Die Immobilie spielt die entscheidende Rolle in der Bildung von Vermögen. Das ergaben Untersuchungen in Europa und den USA. Insofern sollten Sie Betongold nicht unterschätzen. Es wird gerne als unrentabel abgetan, was nicht stimmt. Das Gegenteil ist der Fall.
Die reichsten Deutschen besitzen Immobilien.
So resümiert die Deutsche Bundesbank nach der Auswertung einer Befragung:
„Hauseigentümer sind typischerweise deutlich reicher als Haushalte ohne Wohneigentum. Der Medianwert des Nettovermögens von Eigentümern einer entschuldeten Immobilie liegt in Deutschland bei 255.600 Euro. Bei Eigentümern einer hypothekarisch belasteten Immobilie ergibt sich ein Medianwert von 160.200 Euro. Bei Mieterhaushalten sind es nur 10.300 Euro.“
Also noch einmal auf den Punkt gebracht: Am reichsten sind Menschen mit einer entschuldeten Immobilie hierzulande, deren Nettovermögen türmt sich auf eine Viertel Million Euro. Auf Rang zwei folgen Menschen, die eine Immobilie mit Hypothek besitzen. Deren Vermögen beträgt 160.000 Euro. Schlusslicht sind weit abgeschlagen Mieterhaushalte mit ganzen 10.300 Euro Vermögen.
Woran liegt der gravierende Unterschied zwischen Eigenheimbesitzern und Mietern? Ein Betongoldbesitzer muss zunächst Eigenkapital ansparen, um überhaupt eine Finanzierung auf die Beine stellen zu können. Damit hat er eine Motivation zu sparen und sieht das Ziel vor Augen: Seine eigenen vier Wände. Er tilgt in der Regel seine Hypothek. Insofern spart der Besitzer gezwungenermaßen regelmässig. Das führt sozusagen zu einer Automatisierung des Sparens.
Mieter dagegen haben diesen Zwang nicht. Sie können sparen, müssen es aber nicht tun. Es liegt also ein mentaler Unterschied vor. Insofern ist ein Haus ein tolles Instrument zum Sparen. Es ist wie eine Daumenschraube. Es kann hart werden, wenn jemand seinen Job verliert oder krank wird.
In den USA ergab eine Harvard-Studie des „Joint Center for Housing Studies“ ein ähnliches Resultat. So besitzen Hauseigentümer in den USA ein Nettovermögen von 195.400 Dollar (Median). Dagegen haben Mieter ein Nettovermögen von bescheidenen 5.400 Dollar angespart. Was für ein gewaltiger Unterschied!
Das Erfolgsgeheimnis ist wie gesagt der automatisierte Sparprozess.
Die Hypothekentilgung ist ein stures Instrument. Es kann grob geschätzt 30 bis 40 Jahre dauern, bis Sie eine Hypothek mit 1,00 oder 2,00 Prozent Tilgungssatz zurückgezahlt haben. Sie sparen als Hypothekenbesitzer jeden Monat. Egal, was in der Welt passiert. Ihnen ist schnurzpiepegal, was in den TV-Nachrichten verkündet wird. Die Tilgung und Zinsrate werden per Einzugsermächtigung abgebucht. Ob eine Rezession das Land plagt, eine Seuche, eine Grippe oder ein Regierungsskandal – was auch immer, Sie zahlen brav Ihre Rate.
Selbst das Einschalten eines Maklers wie „Berkshire Hathaway HomeServices“, einer Bank und eines Notars zahlen sich im langen Schnitt aus, obwohl ein Immobilienkauf mit vielen Gebühren plus Steuern verbunden ist.
Wer dieses Konzept an der Börse anwenden würde, eventuell über einen ETF oder Indexfonds, könnte vermutlich noch besser als ein Hausbesitzer abschneiden. Nur ziehen das die wenigsten so konsequent durch. Wer kann den ganzen (Nachrichten-)Lärm jahrzehntelang ignorieren? Das können die wenigsten.
Es ist völlig egal, wie ein Volkswirt oder Hedgefondsstar die Welt sieht. Sparen Sie einfach stur. In Aktien und Immobilien. Ob Krisen oder Kriege wüten, einfach Sparen.
Fazit: Aktien versprechen mehr Rendite als Immobilien. Nur haben die wenigsten Menschen die Geduld, den Mut, die Vorstellungskraft, um Aktien langfristig zu kaufen und durchzuhalten. Versuchen Sie generell nicht, auf nur ein Asset zu setzen. Streuen Sie: Immobilien, Aktien, ETFs, Indexfonds, Festgeld, Gesetzliche Rente… Je mehr Einnahmequellen Sie im Alter haben, desto besser.
Die Diskussion gab es schon öfter. Wie immer wird nicht beantwortet: Sind die Immobilienbesitzer durch ihren Immobilienbesitz vermögend geworden? Oder sind sie auf andere Weise zu Vermögen gekommen und haben ihr Geld erst dann in Immobilien angelegt?
Es gibt auch zahlreiche Studien aus denen hervorgeht, dass Mieter viel leichter zu Vermögen gelangen können als Immobilienbesitzer. Ich denke, es ist eine individuelle Geschichte.
Naja, sicherlich haben viele Reiche ihr Geld in Sachwerten angelegt, bevorzugt in Immobilien und Aktien. Gerade auch in Deutschland. Der Normalbürger hingegen setzt in Deutschland fast ausschließlich auf Immobilien (neben dem Sparbuch und der Lebensversicherung) – und der finanziert in der Regel. Daher hat Tim das schon sehr gut beschrieben, der Unterschied liegt im konsequenten Sparen. Würde man genauso konsequent eine solche Sparrate in Investmentsfonds ansparen, ohne diese jemals anzurühren oder das Sparen auszusetzen, würde man am Ende wohl deutlich mehr Vermögen haben. Aber die Leute gehen ja an diese Reserven. Wenn man ein neues Auto braucht, Möbel, Hochzeitsreise. Dann ist die Kohle schnell wieder ausgegeben. Bei einem Haus geht das ja nicht. Eine solche hohe und langlaufende Finanzierung zwingt zur Ausgabendisziplin, jedenfalls partiell und auf diesen Teil beschränkt. Und man darf nicht vergessen, dass es in Deutschland seit 70 Jahren keinen Krieg mehr gegeben hat, der die Immobilien zerstört. Ein nicht ganz unwesentlicher Faktor, wenn nicht alle 30 Jahre die Substanz pulverisiert wird, da baut sich Vermögen auf. Auch für die Erben.
„Aktien versprechen mehr Rendite als Aktien“
Was soll das bedeuten?
Ich würde das mal so sehen. Wenn ich eine Immobilie kaufe, dann zahle ich diese mit Eigenmitteln oder über einen Kredit ab. Wenn ich diese nicht selber nutze und vermiete, dann zahlt der Mieter den Kredit für mich ab.
Nichtsdestotrotz gilt wie auch beim Aktienkauf, dass der Preis und meine Erwartung der zukünftigen Preisentwicklung wichtig sind. Bei einer Nestle für KGV 20 bekommen einige Anleger Plack, bei einer Wohnung für KGV 30 und drüber (30 x jährliche Mieteinnahme – aktuell wird in guten Lagen in deutschen Großstädten weit mehr gezahlt) nicht.
Ein interessanter Gedanke ist, den ich letztens mit einem guten Freund diskutiert habe, Immobilien als Anleihenersatz zu betrachten. Relativ sicher kalkulierbare, regelmäßige Einnahme (nach Steuer und Kosten). Bei vielen Objekten zum entsprechenden Preis ist da sogar was dran.
Immobilen in Deutschland liegen bei realer Verzinsung zwischen 0 – 1 % p. a. im Schnitt.
Je nach Denkweise kann man das auch als Anleihen-Ersatz allerdings mit gewaltigem Klumpenrisiko sehen. (+ viel Freude mit Renovierungen, Mietnomaden, einseitiger Rechtssprechung & energetischer Sanierung)
Klar die Disziplin bzw. der „Reibungsdruck“ eines Kreditvertrages lässt viele durchhalten.
Allerdings spielt auch die Erben-Generation eine Rolle bei dieser Vermögensverteilung.
Die Startbedingungen sind zum Teil sehr unterschiedlich…
Buen día colega, komme hier auf der Insel auch gerade an vielen Maklerbüros vorbei. In Urlaubsstimmung stellt man sich gern so eine kleine Ferienimmo vor, die man dann übers Jahr vermieten könnte. Wie mir scheint, gehen die Preise hier immer noch moderat zurück. Wie immer und überall natürlich nur das, was „vom Hof muss“. 1a-Lagen betrifft das nie, aber die kann sich auch Hans Wurst nicht leisten.
Ich finde, man sollte vernünftig sein, und Immos nur zur Eigennutzung erwerben. Dass Vermögende immer Immos haben ist völlig logisch. Die haben auch immer Bentleys, Yachten, Chalets, Lear-Jets usw. Aber man unterliegt seinem „Confirmation Bias“, wenn man glaubt, dass Immobesitz zu Vermögen führt. Man sollte lieber an die unzähligen gescheiterten Existenzen denken, die sich mit Immos ruiniert haben (hallo US-Blase, auch ganz furchtbar hier in Spanien).
Immobilien kosten laufend ein erkleckliches Sümmchen. Das, was man als Nettomiete einnimmt, geht da schnell durch Unterhalt (Verwaltung, Instandhaltung, andere nicht umlagefähige Kosten) teilweise wieder drauf, zumal, wenn man selbst finanzieren muss. Ganz zu schweigen von den Kosten der Anschaffung heute. Man sprach immer von vernünftigen Preisen bei 15 Jahreskaltmieten. Heute in München bei >30. Ich denke, die heutigen Preise sind nicht auf Mietrendite ausgerichtet (da darf man bei >30 wohl nur mit 3% rechnen), sondern aufs „Flipping“, also wie in USA vor paar Jahren. Schnell mal (billiger) kaufen und renovieren, schnell wieder verkaufen mit Gewinn solange der Trend anhält bei Preissteigerungen von 20-30% in kurzer Zeit. Mal sehen wie sich das entwickelt.
Andererseits, wer gezwungen ist viel Miete aufzubringen (Familie), der sollte schon sehen, ob er nicht sinnvollerweise baut, bzw. ältere Hütte kauft.
Ich denke, wie immer gibt es keine allgemein gültigen Regeln. Jeder muss sein Ding machen. Für mich scheint es mir sinnvoll zu sein, möglichst günstig mieten und keine Eigentümersorgen zu haben, und dafür mal gute Dividenden zu beziehen, die es mir ermöglichen flexibel zu sein (im Süden überwintern etc.).
Besten Gruß
MS
@ Thomas
Sorry für den Fehler im Fazit. Habe ich korrigiert.
@ Matthias Schneider
Ja, für Ferienimmobilien kann man tolle Miete kassieren. Auf den Hamptons (nahe NYC) kassieren Eigentümer über die Sommermonate für Häuser nahe am Strand schon mal 25.000 bis 50.000 Dollar pro Saison. Oder mehr.
http://www.forbes.com/sites/erincarlyle/2014/04/09/inside-the-most-expensive-summer-rental-homes-in-the-hamptons/
Die Immobilienbesitzer, die 25 Jahre oder länger ihre Immobilie abgestottert haben, sind es gewohnt sparsam zu leben und behalten es dann bei, auch wenn die Immobilie bezahlt ist. Bestes Beispiel bin ich selber. Mein Haus ist bezahlt und ich lebe weiter wie bisher.
In Immobilien investieren als Geldanlage, ist nur etwas für Profis. Laut einer Fachzeitschrift (GuG – Wertermittlungszeitschrift) zahlen 50% der Immobilienbesitzer drauf. Das erlebe ich im Berufsalltag jeden Tag. Wenn Käufer das 20-fache der Jahresmiete bezahlen, ist das mit dem KUV vergleichbar. Nach Abzug aller Kosten bleiben 2-3% übrig und da darf nichts schiefgehen. Dies wäre ein KGV von 33-50 ! In Jahren von Reparaturen dürfte die Rendite bei vielen Objekten gleich ins minus laufen. Wer sich nicht sehr gut auskennt, Finger weg. Bevor ich mir eine Wohnung für 100.000 € kaufe, nehme ich lieber 10 Aktien mit 4-5% Dividendenrendite, habe keine Arbeit und freue mich über die Einnahmen. Die Dividendensteigerungen lassen jede Mieterhöhung vor Neid verblassen. Jedes Jahr 5-10% Mieterhöhung dürfte schwierig werden durzusetzen.
Die Wertsteigerungen von Immobilien betreffen auch nur die Ballungsräume, im ländlichen Raum tut sich da nicht viel. Teilweise sind die Immobilien sogar unverkäuflich.
Inzwischen zweifle ich manchmal sogar, ob sich mein Haus rechnet. Psychologisch ja. Ich kann auch fast alles selber reparieren, aber wenn ich für alles einen Handwerker bräuchte, wäre ich wohl schon arm. Wenn ich ein Haus miete und die Differenz zum Kredit eisern spare und die Dividenden reinvestiere, sollte der Mieter nach 30 Jahren besser da stehen. Aber das eigene Häuschen ist der Inbegriff des Deutschen. Ich hab´s geschafft! (ging mir früher genauso). Jedenfalls sind meine Frau und ich uns einig, wenn wir älter werden und das Haus wird zunehmend zur Belastung, werden wir es verkaufen und zur Miete wohnen.
Spätestens nach einem Mietnomaden ist man geheilt, hab ich auch schon hinter mir. Hat man sich erst mal an die allgemeinen Kursschwankungen an der Börse gewöhnt, gibt es meiner Ansicht nach kein besseres Investment.
Ich seh das auch wie Alexander.
Unterm Strich bin ich viel flexibler mit Aktien und Dividenden, kann wohnen wo ich will und wie lange ich will. Über Kosten muss ich mir keine Gedanken machen. Wenn ich will kann ich auch einen gewissen Teil meines Vermögens in Immo-Aktien, Reits, Fonds, ETFs usw. anlegen. Die zahlen alle mehr Dividende als man selbst mit vermietetem Eigentum rausholen kann. Zudem hat man kein Klumpenrisiko und kann die Stückelung ganz fein dosieren.
Oft hört man, dass viele sich nicht auf den Aktienmarkt trauen, weil sie einfach keine Ahnung davon haben oder ihnen die Nerven dazu fehlen. Gleichzeitig denken sie aber, dass sie die Profis auf dem Immobilienmarkt sind. Schnell gehört man da zu den 50% der oben genannten und rechnet sich seine Rendite über Jahre schön. Dabei übersieht man tatsächlich anfallende Kosten, Zinsen und Nerven die das ganze am ende ja auch kostet.
Gruß
Alex
Jemand, der 30 Jahre monatlich 1.000 € Miete zahlt und damit nichts Bleibendes erwirbt, im Vergleich zu jemanden, der in dieser Zeit mit gleichem Geld sein klein Häuschen abstottertet und dann im Alter schuldenfrei ist, ist klar, wem es im Ruhestand finanziell besser geht. Dazu bedarf es keiner großen Studien, das sagt schon der gesunde Menschenverstand . Letzterer hat bleibenden Wert geschaffen, ersterer hat nichts und zahlt im Ruhestand mit kleiner Rente immer noch Miete, die tendziell steigt. Wenn er ein hohes Einkommen hat, spielt das keine große Rolle. Nicht selten macht das 50 % des Einkommens aus.
@Felix:
Das sehe ich nicht so. Ich zahle 1000€ im Monat und erhalte dafür ein Wohnrecht. Wenn etwas kaputt geht rufe ich meinen Vermieter an. Du bist schuldenfrei im Alter und ich auch. Aber ich weiß, dass ich jeden Monat nur 1000€ bezahle und kann damit kalkulieren. Bei dir kann es sein, dass du auf einmal eine große Summe für bsp. eine Reparatur (Dach, Heizung, Tiefgarage, Aufzug etc.) aufbringen musst. Ich finde, Mieten ist für den Eigennutz billiger und vorallem unkomplizierter.
Grüße
Bei Immobilien dürfen Sie jedoch auch nicht vergessen, dass irgendeinmal größere Renovierungen oder Sanierungen anstehen. Ich hatte in meinem persönlichen Umfeld zwei solcher Fälle gerade. Hierbei musste jeweils eine erhebliche Summe aufgebracht werden, die fast die Hälfte des damaligen Kaufpreises in den 70er bzw. 80er Jahren ausmachte. Ok, Rohrleitungen und Bäder sanieren, Fassaden isolieren, das Dach neu eindecken ist schon nicht wenig, dennoch viel mir die Kinnlade herunter, als ich das jeweilige Investitionsvolumen hörte.
Aber, wie gesagt, jedem nach seinem Gusto. Persönlich sehe ich eine eigengenutzte Immo als unnötig an (Luxusobjekt) und den Immo-Erwerb zinsbedingt als momentan durch die Finanzindustrie ziemlich gehypt. Ganz abgesehen vom Wegfall meiner persönlichen und finanziellen Flexibilität für mehrere Jahre/Jahrzehnte.
Einen Gruß in die Runde
MC
@ Geld schläft nicht
In meiner Straße (es ist so eine Wohnstraße mit Reihen- und Einfamilienhäusern) wohnen inzwischen viele (einfache) Rentner in ihrem abbezahlten Häusern. Sie sind handwerklich versiert und machen die üblichen Reparaturen selbst bzw. helfen sich gegenseitig. Sie zahlen keine Miete mehr. Und – ganz wichtig – auf eingesparte Ausgaben muss keine Steuer gezahlt werden, keine MWSt, keine Kapitalertragssteuer usw.
Für diese Leute hat das zudem einen ungemein hohen emotionalen Wert. Kein Luxussanierer oder Miethai kann sie aus ihrer angestammt Umgebung heraus mobben; es ist einfach ihr Eigentum. In einer Mietwohnung wird Eigenbedarf oder was sonst noch angemeldet und dann gehste eine Wohnung suchen mit 70 und schmaler Rente. Was große Reparaturen anbelangt, so gibt es in aller Regel auch günstige Varianten mit Eigenleistung, Nachbars-/Verwandtenhilfe (Schwarzarbeit – ohne Steuer :-)). Da sind die Leute erfinderisch.
Sie haben im Alter einen riesen Kostenblock abgeräumt und vererben sogar noch etwas mit Wert. Der Mieter hinterlässt nichts!
Nicht umsonst, schaut noch jeder, der es sich gerade so leisten kann, seine eigenen vier Wände zu bekommen. Und dafür werden über Jahrzehnte – wie es Tim schreibt – enorme Sparleistungen erbracht, die sich halt dann auch auszahlen. Es ist eben ein sehr konkretes, real erfahrbares Ziel.
nur eine Frage:
wenn Mieten unterm Strich wirklich günstiger wäre, warum wird dann mit Mieteinnahmen ein großes Vermögen erziehlt?
Ganz klar, weil der Vergleich nicht stimmt. Hier wird eine z.B. 100m² Wohnug mit mehreren Parteien mit einem (meist zu großen) Haus verglichen. Dieses größere Haus bietet aber auch häufig eine bessere Lebensqualität. D.h. die Opportunitätskosten können nicht rein materiell gesehen werden.
Wird eine gleich große Mietwohnung mit einem gleich großen Haus in ähnlicher Lage und ähnlicher Bausubstanz verglichen, bezweifle ich das der Mieter besser aussteigt.
@Christian H.
„…warum wird dann mit Mieteinnahmen ein großes Vermögen erziehlt?“
Man besitzt mit vermieteten Immo-Objekten hinsichtlich Finanzierung und Bewirtschaftung ganz andere steuerliche Möglichkeiten (z.B. Schlagwort: „negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“)
Guten Morgen!
Mir scheint, Eigenheim oder Miete ist ein typisches Thema, was einer Lebensanschauung gleicht. Es gibt Länder, da findet man praktisch kaum einen Mietmarkt, da dünn strukturiert und Eigentum eher das Normale ist. In Industrieländern wie DE muss es praktisch überwiegend Mieter geben. Auch finde ich den Vergleich (@Felix) nicht korrekt, dass einem Eigentümer die Miete entfällt usw. Man muss schon korrekt vergleichen, dass man anstatt der Finanzierungssumme dieses Vermögen in Aktien investiert hätte.
Wenn man also ein Wohneigentum für 250.000 Wert mit ca. 400.000 über 30 Jahre bezahlt (finanziert), dann muss man gegenrechnen, was man nach 30 Jahren angespartes Vermögen hat (incl. durchschnittlicher Rendite, abzüglich weiter gezahlter Miete). Dieses Vermögen ermöglicht einem Mieter am Ende (wenn der Eigentümer keine laufende reguläre Belastung mehr hat) im Gegenzug wahrscheinlich, komfortabel seine Miete (mindestens) und mehr aus den laufenden Erträgen zu zahlen. Und dabei bleibt er flexibel, kann umziehen wohin er will.
Es ist halt die emotionale Schiene, my home is my castle. Ist auch völlig ok so. Aber die Ungebundenheit hat auch viele Vorteile (Freiheiten). Warum lebt Udo Lindenberg sonst im Hotel?
Netten Tag noch,
MS
@Christian H.
Mit Vermietung machen die wenigsten ein Vermögen!
Zeig mir dazu eine seriöse und objektive Studie.
Bei Immobilien oder der Geldanlagen setzt bei vielen der rationale Verstand aus und die Emotionen diktieren das „Wissen“.
Vermögen wird sehr oft auch über Generationen aufgebaut. Ein zusätzliches ererbtes Haus/Wohnung, welches Mieteinnahmen einbringt, macht sich natürlich auf der verfügbaren Cashflowseite bemerkbar,…. aber nur, wenn jemand mit zusätzlichem Cash klug umgeht.
Ansonsten hängen noch ein paar Überlegungen mehr drin… güntig/teuer kaufen oder verkaufen, Lage, Leerstand, Renovierungsbedarf u.v.m.
@Felix
Rein objektive 1:1 Vergleiche selbst im Reihenhaus werden schwierig sein, oder kennst Du die Differenz von der Miete zur Tilgungs-/und Zinssrate?
Es macht einzig allein die Spardisziplin und der doch hohe Reibungsdruck von der Bank, Arbeitgeber, Partnerin/Familie etc.
Emotional gesehen im Alter ist abbezahlt natürlich schöner als Miete, wenn man die eingesparte Differenz nicht mit der selben Disziplin gespart und sinnvoll angelegt hat. Dass ist der springende Punkt, denn viele Mieter nicht gemacht haben!
Theoretisch ist es möglich sich eine kleinere Wohnung zu nehmen, wenn die Kinder aus dem Haus sind. Weitere 10 Jahre in Rente und Pflegebedürftigkeit können so gut wie alle Immobilien- und Vermögensüberlegungen über den Haufen werfen.
@Markus1:
„Mit Vermietung machen die wenigsten ein Vermögen!
Zeig mir dazu eine seriöse und objektive Studie.
Bei Immobilien oder der Geldanlagen setzt bei vielen der rationale Verstand aus und die Emotionen diktieren das “Wissen”.“
Trifft diese Behauptung auch auf Aktien zu?
Wenn ja, warum sind wir dann hier und tauschen uns zu dem Thema aus wenn sowieso nichts rausschaut?
Wenn nein, wo ist der Unterschied (augenommen in den Initialkosten)?
@Christian H.
Auch bei Aktien und an der Börse passieren vielen Anlegern Fehler und viele erreichen nicht Ihre Ziele.
100% Garantien, die selbst die worst case Szenarien (Währungsreform, Hyperinflation, Zwangsenteignung, Weltkrieg etc.) abdecken gibt es bei keiner Geldanlage auf dieser Welt.
Es geht schlichtweg um Wahrscheinlichkeiten.
Diese sehen an der Börse besser aus, wenn man ein paar Dinge beachtet und den größten Feind im Spiegel kennt.
Es ist m. E. nicht die blödeste Strategie Studien von Harvard, Yale und Nobelpreise mal anzuschauen und die emotionsgeladen Börsenblättchen neben der Bild liegen zu lassen.
@Christian H.
Noch zu Deiner Frage, ob man mit Aktien ein Vermögen aufbauen kann:
Ich halte die Wahrscheinlichkeit für viel höher als mit Immobilien, also ja.
Pauschal zu 100% zu sagen, ein Vermögensaufbau mit Immobilien geht nicht, ist natürlich nicht 100% richtig. Es gibt Ausnahmen, es gibt unterschiedliche Talente und Wissen, es gibt extrem viele unterschiedliche Ausgangssituationen der Anleger… aber die Wahrscheinlichkeiten sind bei Produktivkapital deutlich besser.
Selbst mit Kunst/Oldtimern kann man reich werden. ;-)
Zu den noch sehr wahrscheinlichen Wegen, Vermögen aufzubauen gehört Unternehmertum.
Auch die Definition von Vermögen ist sehr sehr unterschiedlich.
Hier bei diesen Befragungen mit den glaub 150.000 € Durchschnitttsvermögen wird Ursache (Spardisziplin) und Wirkung (Vermögenssituation) durcheinandergebracht.
Es geht nicht darum Recht zu haben, denn ein anderer ist vielleicht viel glücklicher mit seinem Eigenheim als mit ein paar 100.000€.
Man sollte schon wissen, warum man reich werden will… Nicht dass man das Ziel erreicht und plötzlich feststellt, man hätte viel lieber mehr Freizeit und Zeit mit der Familie & Freunden verbracht. Das „Ziel“ kann aber auch vereinbar sein.
Materielle Dinge machen höchstens zufrieden. Richtiges Glück entsteht eher durch immaterielle Dinge.
Ich halte Immobilien für überbewertet, im allgemeinen Sinne für den Kleinanleger. Folgender Satz sollte zum denken anregen: „Wenn Dein größtes Investment Dein Wohnhaus (nur für Dich) ist, dann läuft irgendwas schief.“ Ich halte ganz und garnichts von einer hausgemachten Zwangsdisziplinierung mit Schulden nur um eine „Investition“ mit schlechter Rendite über ein halbes Leben abzuzahlen. Aktienkauf auf Pump ist ja auch nicht empfehlenswert, wenn wir schon von Investition reden. Es kommt hoch verzinsten Konsumschulden gleich. Was nützt mir ein Vermögen von 200.000 EUR wenn demgegenüber ein Schuldenberg von 400.000 EUR bzw. ein Hebel von 2 steht? Wer es sonst nicht schafft (ohne Schuldenhaus) zu sparen, der hat trotzdem aus meiner Sicht nicht die richtige Einstellung zu Geld. Nur aus Angst sparen, kann nicht die richtige Motivation sein. Anders sieht es mit Immobilien aus die man vermieten kann, die nicht auf Schulden gekauft werden. Das kann unter bestimmten Umständen ein sehr lohnendes Investment sein. Dafür braucht es aber erst mal einen hohen Betrag an Geld im Verhältnis zum Geldwert oder erwarteten Wert in Form von Mieteinnahmen.
„Der Medianwert des Nettovermögens von Eigentümern einer entschuldeten Immobilie liegt in Deutschland bei 255.600 Euro. Bei Eigentümern einer hypothekarisch belasteten Immobilie ergibt sich ein Medianwert von 160.200 Euro. Bei Mieterhaushalten sind es nur 10.300 Euro.“
2019 lasse ich lieber diese 255.000 Euro in 18 soliden blue chips Aktien und werde als Rentner an der Costa Blanca eine Wohnung mieten. Ich werde also keine Wohnung für 127.500 Euro an der Costa Blanca kaufen und werde mich lieber von zweimal so vielen Dividenden freuen, von meinen 18 blue chips Aktien. Wenn dann 15 Jahre später meine Aktien auf eine Million Euro steigen und meine monatlichen Dividenden auf 2.000 Euro steigen, erst dann kann ich mir für ein Drittel oder ein Viertel der Aktien eine 100m2 grosse Wohnung an der Costa Blanca kaufen.
?Mich interessiert nur, wieviel Euro monatlich bekommt man in Spanien als spanisches Kindergeld, oder ob ein deutscher Rentner das deutsche Kindergeld 184 Euro pro Kind nach Spanien bekommt?
“Warum Hausbesitzer reicher als Mieter sind“
Das ist doch die falsche Frage oder das falsche Resultat. Richtig ist aber, wer 255.000 Euro auf dem Konto hat, der kauft sich oft eine Wohnung, falls er dort bis zum Tode wohnen will und vor Aktien hat er Angst. Und wer 10.300 Euro auf seinem Konto hat und keine Wohnung besitzt, der mietet eine Wohnung.
Wir leben in meinem Elternhaus (schuldenfrei), ob es mal verkäuflich ist, ich habe meine Zweifel. Mein Mann kann zum Glück vieles selbst machen, sonst hätten wir kein Aktiendepot mehr. Es ist ja nicht nur der laufende Unterhalt, auch die diversen Forderungen von EU und Bund. Z.B. müssen wir im nächsten Jahr eine vollbiologische Kläranlage bauen, und das für zwei Personen.
Ach, übrigens, ich habe Unterlagen vom Grundstück, in denen steht „1842 vorgefunden“. Es hat also einige „Stürme“ überlebt, Kaiserreich, Weimarer Republik, NS und DDR…
Reich fühle ich mich wirklich nicht.
Warum wollen eigentlich immer alle „reich“ werden?
Nur um zu Hause wie ein Arbeitsloser/Renter zu sitzen und auf die Uhr zu kucken, bis alle Freunde aus der Arbeit kommen? *g*
Mich würden mal die Ziele hier interessieren. Finanzielle Freiheit und Unabhängigkeit ist ja gut und schön, aber manche können mit der so gewonnen Zeit gar nix mehr sinnvolles mit sich selbst anfangen…
Was sind die wahren Ziele?
@ Markus
Die wahren Ziele sind doch wohl klar:
1. Mit der Millionenyacht durch die Karibik kreuzen (ach ja, da sind auch immer einige Mädels an Board) und beim Sonnenuntergang Schampus schlürfen – schon mal James Bond gesehen?
2. Am Anlageplatz vor der schwierigen Frage stehen, nehme ich heute den Ferrari oder doch lieber den Bentley?
3. In Afrika auf (Foto-)Safari gehen. Den Amazonas rauf fahren.
4. Zwischendurch mit dem Privatjet zum Skifahren nach Skt. Moritz jetten.
5. Zwischen Wanderurlaub im Sauerland oder Trekking in der Mongolei wählen können.
Reicht das für’s erste. Lassen Sie Ihrer Fantasie freien Lauf.
Die Welt ist groß. Wer da nichts findet, ist selber schuld. Kommt mir vor wie der vielfache Lottomillionär, der nicht weiß, was er machen soll. – Das, was einen Spaß macht – unabhängig, frei sein; insbesondere über seine Zeit frei verfügen können – und natürlich, jede Menge Blogkommentare schreiben :-).
Ziele des Sparens…
Das ist für mich ziemlich klar. gegen Felix‘ Vorschläge hätte ich auch nichts, strebe ich aber nicht an. Für mich ist wichtig, dass ich im Rentenalter souverän und wirtschaftlich unabhängig bin. Ich will nicht auf das Konto schauen müssen, wenn mir nach einer kleinen Reise in den Süden ist, will nicht als Knauser vor den Enkeln erscheinen müssen, und überhaupt eben finanziell sorgenfrei sein.
Darunter verstehe ich ein Dividendendepot, welches mir mindestens meine kompletten laufenden Kosten (Auto, Miete mit Nebenkosten, Versicherungen usw.) finanziert, und ich meine relativ gute Rente zum Verleben habe. Zum Überwintern im Süden sollten im Depot von den Dividenden ein paar Tausender übrig sein. Das muss nichts Exotisches wie Seychellen oder Mauritius sein. Mir langen 8 bis 12 Wochen Kanaren bin ja gerade hier: http://goo.gl/fAOKH8 oder Florida.
Wenn mir die Gesundheit erhalten bleibt, bin ich auch sehr zuversichtlich.
MS
@Markus1
Frei sein. Morgens nicht mehr aufstehen MÜSSEN, weil ich sonst verhungern muss.
Momentan sind wir doch alle Sklaven. Oder kannst du zum nächsten Flughafen fahren und den Winter in der Karibuk verbringen?
Haus oder Miete?
Jeder sollte sich diese Frage selber beantworten.
Für uns war das Haus die Entscheidung. Hier können und müssen wir Hand anlegen, soll der Wert erhalten bleiben. In unserem Fall waren wir nach 8 Jahren fertig mit abbezahlen. Jetzt kommen die Aktien mit Dividenden dran. Da wir im Alter nicht vorhaben irgendwo in die Fremde zu ziehen war der Weg für uns mit dem Haus der Richtige. In einer gewohnten Umgebung mit langjährigen Freunden und Bekannten zu leben hat für uns den Reiz. Außerdem wird der Faktor Wohnen immer 1 sein. Danach werden sich alle Preise anpassen.
Bestimmt werden wir im Leben noch einmal eine neue Heizung benötigen. Vielleicht um die 10000 € teuer. Aber wie lange es bis dahin dauert, kann niemand sagen. Wir sind wieder verpflichtet zu sparen. Also wird das Geld bis dahin verzinst. Für uns ergibt es Sinn.
Der entscheidende Nachteil eines Hauses ist, dass es nicht den Bedürfnissen der Jahre angepasst werden kann. Alle 20 Jahre ändern sich diese. Die Familie ist ein Organismus der wächst aber auch wieder kleiner wird (Kinder). Daher kann man überlegen, dass Haus zu verkaufen und ein neues zu bauen.
Es wäre nicht anderes als mieten. Den Preis den man beim Verkauf erzielen kann, kann für ein angepasstes Haus ausgegeben werden und man erhält sogar noch Geld (steuerfrei) zur Anlage, sowie ein neues Haus mit allem neuen Komfort und Annehmlichkeiten.
Ich denke das ist die bessere Rendite und Alternative für uns.
VG Mario
@Mario
Wenn man schnell tilgt, dann ist eine Immobilie was gutes. Dass Sie nur acht Jahre brauchten, ist super. Ich kenne Leute, die wollen 27 Jahre ein Darlehen für ein Reihenhaus tilgen! 27 Jahre! Dann sind die 60 Jahre. Dann bleiben nur noch sieben Jahre fürs Aktiensparen.
Träume sind schön und gut, nur sollte man realistisch bleiben und seine Finanzen im Griff haben. Ich schreib’s immer wieder und es wird mir übel genommen, wenn ich mich über den Motorradkauf eines Kollegen negativ äußere, schließlich hatte er noch jede Menge Schulden.
Ich halte übrigens nichts von möglichst breiter Streuung wie im Auftakt oben geschrieben. Jedenfalls nicht um jeden Preis, man muss nicht unrentable Anlageklassen in sein Portfolio aufnehmen für vermeintlich mehr Sicherheit bzw. nur um möglichst alles zu sammeln. Die eingebüßte Rendite kann auf lange Sicht großen „Schaden“ anrichten, den man als fleißiger Sparer in beliebige Assets natürlich nicht wahrnimmt, es wird ja vor Inflation trotzdem mehr. Streuung in Aktien funktioniert auch, Cash hat man auch noch als weitere Streuung. Deshalb muss Streuung richtig interpretiert werden. Eine Immobilie als Eigenheim wird hohe Kosten erzeugen, und keinerlei Einnahmen. Entscheidend sind immer kalkulierbares und akzeptables Risiko bei möglichst hoher und dauerhafter Rendite. Alles andere bringt nichts, vgl. Festgeld aktuell was mir in vielen Fällen eine negative Rendite beschert. Deshalb ist mir die Auswahl der richtigen Anlageklasse auch gebunden an den Zeitpunkt sehr wichtig und bestimmt langfristig auch den Erfolg einer Investition, blinden Aktionismus halte ich für schädlich, genauso wie auch in anderen Lebensbereichen.
Da muss ich dir bei deinem einleitenden Satz widersprechen, Tim. Immobilien sind nicht geeignet, um Vermögen zu bilden, sondern nur um bereits vorhandenes Vermögen zu erhalten. Um in relativ kurzer Zeit Vermögen zu bilden sind nur Beteiligungspapiere geeignet, wie du schon in anderen Beiträgen vermittelt hast. Zur Selbstnutzung eine Immobilie zu erwerben mag für den Einen oder Anderen geeignet sein wenn er während der Tilgungszeit – die meisten können das nicht – in der Lage ist, in Beteiligungspapiere zu investieren. Er wird sonst nie Vermögen bilden können aber irgendwann ist das Haus sein Eigentum, finanziell unabhängig wird er dadurch nicht, höchstens gebunden an einen festen Wohnsitz. Wie gesagt, ich widerspreche dir aber nur bei deinem einleitenden Satz.
[…] […]
Was viele vergessen ist die Inflation. Die Inflation beschreirt eine Exponentialfunktion. Der Immobilienbesitzer profitiert doppelt. Erstens steigt der Immopreis (nicht der Wert, aber der Preis!) aber man hat die Investitionskosten historisiert. Auf der anderen verliert die Hypothek an Bedeutung. Zudem können Schuldzinsen in den meisten Ländern von der Steuer abgesetzt werden, der Staat subventioniert das Objekt also mit, während der Mieter die Miete mit seinem voll versteuerten Einkommen bestreiten muss.
Ein korrekter Vergleich mit dem Mieter bedeutet, dass der Mieter das freie Kapital an die Börse anlegt (nicht immer 100% in Aktien, besonders Richtung Rente will er sicherlich nicht mehr soviel Risiko und damit erhält er weniger Rendite. Aber dann bitte auch die _Netto-Rendite nehmen, nicht die Bruttorendite. Wieviel geht den ab nach Depotgebphren, Transaktionskosten, TER, Steuern auf Kaptialgewinne und Dividenden, eventuell noch zusätzlich Spekulationssteuer?