Steffen Kriese, Jahrgang 1975, sammelt Wohnungen wie andere vielleicht Münzen oder Briefmarken sammeln. Er hat schon 21 Wohnungen. Vor zwei Jahren waren es noch 13. Und er sucht weitere. Weil es so viele geworden sind, lässt er sie von einem Dienstleister zum Teil verwalten. Seine Wohnungen werfen im Monat schon bis zu 220 Euro Cashflow je Einheit ab. Nimmt man die Tilgung hinzu, bringen die Besten etwa 300 Euro je Monat.
Findet er eine neue Wohnung, vereinbart er generell zwei Prozent Tilgung mit der Bank. Hinzu kommt das Recht der Sondertilgung. Er zurrt den Darlehensvertrag für zehn Jahre fest. “Nach zehn Jahren kann ich steuerfrei verkaufen”, sagt er. Dabei ist er eher am Kaufen. Sein Jagdrevier ist die Gegend um Mannheim und Schwetzingen.
Den letzten Cent beim Zins zu sparen – davon hält er nichts. “Da spart man am falschen Ende. Ich kann die Zinsen voll (von der Steuer) absetzen, wenn ich vermiete.” Daher nutzt er Vergleichsportale wie Dr. Klein nicht. Er hat vier Banken, mit denen er bevorzugt zusammenarbeitet. Die Mitarbeiter kennen ihn. “Schnell sein ist wichtig”, erklärt er. Wenn er einen Deal an der Angel hat, will er schnell den Sack zu machen.
Steffen Kriese hat zwei Kinder. Sie sind sieben und elf Jahre alt. Der Lehrer gibt seinen Job so an: “Studierter Wirtschaftspädagoge / YouTuber / Autor / BWL Dozent / Immobilien-Investor / Börsianer”. Ein Multitalent. Seine Hobbies sind Fitness, Schwimmen, Reisen. Er hatte mich schon auf YouTube interviewt.
Steffen hat einen Gastbeitrag für meinen Blog geschrieben:
Hallo lieber Leser von Tim’s Blog!
Als großer Fan von Tim Schäfer, seiner bodenständigen Art und seinem überaus informativen und inspirierenden Blog, möchte ich Dir an dieser Stelle gerne meine Geschichte schildern und Dich vielleicht auch inspirieren.
Warum interessiere ich mich für Finanzen? Eine gute Frage eigentlich… Geld ist natürlich nicht alles im Leben, aber es kann Dir Freiheit ermöglichen. Diese Freiheit ist für mich entscheidend. Für mich zählen nicht die Konsummöglichkeiten. Wenn wir ehrlich zu uns selber sind, so brauchen wir die wenigsten Dinge, die wir uns kaufen. Ich musste schon oft feststellen, dass an dem Spruch „Je mehr Dinge Du hast, desto mehr Dinge haben Dich!“ viel dran ist! Die Freiheit ermöglicht uns aber unsere wertvollste Ressource – die Zeit – eigenverantwortlich einzuteilen.
Mein Weg begann eher weniger zielgerichtet. Nach dem Abitur wollte ich zunächst zur Polizei, was ich dann aber wieder verwarf. Erst mal den Wehrdienst – ja den gab es 1995 noch – ableisten und dann mal weitersehen, war zunächst angesagt.
Nach dieser lehrreichen Zeit folgten viele Jahre des Studiums. BWL, VWL, Statistik, Recht usw. Ich kann Dir sagen: Dies war an der Universität zu Köln mit über 60.000 Studenten kein Zuckerschlecken. Klar, ein Diplom bekommt man nicht geschenkt, aber was musste ich doch für mich sinnlose Theorien lernen, die ich im Leben nicht mehr brauchen würde. Über Aktien, Immobilien oder Geldanlagen lernte ich nichts. Dies brachte ich mir später alles selber bei.
Wichtig für meinen Weg war daher immer, dass ich über den Tellerrand schaute und offen für andere Menschen und deren Erfahrungen war. So fand ich früh den Zugang zur Börse. Ich war beim Aufschwung und vor allem auch beim Abschwung des „Neuen Marktes“ um die Jahrtausendwende voll mit dabei. Es war ein richtiger Börsenhype. Im „Neuen Markt-Index“ waren aufstrebende Technologierunternehmen enthalten. Ein Index der Kursraketen. Zu der Zeit studierte ich noch und viele meiner Mitstudenten sahen sich als angehende Börsenmillionäre. Es sollte anders kommen. So schnell die Kurse gestiegen waren, so rasch stürzten sie auch wieder in sich zusammen. Diese Erfahrung muss man einfach mitgemacht haben, um es sich vorstellen zu können.
Die alte Börsenweisheit vom Börsenaltmeister André Kostolany bewahrheitete sich: Wenn alle von Aktien und der Börse reden, steige aus. Er misstraute dem Neuen Markt damals und viele belächelten ihn… Seit dieser Erfahrung setze ich – wie Tim Schäfer – auf Qualitätsaktien.
Meine Hauptaktivitäten liegen allerdings bei den vermieteten Immobilien. So sprach ich mit vielen Immobilieneigentümern, die von ihren Mieteinnahmen gut lebten. Für mich war dies eine neue Welt. Dein Elternhaus prägt Dich ja immer sehr. Bei mir war dies auch so. Meine Eltern kannten und kennen nur das Sparbuch und das eigengenutzte Haus. Vermieten oder Aktien kamen für sie nie in Frage.
Ich wollte aber wieder über den Tellerrand schauen. Ich sprach daher mit Vermietern, die ich kannte. Vermieten? Das kann doch nur jemand, der richtig viel Geld besitzt… Nein: Der Fremdkapitalhebel erlaubt es, durch den Einsatz von Krediten und relativ wenig Eigenkapital, Immobilien zu erwerben und mit einem monatlichen Überschuss zu vermieten.
Gehen wir an dieser Stelle etwas genauer auf den sogenannten Leverage-Effekt ein. Der Leverage-Effekt besagt, dass die Eigenkapitalrentabilität durch den Einsatz von Fremdkapital steigt. Schauen wir uns dies genauer an:
Eigenkapitalrendite = Gewinn/eingesetztes Eigenkapital
Beispiel:
Eigenkapitaleinsatz zum Erwerb einer Wohnung: 60.000 €
Gewinn pro Jahr: 3.000 Euro
Eigenkapitalrendite = 3.000 / 60.000 = 0,05 -> 5%
In diesem Beispiel hätten wir nun also eine Wohnung mit einem Eigenkapitaleinsatz in Höhe von 60.000 Euro erworben. Gehen wir nun davon aus, dass wir uns 40.000 Euro Fremdkapital beschaffen und nur noch 20.000 Euro Eigenkapital bereitstellen müssen. Wir gehen weiter davon aus, dass die Fremdkapitalzinsen 2% p.a. (pro Jahr) betragen. Wir müssten somit 800 Euro Zinsen pro Jahr für das Fremdkapital bezahlen (40.000 * 2%). Nun vernachlässigen wir steuerliche Faktoren (die Fremdkapitalzinsen könnten bei Vermietung der Immobilie von den zu versteuernden Mieteinnahmen abgezogen werden) und ziehen diese 800 Euro Zinskosten von den 3.000 Euro Jahresgewinn ab. Es verleibt ein Jahresgewinn in Höhe von 2.200 Euro.
Wie sähe nun unsere Eigenkapitalrendite aus?
Eigenkapitalrendite = 2.200 / 20.000 = 0,11 -> 11%
Wir haben unsere Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals somit mehr als verdoppelt, obwohl wir die Zinsen voll vom Gewinn abgezogen haben.
Es ist logisch: Je weniger Eigenkapital wir einsetzen müssen, umso rentabler wird es für uns. Zu beachten ist hierbei allerdings immer, dass die Rendite der Immobilie immer über dem Fremdkapitalzins liegen muss. Fallen unsere Einnahmen aus der Immobilie beispielsweise für einen längeren Zeitraum aus, so dreht sich der Leverage-Effekt ins Negative und wir müssen nicht nur den Leerstand verkraften, sondern auch noch die Fremdkapitalzinsen bezahlen. Der Leverage-Effekt bietet gerade im Bereich der Immobilien-Investments riesige Chancen, um ein Vermögen aufzubauen. Auf der anderen Seite lauern natürlich die Gefahren. Eine finanzierende Bank möchte die vertraglich vereinbarten Zins- und Tilgungsraten für die vereinbarten Darlehen pünktlich und vollständig jeden Monat erhalten. Sollte dies nicht der Fall sein, so steht der Weg zu einer Zwangsversteigerung – durch die erfolgte Absicherung im Grundbuch der Immobilie – nichts im Wege.
Den Leverage-Effekt sollte man daher nie voll ausreißen, er ist aber ein nicht zu unterschätzendes Instrument zur Vermögensbildung.
Ich baute mir im Laufe von 4 Jahren einen guten zweistelligen Immobilienbestand auf, der einen guten monatlichen Cash-Flow abwirft. Ja, nun werden einige wieder rufen: „Das fliegt Dir um die Ohren, beim nächsten Immobilien-Crash!“. Es ist wie immer: Der Gewinn liegt im Einkauf! So habe ich mir im Laufe der Jahre ein gutes Netzwerk aufgebaut und komme daher immer wieder an gute Deals. Auch würde ich niemals eine Wohnung kaufen, bei der ich monatlich draufzahlen muss. Durch die Tilgungen und Rücklagenbildungen steigt zudem von Jahr zu Jahr die Sicherheit. Eine nachhaltige Vermietungssituation ist zudem gegeben.
Langer Anlagehoizont
Auch über die Börse kann es gut tun, sich auszutauschen. So beruhigt Tim’s Blog immer wieder und sorgt dafür, dass manche Entscheidung mit einem längeren Anlagehorizont getroffen wird. Dies liebe ich auch an den Immobilien. Es ist eine langfristige Anlageform, an der nicht jeden Tag ein Preisschild hängt. So werde ich nicht so schnell nervös und verkaufe zu früh. Dies ist auch bei Aktien oftmals von entscheidender Bedeutung! Leider musste ich mich oft schon dabei ertappen, dass ich trotzdem zu früh verkaufte. Dies ist mir bei meinen Immobilien noch nicht passiert.
So habe ich beispielsweise vor drei Jahren eine 2-Zimmer-Wohnung in der Rennfahrerstadt Hockenheim erworben. Mein Kaufpreis betrug 93.000 Euro. Heute – im Jahr 2020 – hat die Wohnung einen Marktwert von 160.000 Euro. O.k., ich habe das Badezimmer saniert und die Wohnung renoviert, aber die Wertsteigerung ist schon enorm.
Da ich mich gerne austausche und selber dadurch dazu lerne, entschloss ich mich, im Juni 2016 meinen YouTube Kanal „Wirtschaft verstehen“ ins Leben zu rufen, in dem ich schwerpunktmäßig andere Investoren interviewe, so auch Tim Schäfer.
Wir können so viel dazu lernen, wenn wir mehr Fragen stellen, als selber zu reden. Hätte ich damals nicht Vermieter befragt, so hätte ich niemals den Mut gefunden, selbst Immobilien zu kaufen und zu vermieten. Ich kann Dich daher nur ermutigen: Tausche Dich mit anderen Menschen aus, lasse Dich inspirieren und komme ins Handeln. Die graue Theorie der Schule oder der Uni hilft im Leben selten weiter. Es sind die Praxiserfahrungen und das eigene beherzte Handeln, welche zum Erfolg und auch zur eigenen Freiheit führen können.
Da ich gerne kreativ tätig bin und mein Wissen weitergebe, bin ich als Autor aktiv. Ein Buch zur Börse und zum Trading, ein Buch zum Vermögensaufbau, zwei Immobilien-Bücher und ganz neu ein Buch über den Vermögensaufbau und die Sicherung des Vermögens in Krisenzeiten und im Crash habe ich mittlerweile verfasst. Hierdurch sind schon viele tolle Kontakte entstanden und dies soll Dich inspirieren, Deiner Leidenschaft zu folgen. So war ich zum Beispiel am Anfang der Corona-Krise wie erschlagen und gelähmt, dachte mir aber irgendwann: Nun nutze die Zeit und werde sinnvoll für Dich und andere Menschen aktiv, so dass ich mein neues Buch schrieb und zudem weitere Immobiliendeals in die Wege leitete.
Ich sage mir immer: Ich weiß nicht, ob es besser wird, wenn sich etwas ändert, aber ich weiß, dass sich etwas ändern muss, damit es besser werden kann.
Mein Antrieb beim Umgang mit den Finanzen war stets die persönliche Freiheit! Hinzu kommt ein Interesse am Spiel. Investieren ist manchmal ein wenig wie ein Spiel. Es gibt Regeln, die gilt es zu befolgen und am Ende kann man gewinnen.
Heute bin ich finanziell sehr breit aufgestellt. Ich habe schon einige Aufschwünge und Crashs an den Finanzmärkten miterlebt. Rückschläge gehören dazu und nur wer weiter macht, gewinnt am Ende.
Mein Ratschlag zum Schluss: Informiere Dich, sei offen und tausche Dich mit anderen Menschen aus, finde Deine Passion und frage Dich nach Deinem „Warum“ und dann: Komme ins Handeln!
Ich wünsche Dir viel Erfolg auf Deinem Weg, denn der Weg ist das Ziel!
Herzliche Grüße!
Steffen Kriese, Blogger und Youtuber (“Wirtschaft verstehen“)
Das ist sein neues Buch:
* Affiliate
Ein sehr interessanter Leserbrief. Wie kommst du an die Immobilien? Hast du einen Tipp?
Ich finde derzeit trotz Corona eher eine hohe Nachfrage und wenig interessante Angebote. Die erzielbaren Mieten sind mittlerweile im Verhältnis zu den Kaufpreisen oft eher moderat bis schlecht und staatliche Regelungen und noch mehr Mieterschutz werden wohl zunehmen. Die Immobilienpreise sind hier teils schon heftig, vor allem im Raum Heidelberg und umliegenden Gemeinden. Mit etwas Glück haben wir selbst eine attraktive Studentenwohnung als Einsteigerobjekt ergattert. War aber viel Glück und rhetorische Überzeugungskunst mit im Spiel. Weiterhin viel Erfolg.
@ Steffen
“Es ist logisch: Je weniger Eigenkapital wir einsetzen müssen, umso rentabler wird es für uns”
Herzlichen Glückwunsch, zu dieser beeindruckenden Leistung!
Der Kauf vieler Wohnungen mit geringem EK kann aber auch sehr schnell “nach hinten losgehen”. Dieses Risiko sollte man nicht unterschätzen.
Hier ein aktuelles und kurzes aber sehr interessantes Video zum Thema “Turborisiken Hypotheken”.
LG
“Der Kauf vieler Wohnungen mit geringem EK kann aber auch sehr schnell “nach hinten losgehen”. Dieses Risiko sollte man nicht unterschätzen.”
Das sehe ich ähnlich. Wenn dann noch die Tilgungsraten sehr gering sind sowieso. Nur auf steigende Immobilienpreise zu setzen vernachlässigt Einflussfaktoren wie den Staat oder eine Wirtschaftskrise. Ebenso schwierige Mieter, von den es genug gibt. Aus eigener Gutachtererfahrung erlebe ich derzeit zwar weiter steigende Preise für Eigentum, die Mieten scheinen aber zunehmend zu stagnieren. Wie lange das noch gut geht mit Immobilien?
@Ralf
Heidelberg ist bei mir vor der Haustür. Dort ist es in der Tat schwierig noch Immobilien zur Vermietung zu finden. Offmarket ist das Zauberwort. Viele Tipps zu meinem Vorgehen habe ich hier in den Sprachnachrichten hinterlegt und auch in meinen Immobilienbüchern. Wichtig ist vor allem ein gutes Netzwerk…. Ausdauer und Geduld sind auch bedeutsam und nicht nur irgendwas kaufen weil andere kaufen…
Der Lehrer sagt: “Alle die glauben ein Idiot zu sein, stehen jetzt bitte auf!”
Keiner steht auf. Nach einer Weile steht dann der Klassenbeste auf.
Fragt der Lehrer: “Was machst denn du da?”
Sagt der Schüler: “Es tut mir leid Sie als Einzigen stehen zu sehen.”
Sorry aber muss man ertragen als Lehrer, Schmerzensgeld in Form von 13 Wochen Ferien müssen genügen :D
Aber im Ernst, finde ich gut, endlich mal ein Lehrer der etwas aus seinen Möglichkeiten macht!
Das mit dem (Over-)Leverage kann ich mich Claus anschliessen. Die letzten Dekaden ging es eigentlich immer gut, da die Zinsen nur eine Richtung kannten (und unter der Voraussetzung, dass man nicht den grössten Mist zu schlechten Kursen gekauft hat).
Ich denke das bleibt solange noch bestehen, bis die Inflation nicht ungemütlich wird. Dann haben wir aber auch sonst ein ziemliches Problem.
Warum sind Immobilien im “Offmarket” günstiger als im herkömmlichen Markt? Welche Motivation hat ein Verkäufer im “Offmarket” ein Objekt günstiger zu verkaufen als er es am Markt könnte?
Danke für die Rückmeldung. Heidelberg ist recht teuer, Tendenz weiter steigend. In Mannheim sieht es je nach Gegend schon anders aus.
Aus Interesse recht direkt gefragt (bitte nicht falsch verstehen): Wie bringst du das alles zeitlich unter den Hut? Vielleicht habe ich es auch überlesen. Familie, Beruf, Immobilien, Youtuber, Bücher schreiben, Eigentümerversammlungen etc.? Oder hat man als Lehrer (Beamter? Angestellt? Freiberuflich?) tatsächlich so viel frei wie viele immer wieder annehmen und diesem Berufsstand öfters auch vorgeworfen wird?
Mittlerweile hat es sich ja auch bei Eigentümern recht herumgesprochen, dass derzeit sehr hohe Preise erzielbar sind. Wer sollte da im Offmarket günstiger verkaufen?
Danke für Eure coolen Kommentare! Der Lehrer-Witz ist gut, Bruno :-)
Ja: Stimmt! Ich meine auch, dass man was aus seinen Möglichkeiten machen sollte. Jeden Abend mit einer Tüte Chips vor Netflix sitzen ist das sicher nicht…auch wenn man es könnte..
@Thomas: Offmarket ist immer wichtig, kein Konkurrenzkampf, persönliche Bindung, ein Verkäufer der problemlos verkaufen möchte, usw… Probleme für den Verkäufer lösen ist das Stichwort… Das Thema ist für einen Kommentar etwas zu umfangreich…
@Offmarket
Wäre interessant, ich kenne eigentlich nur 2 Gründe, in unserer Gegend geht es einerseits teilweise um Diskretion (sind dann eher Villen oder Luxuswohnungen) oder wenn es sehr eilt.
@Ralf:
Ich sage mir immer: Zeit ist eine Frage der Prioritäten. Arnold Schwarzenegger sagt immer wenn ihm jemand sagt, dass er keine Zeit zum Trainieren hat: Sleep faster…
Es ist in der Tat eine Frage des Zeitmanagements… und viele Dinge kann man auch delegieren… etwas zu komplex um dies kurz zusammenzufassen…
Bezüglich der Offmarket-Immobilien-Strategie habe ich mein ganzes Wissen in mein Buch “Das Immobilien-Investoren-Netzwerk” gepackt und noch 14 weitere Investoren interviewt und deren Strategie aufgenommen.. Das ist in der Tat etwas komplexer… aber machbar…nur halt nicht sooo einfach..
Viele Grüße!!
Es mag etliche Leute geben, die sich davor scheuen ihre Immobilie öffentlich anzubieten. Auch Bequemlichkeit könnte ein Punkt sein. Aber angesichts der Lage auf dem Immobilienmarkt halte ich Schnäppchen auch über diese Wege für schwieriger zu erzielen. Die hohen erzielbaren Immobilienpreise dürften sich auch Offmarket mehr und mehr herumsprechen.
@Ralf
Vielleicht gibt es Erben, die aus persönlichen Gründen ein Objekt rasch los werden möchten und nicht so auf den Preis schauen. Oder Rentner, die ihr Haus nicht mehr unterhalten möchten weil es zu gross geworden ist und lieber in eine Wohnung wechseln, und ihnen die Energie fehlt. Oder andere persönliche Gründe, Krankheiten, Arbeitslosigkeit etc. wo es rasch gehen soll und man es auch nicht an die grosse Glocke hängen möchte, dass man verkauft oder verkaufen muss.
Mit vermieteten Immobilien habe ich keine eigenen Erfahrungen, deshalb meine dummen Fragen (mehr aus der Perspektive des Eigenheimbewohners):
1. Die Renditeberechnungen oben sind ja gut und schön. Aber bei Immobilien fallen auch immer Reparaturen an. Die machen schnell eine Jahresmiete zunichte. Mir scheint die Rendite daher viel zu optimistisch.
2. Es wird immer davon ausgegangen, dass Immobilien im Wert mit der Zeit steigen. Tatsächlich mutieren sie doch eher zum Pflegefall. Nach etwa 30 Jahren ist eine Generalsanierung (Dach, Heizung, Fenster, Fassade, …) fällig. Wo ist die eingepreist?
Ich habe mir das auch schon überlegt, ein paar Studentenbuden zuzulegen. Aber unterm Strich wirft eine vielleicht 200 € monatlich ab. Und dafür den ganzen Kram mit den Mietern, Handwerkern, Verträgen, Notare, Steuer usw. Gefällt mit gefühlt nicht.
21 Wohnungen. Bravo! Besonders wenn sie mit Sparraten vom Lehrergehalt erworben wurden…eher unwahrscheinlich.
“21 Wohnungen. Bravo! Besonders wenn sie mit Sparraten vom Lehrergehalt erworben wurden…eher unwahrscheinlich.”
Faktoren wie evtl. Schenkung, Erbschaft, Einkommenssituation des Partners, in diesem Fall der konkrete Lehrerstatus (Beamtenstatus ja/nein) spielen natürlich finanziell mit eine Rolle. Wird aber in den Leserbriefen häufiger nicht ausgeführt. Schade eigentlich. Ich halte gerade derartige Randbedingungen für oft nicht unerheblich, auch wenn der Einfluss gerne kleingeredet wird.
@Felix
Man muss dafür gemacht sein denke ich. Der grosse Vorteil an Immobilien ist der Leverage-Effekt. Aktien sind langfristig rentabler, aber da hat man eben kein Leverage-Effekt oder nur beschränkt und wenn dann (für Privatanleger) zu schlechten Konditionen.
Ich kenne einige, die haben sich ein kleines “Immobilien-Imperium” aufgebaut die letzten Dekaden. Ich habe etwas anderes bevorzugt, und zwar ein (auch international) skalierbares Geschäftsmodell. Mir liegt das näher als Immobilien. Der Aufwand ist anfänglich deutlich grösser, dafür aber auch der Burggraben. Bei Immobilien ist der relativ klein, ich meine insbesondere das Maklergeschäft, da gibt es Konkurrenz ohne Ende. Aber natürlich trotzdem ein interessantes Geschäft, insbesondere die letzten 30-40 Jahre, wo man fast nichts falsch machen konnte, da die Landpreise die Renovationen eigentlich schon gedeckt haben oder mehr.
Ich kenne mehr Leute, die mit Immobilien reich geworden sind als mit Aktien. Leverage ist wohl ein Grund, die Langfristigkeit dürfte ein andere Grund sein. Durch die doch immer noch relativ hohen Transaktionskosten ist man etwas geschützt vor “hin und her”.
Immobilien sind definitiv sehr interessant. Aber es muss einem auch liegen und die zunehmend Vermieterfeindliche Rechtsprechung und Politik stellen Risiken dar. Interessanter finde ich Investments in Garagen und Bauplätze. Was derzeit leider fast nicht zu bekommen ist.
Ich habe ja gerade meine geerbte ETW in D verkauft (ich wohne selber in der CH und gedenke hier auch zu bleiben) Ende Jahr kündigte mir der Mieter auf Ende April, ich hatte die Whg. 2x absolut problemlos vermietet.
Ich wollte im Hinblick auf mein Alter die Wohnung nicht ein drittes Mal vermieten, ich kannte einen tüchtigen Makler und so fuhr ich Mitte Februar das erste Mal nach Überlingen um mit ihm den Verkauf zu besprechen.
Bereits 2 Tage später rief er an und sagte dass er einen ernsthaften Interessenten hätte, es kam dann Corona und der Lockdown, der Makler wickelte Alles ab, völlig ruhig, er vertrat mich beim Notar.
Eine Eigentümerin im gleichen Haus wollte die Wohnung auch unbedingt haben, allerdings ohne Makler, für mich kam das nicht in Frage und ich musste ein paar eher unangenehme mails beantworten, die Dame liess einfach nicht locker, ich auch nicht :)
Die Wohnung, schön gelegen, soweit top in Schuss, ging unter der Hand weg, ich kenne nur Namen und Anschrift der Käufer, habe nie auch nur ein Wort mit ihnen gewechselt, für mich lief Alles problemlos ab, dank dem Makler der sein Geld wert war.
Ich bin überzeugt dass es viele Verkäufer gibt, die einfach nur an einem reibungslosen Verkauf interessiert sind, mir machte die Maklerprovision nix aus, Anderen ist es wichtig den letzten cent irgendwo rauszukitzeln. Ich denke in meinem Fall war ich höchstzufrieden, die Käufer auch und der Makler sowieso.
Heute habe ich ein Konto bei einer weiteren Bank eröffnet, es gibt 0.25% Zinsen und ich kann pro Monat 20k abheben. Wieder ein Steinchen im Mosaic das gesetzt werden konnte.
Den Bericht vom Lehrer Kriese fand ich interessant.
Es gibt diese erstaunlichen Talente. Einer meiner Bekannten begann im Alter von 10 Jahren mit Meerschweinchen und Karnickeln zu handeln. Er wurde von Null zu einem der größten Immobilienbesitzer im Land mit Burgen und Schlössern im Depot. Einer seiner Tricks war beispielsweise im Gasthaus den Gesprächen der Bauern zuzuhören…Offmarket!
“zu einem der größten Immobilienbesitzer im Land mit Burgen und Schlössern im Depot”
Ich hoffe nicht “nur” Schlösser und Burgen, denn das sind meistens Problemobjekte. Mich würden eher kleine und mittlere Wohnungen in guten Lagen (Stadt oder Speckgürtel) interessieren, die kann man immer vermieten.
@Bruno
Die Burgen und Schlösser waren das Sahnehäubchen. Er besaß (ist in hohem Alter verstorben) eine Unzahl von Häusern, Wohnungen und Weingütern…und lebte sparsam und bescheiden.
Ich versuchte mal mit ihm über Aktien und Gold zu reden. Er meinte, bitte nicht, ich habe nicht geringste Ahnung und es interessiert mich auch nicht.
Hat vielleicht jemand Porsche SE im Depot und kann mir bitte sagen, wann die HV stattfindet ?? Offiziell angegeben am 19.05.2020;
jul… man könnte ja mal einfach im Internet gucken
Jaja, diese Internethelden… https://www.youtube.com/watch?v=v7VwUbrd0ng
Vielleicht hat er wirklich diese Anzahl an Wohnungen, fest steht: Er will sein Buch verkaufen, mich langweilt das mittlerweile sehr.
Erfolg kommt selten auf Youtube und Instagram, ich habe Erfolgt durch jahrelange beharrliche Planung und Fleiß sowie Mut und Glück.
Wohnungen habe ich eine HAnd voll, aber die Arbeit stört mich, dann lieder Dividendenaktien und ETFs und im Hauptjob richtig Geld machen, so richtig!!! Mein Rat an die jungen Leute, die gerne etwas erreichen wollen: Bleibt am Ball, sucht euch etwas, was euch Spaß macht ohne dass es eine Brotlose Kunst ist, seid geduldig und riskiert mal etwas, wenn ihr selbst davon überzeugt seid, nicht wenn es ein netter Mann im Ineternet anpreist!
Sehr schön zu lesen der Artikel, gerade für mich als Vermieter. Allerdings würde ich gerne mal (anhand des Beispiels) wissen wo man Wohnungen findet mit einem Kaufpreis von 20 JNKM. Meist werden die >30 angeboten + Kaufnebenkosten.
Beispiel hier in Hessen:
Kaufpreis 100.000€
Kaufnebenkosten 14.000€
Eigenkapital sollte mindestens 34.000€ betragen
Kredit 80.000€ zu 2%
JNKM: 100.000€/30 =3.333€
Steuerlich absetzbar sind hier jährlich 1/50 des Kaufpreises abzüglich Grundstückswert aber inkl. Kaufnebenkosten. Ebenso die Zinsen und im ersten Jahr die Aufwendungen zu Kapitalbeschaffung.
2% Zinsen und 2% Tilgung sind in den 10 Jahren ~1.400€ Zinsen jährlich.
Sind nachher ~1.933€ Einkommen jährlich, die auch noch über den persönlichen Steuersatz laufen (nix Kapitalertrag).
In meinem Fall 42% sind das noch 1.120€ (die AfA mal außenvor) Gewinn bei 34.000€ Investition. Macht 3.3% Rendite unter der Annahme die eigene Zeit ist kostenlos, die Wohnung bedarf keiner Renovierung und die Mieter machen kein Problem.
Ob ich die Wohnung in 10 Jahren dann teurer loswerde als eingekauft hängt vom Markt und vom Zustand ab.
Alles andere als risikolos oder super Rendite.
Aber wie schon erwähnt wurde, liegt die Rendite im Einkauf. Ich kaufe daher grundsätzlich maximal zur 18xJNKM und dann bevorzugt Häuser mit mehreren Mieteinheiten um das Ausfallrisiko durch schlechte Mieter zu streuen und mich nicht mit den anderen Eigentümern streiten zu müssen.
@ Felix
Eine kleine Studentenbude lohnt sich für Dich nicht. Du hast doch schon genug Vermögen. Wenn Du vermieten möchtest kaufst Du am besten ein ganzes MFH. Das gibt es im Verbund günstiger und hier gibt es auch oft eine Art offmarket. Es soll diskret abgewickelt werden.
Ich habe letztens auch den Kontakt einer Eigentümerin ausfindig gemacht. Ich könnte ein Haus mit viel Potenzial erwerben. Ich möchte es aber vermutlich nicht. Das wäre aber eine Bruchbude.
Instandhaltungskosten müssen von der Eigenkapitalrendite abgezogen werden. Unsere Einheit ist aber nach 6 Jahren und Sanierung fast so viel Wert wie das ganze MFH zum Kaufzeitpunkt. Die Rendite erziele ich mit Aktien leider nicht ansatzweise. Ich traue mich auch nicht für 500k WDI zu verkaufen. Damit kann man vielleicht schneller Geld verdienen. Das Risiko ist allerdings wesentlich höher.
Bei Immobilien kommt es auch nicht in unbedingt auf den Preis an. Außer Du möchtest verkaufen. Die Immobilie sollte von ersten Tag einen positiven Cashflow erzeugen. Bei der Refinanzierung sollte dieser steigen. Somit verdienst Du zu jeder Zeit Geld mit der Immobilie. Schlechte Investments haben einen negativen Cashflow. Hier muss man auf Preissteigerungen und Oder Mietsteigerungen spekulieren. Das ist wie bei Aktien auch nicht unbedingt als Basis zu empfehlen. Heute ist es sehr schwer eine gute Immobilie zu finden ich habe eine Zeit lang vergeblich gesucht.
@ jul
Lt. investor relations (Finanzkalender) ist die Hv abgesagt worden, neuer Termin steht noch nicht fest. Stand 15.6.20.
Gruß
Anna
Wirklich ein klasse Gastbeitrag… sehr sehr interessant und lesenswert. Ich hoffe doch, dass du deinen Schülern auch etwas über Finanzen mit gibst?
Gruß Stefan von
Familien Finanzen im Griff
@Stefan, kannst Du uns nicht mit Deinen inhaltslosen Kommentaren verschonen . . . . . . . . wenn Du es nicht schaffst könntest Du wenigstens den Link auf Deine HP unterlassen.
@ Anleihe
Damit kenne ich mich nicht aus, aber vielleicht ist eine Lufthansa Anleihe für manchen interessant:
https://www.manager-magazin.de/finanzen/boerse/lufthansa-bonds-trotz-staatshilfe-auf-ramsch-niveau-a-1307888.html
Die Anleihen kann man ebenfalls weiterverkaufen. Das ist dann allerdings keine langfristige Investition. Die würde man vermutlich nach Erholung abstoßen. Das könnte vielleicht als Alternative zu einem Investment in LHA ausprobieren. Eine yverwässerung der Aktie wäre hier egal, oder? Hauptsache die Lage beruhigt sich
Hi Tim,
danke für den Leserbrief. Content, Content und noch einmal Content ist wichtig für jedes Segment. Aber ich bleibe lieber bei meinen Aktien. Immobilien ist nichts für mich.
Allen weiterhin gute Geschäfte.
VG
der Michael (Bergkamen)
Mich würde mal interessieren ob Tim Geld dafür verlangt dass andere hier Werbung für ihre Businneses machen dürfen und die Reichweite nutzen. Für mich ist das nichts anderes als Werbung.
Ich danke allen konstruktiven Kommentaren!
Generell bin ich sehr offen und hilfsbereit und gebe meine Erfahrungen gerne weiter. Ein Austausch ist immer wichtig, meine ich. So lerne ich auch immer wieder durch Interviews und Gespräche mit anderen Investoren dazu und höre auch jeden Abend Podcasts.
Natürlich möchte jeder, der hier einen Blog-Beitrag verfasst, auch auf sich aufmerksam machen. Finde ich auch völlig in Ordnung, so lange keiner abgezockt wird und hochwertiger Content dahinter steht, der Hand und Fuß hat und kein Fantasiegebilde ist.
Ich wünsche allen viel Erfolg und vor allem Geduld, Ausdauer und Disziplin auf dem Weg der persönlichen Weiterentwicklung.
@ Hi Michael (Bergkamen)
Danke fürs Lesen und Kommentieren. Jeder wie er mag. Mein Schwerpunkt sind auch Aktien, ich habe gleichwohl zwei Wohnungen.
Steffen hat für seinen Gastbeitrag (super Content, finde ich) nichts bezahlt. Wertvolle Gastbeiträge sind jederzeit willkommen.
@Anna
https://www.porsche-se.com/investor-relations/hauptversammlung
Da steht doch ein genauer Termin! Oder bin ich einfach zu blöd?
@Anna
Okay !! Danke, Gruß jul
Der klassische Grund eine Wohnung oder ein Haus unter der Hand zu verkaufen ist sich einen Makler sowie die Kosten fürs Inserieren zu sparen.
Gerade im ländlichen Bereich kennt man sich. Da kennt man die alten Leute und wie es ihnen gesundheitlich geht. Wenn da dann jemand aus gesundheitlichen Gründen ins Altersheim oder ins Pflegeheim muss, weis sman schnell mit wem man verhandeln muss um die Eigentumswohnung oder das Haus zu kaufen. In vielen solchen Fällen ist niemand böse wenn schnell Geld fliesst zur Finanzierung des Heims. Ode rjeman dstirbt zu Hause und die Erben wollen schnell Geld sehen. So kommt man unter der Hand zu Immobilien die in der Regel günstiger sind als sie auf dem Markt wären zusätzlich spart man sich den Makler.
Mein Patenonkel hat so über die Jahre viele Wohnungen und Häuser gekauft die er vermietet.
Aber Vermieten bringt auch Aufwand mitsich, das merke ich, da ich seit einigen Jahren drei Wohnungen sowie ein Gewerbelokal für meinen Vater bewirtschafte. Im Gewerbelokal sind seit über 10 Jahren dieselben Mieter drin da gibts kaum Aufwand aber bei den drei Wohnungen gibts immer mal wieder einen Wechsel oder es sind Handwerker zu organisieren für kleinere Reparaturen. Wenn eine Wohnung neu vermietet werden soll will ich bei jeder Besichtigung mit dabei sein, da ich mir ein Bild machen möchte von den Kandidaten. Die Wohnungen liegen in der nähe des Spitals, daher haben wir häufig Pflegepersonal als Mieter.
@Nico
Der Aufwand ist, was mich am Ende abschreckt wenn ich das weiterdenke. Jetzt ist es noch o.k. , aber will ich das noch wenn ich alt bin oder ist es schöner einfach Dividenden zu bekommen , natürlich mit den entsprechenden Schwankungen. Ich habe mehrere Immobilien, ich kann mir vorstellen die in 10 oder 20 Jahren nach und nach abzustoßen. Es sei denn…es will eins der Kinder einziehen, aber das weiß man heute halt noch nicht. Damit rechnen kann man nicht , Jobs, Mobilität sind vielleicht ganz woanders und es passt dann nicht , in der Großstadt kann man am falschen Ende wohnen wenn man zur Arbeit muss ….
90% der Immobilieninvestoren kennen ihre Rendite nicht!
https://youtu.be/mvM4tvTF264
@Sammy
Interessantes Interview mit Gerd Kommer. Ich teile seine Ansicht, Dividenden seien eine rein „emotionale Kiste“. Erklärt er sehr gut.
@Thorsten
Wie das im Alter sein wird wird man sehen. Mein Vater war einige Zeit aufgrund Arbeit in Afrika, da er von dort aus die Immobilien nicht schlau bewirtschaften konnte habe ich das übernommen. Nach seiner Rückkehr aus Afrika hat er mich gefragt, ob ich mir vorstellen könne die Bewirtschaftung weiterhin zu erledigen für ihn. Ich habe zugestimmt. Hier sind es nur drei Wohnungen und eine Gewerbeeinheit, die es zu bewirtschaften. Ich lerne viel dabei. Extrem wichtig sind gute Kontakte zum lokalen Handwerk. Inzwischen reicht ein anruf und der Handwerker steht spätestens am Folgetag in der Wohnung um die Reparatur zu machen. Solche Beziehungen muss man pflegen.
Ob ich später diese Immobilien meines Vaters übernehmen werde kann ich zurzeit nicht sagen die Lage ist gut und in meinen Augen schadet eine Diversifizierung nicht. Mietwohnungen für Private wird es immer benötigen und durch immer mehr Induvidualität werden tendenziell immer mehr Mietwohnungen nötig.
Beim derzeitigen Wohnimmobilienbestand könnte es einen starken Wertverlust durch neue Klimavorschriften geben. Die EU Politik zeigt eindeutig in diese Richtung. Nicht nur „Verbrennerautos“ will niemand mehr, auch Wohnungen mit herkömmlichen Heizungs-und Dämmsystemen werden uninteressant. Da kommt noch einiges an Sanierungskosten oder eben Wertverlust auf die Immobesitzer zu.
@Wolke
Heizungen müssen sowieso alle 20 bis 25 Jahre erneuert werden. Wenn politisch bedingt teurere Heizungen angeschafft werden müssen, so werden die Kosten auf die Mieter umgelegt das ist eine einfache Rechnung. In der Schweiz wird Heizen über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet, dann steigen die Nebenkosten für die Mieter, ist mir als Eigentümer egal.
Ich bin auch der Aktien Typ. Investieren und Dividenden bekommen, dies ist meine Welt.
Immobillien kommen für mich nicht in Frage.
Da ich als ehemaliger Handwerker weiss, dass die Telefone meisst am Wochenende und Abends klingeln.
Wenn ich dann im Ausland bin möchte ich mich nicht noch mit solchen Dingen rumärgern müssen.
Für eine Verwaltung bräuchte ich auch mehrere Immobilien damit sich dies wieder für mich Lohnt.
Dafür bin ich dann wiederum zuwenig Vermögend.
@Nico Meier
Ich denke, daß es mit einer teureren Heizung nicht getan ist. Die zukünftigen Klimavorschriften werden das ganze Gebäude betreffen. Beim Diesel kannst du auch nicht einfach einen Elektromotor einbauen.
Auf den Mieter umwälzen, da seh ich schwarz. Von was soll der dann noch leben?
Das wird ein Gamechanger, wie beim Auto. Immobesitzer, die da nicht mithalten können, werden mit älteren Immobilien massive Wertverluste erleiden.
@Wolke
Der Grossteil der Immobilien sind ältere Immobilien diese können nicht auf einen Schlag alle ersetzt werden. Mit anderen Worten entweder wird nicht saniert oder die Sanierung geht zu Lasten der Mieter.
Dann müssen die Mieter wieder etwas bescheidener werden bei der Wohnfläche wenn die Mieten teurer werden ist eine einfache Sache.
@Nico Meier
Dann müssen die Mieter wieder etwas bescheidener werden bei der Wohnfläche wenn die Mieten teurer werden ist eine einfache Sache.
Bei den meisten Mietern ist „bescheidener“ kaum mehr möglich, weder bei Preis noch Wohnfläche, sieh dich doch mal um.
Die Politik wird die Vermieter zu günstigeren Mieten in alten Wohnungen zwingen oder es wird saniert oder neu gebaut, diese Tendenz zeichnet sich ab.
Schießlich hängt da eine neue Industrie dran, die in Zukunft stark gefördert wird.
Frag mal nach in Brüssel…
Ist halt ein Problem der Immobilien, sie werden alt.
@Nico man muss es beobachten. Immobilien in guten Lagen sind immer noch gut im Preis gewesen. Die alte Hütte auf dem Land fernab von Arbeitsplätzen , wo man zwei Autos braucht, die könnte Probleme machen.
Da war ein Video über ein 260 qm Haus in der Nähe von Nürnberg. Früher wohnte dort über Generationen eine Großfamilie . Keins der Kinder will dort wohnen, für die Besitzerin ist es nicht mehr haltbar, viel zu groß. Neumieter oder Käufer finden sich auch nicht , es fehlt die Kita, ohne Auto verhungert man. Das Objekt ist praktisch unverkäuflich wie alles andere in dem Dorf. Die Frage ist wo und wie wollen die Menschen leben,
derzeit in den Städten.
Also beobachten, ob die Leute wegziehen oder eher hinziehen.
@Josef während die Politik Aktien als Altersorsorge ignoriert, ist die vermietete Wohnung als Altersorsorge anerkannt. Ich denke eine Wohnung sollte gehen vom Aufwand her. Aber ich kann das verstehen, insbesondere wenn man in der Rente reisen möchte , ist eine fernab vermietete Wohnung nicht immer ideal. Deshalb auch meine Überlegung dazu diese im Alter eher abzustoßen, wer weiß wo dann die Kinder wohnen und ob man dann hinterher ziehen möchte ? Das zeigt sich alles zur rechten Zeit.
Was ist mit den Kaufnebenkosten und den laufenden Kosten der Immobilie? Sieht mir etwas schöngerechnet aus die Rendite.