nicht alles schwarz oder weiß!

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