Wohneigentum ist eine Spar- und Wohlstandsmaschine


New York, 19. Mai 2015
Ob Haus am Waldrand oder Stadtwohnung: Das müssen Sie selbst entscheiden.

Ob Haus am Waldrand oder Stadtwohnung: Das müssen Sie selbst entscheiden. Wer ein Haus kauft, wird verdammt zum Sparen. Dieser Zwang hilft der unteren und mittleren Schicht, Wohlstand aufzubauen.

Was viele Menschen bewegt, ist Wohneigentum. Soll ich mir ein Eigenheim kaufen oder nicht? Das ist eine wichtige Frage, die Sie sich in der Tat stellen sollten. Die Antwort: Es kommt darauf an. Sie sollten das sorgsam überlegen.

Ich glaube, tief im Innern möchten wir Menschen alle ein Eigenheim besitzen. Es ist etwas Herrliches, der eigene Hausherr zu sein. Niemand möchte von den Launen eines Vermieters abhängen. Niemand möchte mit seiner Miete auf Dauer den Eigentümer reich machen.

Das Problem ist aber, dass es gerade für junge Menschen immer schwieriger wird. 20-, 30- oder 40-jährige können es sich kaum leisten. Das Einstiegsniveau ist zu teuer geworden. Die Immobilienpreise sind vielerorts durch die Decke gegangen. Insbesondere in deutschen, österreichischen oder schweizerischen Großstädten.

Mieten ist insofern keine Frage des „wollens“, sondern des „müssens“. Sie haben keine andere Wahl. Eine Harvard-Studie kommt zu dem Schluss: Wohneigentum führt zu Wohlstand (PDF). Gerade für niedrige und mittlere Einkommensschichten. Das ist in Europa genauso wie in Nordamerika.

Warum das so ist? Eigenheimbesitzer müssen sparsamer sein. Wer die eigenen vier Wände besitzt, wird zum Sparen gezwungen. Zunächst müssen Sie die Anzahlung zusammen kratzen. Später für Zins und Tilgung sorgen. Es gibt kaum einen Ausweg, zumindest nicht auf die Schnelle. Es handelt sich ja im Prinzip um Knebelverträge mit den Banken, was wiederum gut ist. So kann sich niemand ständig anders entscheiden.

An sich ist das Haus im Schnitt kein Renditeknüller. Jahrhundertealte Statistiken in den USA weisen darauf hin, dass Sie zwar mit Betongold vor der Inflation geschützt sind. Mehr aber auch nicht. Das Haus ist sozusagen eine Spardose mit Inflationsschutz. Der Aktienmarkt bietet auf lange Sicht deutlich höhere Renditen. Aktien sind damit der bessere Weg zum Wohlstand.

Aber der Nachteil der Börse ist: Die Menschen haben zu wenig Geduld. Sie müssen nicht 30 Jahre lang jeden Monat investieren, wie das beim Haus der Fall sein kann. Angesichts der Börsenhektik kaufen und verkaufen die Menschen Wertpapiere, als ob sie im Spielkasino wären. In die Köpfe geht nicht hinein, dass es beim Aktiensparen auf die Haltedauer ankommt. Und auf das Stetige Investieren. Denn einer der wichtigsten Renditebringer sind die langfristigen Dividenden, die im Idealfall reinvestiert werden sollten.

Hinzu kommt: Niemand zwingt Sie zum Aktienkauf. Sie können ein paar Monate ausfallen lassen. Oder gar Jahre keine Aktien kaufen. Bei der Hausfinanzierung ist das anders. Zins und Tilgung wandern pünktlich vom Girokonto an die Bank. Und zwar monatlich!

Beim Haus oder der Wohnung wissen die Menschen, dass es nicht förderlich ist zu zocken. Sie halten Immobilien viele Jahre lang. Manchmal werden Häuser von Generation zu Generation vererbt.

Wer eine Immobilie kauft, muss bedenken: Es kann riskant sein. Wer den Job verliert und plötzlich umziehen muss, hat ein Klotz am Bein. Womöglich kann eine langlaufende Hypothek richtig nervig werden, wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Und die Bank kann einem Steine in den Weg rollen. Es dauert, um einen Käufer zu finden. Transaktionskosten, Notar, Makler, Vorfälligkeitsentschädigung der Bank, Steuern, Renovierung, Umzug, Grundbuchamt usw. Das kann sehr viel Geld kosten. So etwas ist ein Spiel wie im Kasino.

Ein anderes Problem beim Wohneigentum: Es können Sie hohe Aufwendungen heimsuchen, mit denen Sie nicht gerechnet haben. Etwa kann das Leitungsnetz defekt, das Dach undicht sein oder die Heizung ausfallen. Das kann richtig ins Geld gehen. Das ist alles ungewiss.

Wenn wir in Deutschland, Österreich oder der Schweiz wenig Zuzug haben, die Bevölkerung immer älter wird und mehr Arbeitnehmer ihre Jobs verlieren, kann der Immobilienmarkt kaum langfristig zulegen.

Es können persönliche Probleme hinzu kommen: Krankheit, Scheidung…

In Deutschland haben Sie einen steuerlichen Vorteil: Verkaufen Sie Ihr Eigenheim, ist der Gewinn steuerfrei.

Die Entscheidung ist alles in allem nicht einfach. Mein Rat: Beim Eigenheim ist die Freude, der Spass das wohl Wichtigste. Vielleicht kalkulieren Sie alles durch. Und vergessen Sie nicht die Freude. Lassen Sie Ihr Herz mitentscheiden.

Noch ein Rat: Gehen Sie nie an die Grenze Ihres Finanzspielraums. Das kann zu einem Spiel mit dem Feuer werden. Und überstürzen Sie nichts. Mieten hat auch Vorteile.

Ich besitze zwei kleine Stadtwohnungen und tilge so schnell ich kann.


tim schaefer (Author)

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Gedanken zu „Wohneigentum ist eine Spar- und Wohlstandsmaschine

  1. Claudius

    Ich möchte auch irgendwann mal ein Eigenheim. Jedoch habe Ich mir einmal vorgenommen keinen Kredit dafür aufnehmen zu müssen. Das ist ein ambitioniertes Vorhaben und sicherlich in weiter Zukunft aber Ich bin auch noch jung. Ich wohne zur Miete und sehe darin mittelfristig auch keine Nachteile. Selbst mit einer Lebenspartnerin reicht ein Mietwohnung. Der einzige Grund ein Haus auf Pump zu finanzieren wäre für mich, wenn Kinder ins Spiel kommen. Dann aber auch nur, wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist.

    Was ich mir nicht leisten kann, das kann ich mir nicht leisten. Ich verstehe nicht, wieso so viele Leute einen Kredit für ein Haus aufnehmen.

    Was meint ihr?

    Gruß,

     

    Claudius

  2. Joe

    Hallo Tim, zwei Wohnungen in New York City sind mindestens eine Villa in Deutschland 🙂 LG

  3. tim schaefertim schaefer Beitragsautor

    @ Claudius

    Ich kann diese Einstellung nachvollziehen. Schulden sind normalerweise nie etwas Gutes, weil der Zinseszins bei Schulden gegen einen arbeitet. Zur Ausnahme zähle ich Immobilien. Aber: Es sollte sehr wohl durchdacht sein. Und nur mit einem sehr hohen Eigenkapitalanteil (mindestens 20%) und hoher Tilgung.

     

    @ Joe

    haha. Eine befindet sich in nyc, eine in Dtld. Aber sie sind sehr klein. Und bei mir war es so: Kaufen war billiger als mieten.

  4. Couponschneider

    Ich sehe Immobilien kritisch, speziell hier in Deutschland. Wenn amerikanische Finanzbücher ins Deutsche übersetzt werden, in denen Immobilien empfohlen werden, gehört eigentlich immer eine Fußnote dran, dass das in anderen Ländern mit anderen Gesetzen vielleicht nicht mehr stimmt.  Die Fußnote habe ich bislang nur im „Reichsten Mann von Babylon“ gesehen. Unsere Gesetze und die Neigung unserer Politiker, die Bauvorschriften zu verschärfen und den Bau zu verteuern, macht Immobilien zu einer riskanten Angelegenheit.

  5. Stefan Müller

    Was ich mir nicht leisten kann, das kann ich mir nicht leisten. Ich verstehe nicht, wieso so viele Leute einen Kredit für ein Haus aufnehmen.

    Was meint ihr?

     

    Ich habe ein Aktiendepot, mit dem ich mein Haus bezahlen könnte.

    Aber warum soll ich bei einen Zins von 3% und weniger mein Aktiendepot verkaufen, dass langfristig mehr als die doppelte Rendite abwirft?

    Das geht natürlich, wenn die Hauskredit und Tilgungsraten niedrig genug sind und auch Notfälle abgesichert sind.

  6. Stefan

    Hallo Tim,

    verstehe den ganzen Hype ums Eigenheim gar nicht…ich bin der Meinung, wenn man nicht gerade ein Eigenheim erbt…sollte man doch lieber zur Miete wohnen..man spart dadurch mehr Geld und bleibt sehr flexibel….

  7. Jens

    Immobilien für den Eigenbedarf sind unter bestimmten Vorraussetzungen ein super Investment. Man sollte aber in Privat- und Arbeitsleben bereits so weit sein „sesshaft“ werden zu wollen. Zumindest für die nächsten 5-10 Jahre.

    Ausserdem darf man nicht den Fehler machen, zu große oder extravagante Immobilien zu kaufen. Eine toskanische Villa mit Pool in Hintertupfingen ist so gut wie unverkäuflich. Eine 4 Zimmerwohnung im Speckgürtel von Frankfurt oder Stuttgart bekommt man zur Not auch wieder los.

    Das Wichtigste ist aber das man sich nicht übernimmt und viel zu groß und teurer kauft oder baut.

    Gruß Jens

     

  8. Jesse Livermore

    Es werden sehr viele Deutsche durch die kuenstlich niedrigen Zinsen auf die Nase fallen. Durch die Zentralbankpolitik wird die Illusion erweckt, dass mehr Kapital in der Volkswirtschaft vorhanden ist. Das ist natuerlich nicht der Fall. (Man sollte Ludwig von Mises lesen und sich mit der „Austrian School of Economics“ beschaeftigen.) Und das wird jeder Hausbesitzer merken, wenn er durch hoeher als erwartete Kosten, teure Anschlussfinanzierungen und steigende Grundsteuern in den Ruin getrieben wird.

    @ Couponschneider,

    „The Richest Man in Babylon“ hab ich auch grad gelesen. Eins der besten Buecher, die je geschrieben wurden. Eltern sollten das Buch zur Pflichtlektuere ihrer Kinder machen.

     

  9. Frank

    Hallo,

    Es werden sehr viele Deutsche durch die kuenstlich niedrigen Zinsen auf die Nase fallen. Durch die Zentralbankpolitik wird die Illusion erweckt, dass mehr Kapital in der Volkswirtschaft vorhanden ist. Das ist natuerlich nicht der Fall. (Man sollte Ludwig von Mises lesen und sich mit der “Austrian School of Economics” beschaeftigen.) Und das wird jeder Hausbesitzer merken, wenn er durch hoeher als erwartete Kosten, teure Anschlussfinanzierungen und steigende Grundsteuern in den Ruin getrieben wird.

    Ich gebe Jesse hier Recht. Es wird eine Immobilienverkaufswelle auf uns zurollen wenn die Zinsen wieder steigen, dann werde  auch ich kaufen, wenn der Preis stimmt.

  10. Peter

    @Jesse

    @Frank

    Nicht wenige Expetern gehen inzwischen davon aus, dass die Zinsen auf die nächsten 20 oder 30 Jahre derart niedrig bleiben.

    Grüße

     

  11. willihope

    @Jesse

    Bei Ludwig von Mises gehts um Schulden, unrentable Investitionen, steigenden Konsum und Inflation, alles Dinge die mit dem Problem des deutschen Lohndumpings nichts zu tun haben!

    Der Kern des Problems für alle Länder in dieser einen Währung ist das Arschloch links welches sich an keine Verträge gehalten hat:

    http://www.heise.de/tp/bild/44/44423/44423_3.html

    Die Euro-Südländer (jetzt auch Finnland, Belgien, Holland und Österreich (also plötzlich auch der Norden)) haben Probleme weil ihnen Deutschland die Märkte stiehlt und sie seit 15 Jahren unterbietet!

    Schulden haben mit dem Problem der Eurozone nichts zu tun!

    Die derzeitige Geldflut geht an den Sekundärmarkt und kommt ja in der Wirtschaft nicht an, wer soll sich den verschulden? Die Unternehmen haben ja genug Geld und in den Südländern brauchen sie kein Geld weil sie keine Kunden haben. Ohne Kunden wird kein Unternehmen investieren. Gute Schuldner sind rar.

  12. ValueriaValueria

    Sehr schöne Artikel Tim – alle deine letzten! Sehr motivierend!!!

    Bei Immos bin ich besonders schreibfreundlich ;-), weil es mich ehrlich gesagt wundert wie es sein kann, dass hier soviele Aktienbesitzer keine einzige Eigentumsimmobilie besitzen! Ganz ehrlich : für mich fing „Vermögen aufbauen“ mit einer Immobilie an. Eben zuerst finanzielle Sicherheit! Und da die Immobilie als die sicherste Geldanlage gilt, war sie für mich das absolute Investitions-Muss. Ich finde, das hat sich richtig gelohnt: ein kleines Stadthaus mit kleinem Garten! Traum!

    Nach dem Abbzahlen (Eigenheimzulage+Tilgung+Sparen= 8 Jahre) habe ich dann auch in eine Münchner City-Immo investiert. Keine Aktie der Welt ist für mich so viel wert wie das eigene Häuschen. Diese Sicherheit genieße ich tagtäglich und ich würde jedem Empfehlen, zuerst mit einer kleinen Immo anzufangen, als auf Quartalsdividenden zu warten, aber monatlich brav die Miete zu tilgen, die man nie wieder bekommt. Da sind ja Aktien wirklich weniger riskant – die Miete ist sofortrausgeschmissenes Geld!

    Simple Rechnung:

    Haus hat 200000 Euro (vor 12 Jahren) gekostet. Eigenkapital war 100000. Bezahlt habe ich es mit Gatte innerhalb von 8 Jahren ab. Hätten wir in der Zeit noch eine Miete bezahlt (8 Jahre x 12000 = ca. 100000), hätten wir heute noch kein eigenes Häuschen, das Geld wäre soundso futsch, aber die Miete wäre immer noch da… monatlich… für die nächsten 50 Jahre??? Wie passt das denn zusammen? Dabei sind hier wirklich alles sparsam…

    Übrigens das Dach war noch nie kaputt, weder die Heizung, noch irgendwelche andere höhere Kosten gab es, aber eine Entkalkungsanlage haben wir uns gern gegönnt, was in einer Mietwohnung schwerer wäre…

    Also, ich mag Aktien sehr und habe zwei Depots, die ich meinen Kindern später vererbe, aber wir alle lieben unser Haus und das ist immer noch die beste Investition ever 🙂

    Nur mal zum Überlegen für euch (bin recht emotional diesbezüglich 😉 🙂 sorry 🙂

  13. Jesse Livermore

    @ Peter,

    Nah, niemand kann wissen, wie sich die Zinsen in den naechsten Jahrzehnten entwickeln werden. Die „Experten“ am allerwenigsten. Die Zinsen koennten niedrig bleiben. Sie koennten aber auch auf 18% steigen wie in den 80ern als Paul Volcker an der Schraube drehte. Ueber 18% wuerde sich die FDP auf jeden Fall freuen. 🙂

  14. Couponschneider

    @Valueria

    Es geht ja nicht darum, ob Immobilie oder nicht, sondern auch um das Wie. Sie haben es richtig gemacht und sind mit einer hohen Eigenkapitalquote rein und der Kredit war schnell getilgt. Mein Vater hat 16 Jahre für die Tilgung gebraucht. Das war schon langsam. Ich kenne einen Fall, da reizt es jemand aus und will über 26 Jahre tilgen, obwohl er viel Gehalt bezieht. Ich halte das für Wahnsinn. Denn im Falle von 26 Jahre ist dann schon eine größere Reparatur fällig, gerade dann, wenn der Kredit vollständig getilgt wurde.

     

  15. Felix

    Dass Miete zahlen besonderen Spaß machen soll, verstehe ich auch nicht. Deshalb ist es wohl für die meisten Menschen auf der Liste weit oben, Wohneigentum zu erwerben. Ich jedenfalls möchte nicht mit 70 oder so aufgrund einer Luxussanierung aus meiner Wohnung geklagt werden.

    Ob jemand 40 Jahre Miete zahlt oder 40 Jahre sein Haus abbezahlt, macht einen erheblichen Unterschied. Mir ist völlig klar, wer am Ende besser dasteht. Ein solches Zinsniveau zum Geld leihen wie jetzt hat es in meiner Erinnerung noch nie gegeben. Geld aufnehmen kostet so gut wie nichts mehr, so dass man fast zu 100 % tilgen kann. Warum sollte da jemand zur Miete leben wollen, die spurlos verschwindet?

  16. Markus

    Die eigene Immobilie ist eher ein Luxusgut als ein Investment.

    Zudem würde ich sie nie als das sicherste Investment bezeichnen.

    Eine Scheidung, Arbeitslosikeit etc. machen aus diesem (Lebens-)Traum schnell einen Alptraum.

    Ob hier überproportional wenig Immobilienbesitzer / Tilger / Erben im Verhältnis sind, kann ich nicht sagen. Würde eigentlich sogar eher dagegen tippen und sagen, dass es im Verhältnis hier mehr sind.

    Sie erzieht zu einer immensen Spar-Disziplin, welche viele Menschen ohne diesen Druck durch die Bank nicht schaffen…. rein Rendite-Technisch sprechen einige Untersuchungen dagegen. Emotional ist ein anderes Thema.

    Deutsches Lohndumping… in einer Doku neulich ist erst das amerikanische Lohndumping mit dem Freihandelsabkommen Mexiko/Kanada thematisiert worden.

    Wenn amerikanische Arbeiter nominell soviel wie vor 30 Jahren auf die Stunde bekommen und der Dollar nicht gerade die proklamierte harte Währung ist… (hedonistische Preis-Berechnung)…

    Dann ist es kein rein deutsches Phänomen, wenn die „Super-Reichen“ reicher und die Mittelschicht weniger wird. Mit Super-Reiche meine ich nicht „arme“ einstellige Millionäre…

    Ich bin nicht dafür, dass Konzerne & Milliardäre Staaten verklagen können, um damit auf Kosten der Allgemeinheit noch mehr Profite zu machen und niedrigere Qualitätsstandards durchzusetzen.

  17. Markus

    @Felix

    „Ob jemand 40 Jahre Miete zahlt oder 40 Jahre sein Haus abbezahlt, macht einen erheblichen Unterschied. Mir ist völlig klar, wer am Ende besser dasteht.

    In der Mehrzahl der Fälle wirst Du sogar Recht haben, da die große Menge der Menschheit nun mal extrem oft emotionale Entscheidungen trifft und nicht rational und logisch abwägt. 40 Jahre ist ein großer Zeitraum…

  18. tim schaefertim schaefer Beitragsautor

    @ Stefan

    Ja, die Einstellung verstehe ich. Ein Eigenheim braucht man nicht per se.

    Das muss jeder selbst entscheiden, ob ein Haus Sinn macht oder keinen Sinn macht. Ich würde vor allem das Herz entscheiden lassen (neben Fakten). Es hängt von den Lebensumständen ab.

    Grundsätzlich ist es so, dass sich Menschen durch Schulden zu einer Art Geisel machen. Schulden machen abhängig bzw. unfrei.

    Es gibt genug Menschen, die kaufen ein Haus oder Auto zum Angeben. Ich finde das peinlich.

    Ein Mensch sollte sich durch sein Leben (seine Taten) definieren. Und nicht durch Statussymbole.

     

    @ Valueria

    Danke für das Lob. Ich glaube, so genau kann man Vorteile und Nachteile gar nicht kalkulieren.

    Mein Traum ist es, ein kleines, altes Holzhaus am See oder Meer zu haben. Mit Blick aufs Wasser. Mit Ruhe. Grillstelle. Offenem Kamin. Fürs lange Wochenende oder einfach für einen längeren Zeitraum zum Relaxen.

  19. AlexanderAlexander

    Ein Einfamilienwohnhaus rein nüchtern betrachtet, ist je nach Ortslage meistens ein schlechtes Geschäft. Emotional kann es die Erfüllung eines Traumes sein und damit die finanziellen Nachteile locker aufheben. Ich habe selber ein Haus (inzwischen schuldenfrei) und den Vorteil, alles selber machen zu können. Ich brauche so gut wie nie einen Handwerker. Von den Bausparkassen wird immer gern die Miete gegengerechnet, aber keine Gesamtbetrachtung der Unterhaltskosten, die nach einer gewissen Zeit anfallen. Hätte ich das Geld, welches ich bisher ins Haus investiert habe, in Aktien angelegt, würden die Erträge die Miete bei weitem übersteigen. Über die finanziellen Aspekte kann man stundenlang diskutieren und man wird nie einer Meinung sein. Allerdings würde ich aus rein psychologischer Sicht wieder ein Haus bauen. In dieser Hinsicht ist es ein sehr gutes Investment. Man darf auch nicht außer Betracht lassen, dass Immobilien ebenfalls im Wert schwanken und die Preise sich durchaus wieder halbieren können. Einen Boom wie derzeit hatten wir vor 20 Jahren schon einmal, danach ging es deutlich runter. Das Gleiche haben wir in den USA, Spanien, Griechenland und aktuell in Italien gesehen.

  20. Anton

    Ich lebe in der Schweiz, und ich habe mir 2001 ein Reihenhaus gekauft (750’000 CHF; ja, in der Schweiz sind Immobilien sehr teuer). Damals hatte ich selbst 250’000, den Rest (500’000) habe ich mir ausgeliehen (Hypothek bei einer Bank). Bis 2021 muss ich die Hypothek um ca. 100’000 CHF reduzieren (jährliche Abzahlung von 5’000), die verbleibenden 400’000 kann ich mir lebenslang bei der Bank ausborgen (so läuft das in der Schweiz üblicherweise). Im Moment bezahle ich ca. 750 CHF Zinsen / Monat, wenn ich das Haus mieten würde, dann müsste ich sicher 3 bis 4x mehr bezahlen (klar: mein jetzt gebundenes Kapital würde dann aber Zinsen oder Dividenden bringen).

    Mein Haus ist inzwischen 900’000 Wert (bzw. das Haus des Nachbarn, der es kürzlich verkauft hat), die Zinsen bleiben vermutlich noch für Jahre tief, ich kann meine Wände mit Bildernägeln oder Farbklecksen verunstalten (wenn ich denn wollte), und das Bier auf meiner Terrasse schmeckt herrlich, während meine Kinder im Blumenbeet nach Würmern graben und meine Frau vom Liegestuhl aufschaut und fragt: „Was lächelst du?“ … Ok Leute, was ich sagen will: Ich habe meinen Hauskauf keine Sekunde lang bereut (wegen der Lebensqualität) … und selbst, wenn die Zinsen wieder in die Höhe gehen: Die Mieten werden das dann nämlich auch tun, oder?

     

  21. StefanStefan

    @ Anton:

    ihr Schweizer habt ja zusätzlich noch den Traum, dass Kursgewinne nicht versteuert werden müssen! Da würde ich Holdings kaufen die keine Dividenden zahlen. Die werden glaub ich mit 35 % besteuert, oder?

    Wie läuft das bei euch wenn ihr amerikanische Titel verkauft? Wird da auch 15% amerikanische Quellensteuer abgezogen?

     

  22. BadBanker

    Davon ausgehend, dass mit Aktien ca. 8% p.a. und Immobilien 4% p.a. im Wert  zulegen, ergibt sich nach 30 Jahren (vor Zinsen/Kosten/Steuern) folgende Rechnung.

    Aktien: 10 fache des Ursprungseinsatzes

    Immo: 3,25 fache des Ursprungseinsatzes

    Da kaufe ich die selbstgenutze Immobilie lieber später, so überhaupt (da in einem Mietermarkt wohnend). Für Leute im Vermietermarkt macht ein Kauf dann Sinn, wenn die Summe der Zins- und Tilgungsleistungen des Darlehens die bisherige Miete nicht (wesentlich) übersteigen bzw. sich die vermietete Immobile nach Kosten von selbst trägt. Schlussendlich also, sofern Eigenkapitalgewinnung durch Fremdkapital möglich ist.

    Hätte ich daher bei genügend freiem Kapital eine finanzierte Immobilie, würde ich mir bei den derzeitigen Zinsen auch keine Gedanken über eine Tilgung machen. Die gesparte Tilgung müsste freilich gemäß der o.g. Maxime in Investments fließen, die – nach Steuern und Kosten – den weiter anfallenden Zinsaufwand (zumindest für die Zukunft) dauerhaft übersteigen.

  23. Anton

    @Stefan

    Ja, bei den Dividenden werden in der Schweiz direkt 35% Verrechnungsteuer abgezogen. Diese kann aber wieder zurückverlangt werden (im Folgejahr), sobald man die eingenommenen Dividenden im Steuerformular deklariert.

    Bei den Dividenden von amerkanischen Titeln werden 15% (= USA) und 15% (= Schweiz) abgezogen. Die 15% Steuerrückbehalt der Schweiz können zurückgefordert werden, die 15% der USA jedoch nicht.

    Siehe auch hier: https://www.ag.ch/de/dfr/steuern/natuerliche_personen/steuerarten_natuerliche_personen/steueranrechnung_rueckbehalt_usa/da1_rus.jsp

     

  24. ValueriaValueria

    Danke euch 🙂

    @Markus du schreibst: Eine Scheidung, Arbeitslosikeit etc. machen aus diesem (Lebens-)Traum schnell einen Alptraum.

    Und genau das ist mein Argument für die Immobilie. Scheidung, Krankheit und Arbeitslosigkeit kann jeden von uns treffen (auch als Mieter), und das Leben ist dann soundso furchtbar und kostet Geld, aber wenn du dann nicht mal eine eigene Bleibe hast, kein Zimmer untervermieten kannst oder gar das Eigenheim verkaufen kannst, dann lebst du schnell auf der Straße. Wirst du dann erst dein Aktiendepot verkaufen? Ich habe noch keinen obdachlosen Hauseigentümer gesehen. Meist trifft das die Mieter. Das meine ich mit finanzieller Sicherheit durch eigene Immo!

    Dazu kommt, dass viele ins eigene Haus die hohen Kosten miteinbeziehen, aber berechnen nicht wie oft sie in die nächste Mietwohnung umgezogen sind, und die damit verbundenen Kosten.

    Und wenn du das Haus abbezahlt hast, dann ist alles perfekt, dann kann dir keiner was anhaben. Du kannst es vermieten, verkaufen, WG daraus machen und mitwohnen, hast aber diese  Miete nicht, die bei manchen 50% des  Nettoeinkommens ist!!! Viele meiner Mieter-Freunde beschweren sich nach wie vor über die monatlichen Kosten. Wir nicht, weil wir das Problem schon längst vergessen haben…

    @BadBanker – schöne Rechnung, ich hoffe du hast Recht mit dem 10fachen des Ursprungseinsatzes in 30 Jahren für Aktien 😉 Hast du mal ausgerechnet, was deine Miete in 30 Jahren kostet? Dann zieh sie jetzt von deinem Aktiengewinn ab 😉

    Die meisten Menschen kaufen/bauen ein Haus nicht wegen der Rendite und nicht damit sie es später (meist wenn sie Tod sind) mit Gewinn verkaufen, sondern weil sie sich dadurch ein sicheres Dach über dem Kopf kaufen –  ihrer Familie, ihren Krankheiten, evtl. Arbeitslosigkeit, fürs Alter und vor allem fürs Wohlbefinden jetzt! Ein Aktiendepot wärmt mich nicht und schützt mich nicht vor Obdachlosigkeit, vor allem wenn ich das Pech habe mal ein Börsen-Crash miterleben zu müssen. Und monatlich den Zwang einer Miete zu spüren – mein hart verdientes Geld – mit dem jemand anders sein Aktiendepot, oder sein Haus bezahlt… nein, danke! Lieber spare ich mir meine eigenen 4 Wände vom Mund ab und werde dann selbst Vermieter 😉

    Übrigens glaube ich dass die ganzen Vermieter alle glücklich sind über die willigen Mieter und gern auf das „überhaupt gar nicht sich rechnende Eigenheim“ pochen, denn so verdienen sie an eure Mieten – siehe Investmentpunk 😉 Lasst euch nicht für dumm verkaufen 🙂

    Denn wenn alle Eigenheimbesitzer werden, dann würde unter den Investoren-Vermieter die Hölle ausbrechen!

    @alle!!! Tolle Diskussion! 🙂

  25. Matthias SchneiderMatthias Schneider

    @Valueria,

    es ist natürlich ganz klar so, dass wohl so ziemlich jeder Mensch lieber in seiner eigenen Immo wohnen würde. Aber unser dicht besiedeltes Industrieland hat eben eine Masse an Industrie-Arbeitssklaven hervor gebracht, die nur davon träumen können, wobei sich insgesamt die Situation natürlich sehr verbessert hat seit der industriellen Revolution. Deswegen ist das Banken- und „Fiat-Money“-Kreditsystem nicht nur negativ zu sehen. Es hat der breiten Masse die Möglichkeit beschert (natürlich neben dem primären Sinn, dass sich die Banken dumm und dämlich verdienen können), zu vorfinanziertem Wohneigentum zu kommen, wer es will und kann.

    Du hast eine sehr komfortable Art der Finanzierung gehabt. Das ist aber nicht die Regel. Wenn ein junges Paar mit 25 anfängt, weil man in dem Alter ein Haus oder große Wohnung zur Familiengründung braucht, dann strampelt man sich schon anders ab, und vor allem paar Jahre länger.

    Mir stand bisher nie der Sinn nach Wohneigentum, weil ich es mir nicht wirklich leisten konnte, und mir auch nie so richtig der Sinn danach stand. Periodisch zuckt dieser Reiz immer mal wieder auf, aber ich bin eigentlich auch viel zu faul, um mich um eine Immo selbst kümmern zu wollen. Wenn bei mir der Druckspüler verkalkt ist o.ä. dann ruf ich die Verwaltung an und es wird erledigt. Wenn ich mir die Handwerker-Rechnungen immer im Kopf von der Mietrendite abziehe, dann ist durch jeden kleinen Einsatz sofort wieder alles beim Teufel. Zinshäuser rentieren n.m.E. vor allem dann, wenn man nichts machen lässt, sie abwirtschaftet und kassiert, und dann wieder verkauft.

    Ich wohne seit über 30 Jahren in einer durchschnittlichen Bude, die durch die lange Mietzeit sehr sehr günstig geblieben ist für München (ca. 600 Euro warm mit Nebenkosten bei 56 qm). Ich wollte eigentlich schon längst in eine kleinere umziehen, würde aber bei weniger Zimmern und Platz viel mehr zahlen müssen. So wohnt in einem Zimmer halt das Rennrad und der Wäschetrockner usw. 😉

    Ich finde selbst genutztes Wohneigentum prima. Meine Partnerin hat auch eine eigene Wohnung. Das Lebensgefühl ist einfach netter. Wobei ich mich als Mieter in einer komfortablen Position fühle. Die Vermieter sind sehr froh, wenn sie einen als ordentlichen und zuverlässigen Mieter schätzen können.

    Ich denke, ich werde mir als Ruheständler wohl auch mal noch eine billige Immo ohne große Ansprüche zulegen (sowas in der Art für den deutschen Sommer). Cash auf die Hand gekauft, und dann muss halt immer noch genug Kohle für Handwerker da sein aus Dividenden. Und den Winter dann zur Langzeitmiete in Spanien verbringen, z.B. sowas. Aber was weiß man schon. kommt auf die Entwicklung der Dividenden an. Denn anderseits ist es eigentlich viel einfacher, von den Dividenden sich ein nettes kleines Häusle zu mieten, um das man sich nicht kümmern muss.

    Nun ja, abwarten und weiter Depot aufbauen.

    Grüße

    MS

  26. StefanStefan

    @ Anton

    Das heisst ihr Schweizer könnt sogar Dividenden (solange sie nicht im Ausland mit Quellensteuer belegt sind) steuerfrei kassieren? Die Dividenden einer Nestlé zum Beispiel?

    Bei Kursgewinnen amerikanischer Titel bleibt es also bei 15% Steuerabzug. Immerhin auch 10 % weniger als in Deutschland.

    Weisst du zufällig auch wie es mit britischen Aktien aussieht? GlaxoSmithKline zum Beispiel zahlt ja super Dividende. Und GB zieht keine Quellensteuer ab. Könnt ihr in der Schweiz die schweizer Steuer auch zurückbekommen?

    Entschuldige die vielen Fragen. Aber ich beschäftige mich momentan mit dem Thema. Bin nämlich Doppelstaatler (Schweizer und Deutscher) und frage mich ob es möglich ist Titel wie Berkshire, Markel, Leucadia usw zu kaufen und in z.B. 35 Jahren in die Schweiz auszuwandern und die Kursgewinne steuerfrei zu kassiern.

    Mir kann aber irgendwie niemand eine qualifizierte Antwort geben ob das so geht. Hier gibts ja den Gregor der so ne Seite über Auslandskonten führt. Auch dort konnte man diese Frage nicht richtig beantworten…

  27. Anton

    @Stefan

    Nein, die Dividende ist in der Schweiz nicht steuerfrei (die Kursgewinne jedoch schon, wie du bereits angemerkt hast). Die Verrechnungssteuer (von z.B. 35%) wird zur Sicherheit abgezogen, damit der Eidgenossenschaft (= Schweiz), dem Staat (= Kanton) und der Gemeinde (= Wohnort) keine Steuereinnahmen entgehen. Dividenden werden zum Einkommen hinzugezählt und sind auf diese Weise ganz normal zu versteuern. Bei vielen Arbeitsnehmern ist die Einkommenssteuer kleiner als 35% des Einkommens, deshalb deklariert jeder gerne seine erhaltene Dividende (die korrekte Deklaration ist zudem Pflicht; wer es nicht tut, hat mit Schwierigkeiten zu rechnen).

    Auch Dividenden aus dem Ausland sind ganz normal zu versteuern (als Einkommen). Wenn die Schweiz hier Verrechnungssteuer abzieht, kann diese auch hier zurückverlangt werden.

    Solange du in Deutschland lebst und in der Schweiz ein Aktienportfolio hast, musst du dieses sicher nach Deutschem Recht in Deutschland versteuern. Alles andere würde mich wundern.

  28. Markus

    @Valueria

    Ich glaube wir reden/schreiben aneinander vorbei.

    Ich meinte Arbeitslosigkeit / Scheidung während der doch etwas für viele langjährigen Phase (müsste nachlesen wie lange die durchschnittliche Tilgung in D liegt) des Schuldenabbaus mit anschließendem Notverkauf.

    So etwas und unter Zeitdruck kann für Menschen den finanziellen Tsunami bedeuten… wenn es ganz blöd läuft steht man mit Schulden und ohne Eigenheim da… dann war es dass vorerst mal mit dem emotionalen Traum vom Eigenheim. Dieses Risiko ist essentieller als Aktienkauf mit Liquiditätspolster und ohne Schulden. Schulden bedeuten sehr oft einen Hebel. Bei einer Immo ist der Hebel grundsätzlich recht hoch und ein nicht unbedeutender Anteil vom Humankapital in einem Menschenleben. Auch Schulden beim Aktienkauf kann ein zweischneidiges Schwert sein und ist für die Mehrheit nicht empfehlenswert.

    Du meinst eine bereits abbezahlte Immo. Das ist wieder eine ganz andere Situation.

    Auch eine vererbte Immobilie ist wieder etwas anderes.

    Ich kenne einige Vermieter… die Vermietung als rentable Geldanlage… da ist man in der Mehrzahl der Fälle besser mit Aktien bedient… vorausgesetzt man sabotiert seinen Erfolg nicht selbst.

    Ich argumentiere nicht als Mieter… zudem traue ich dem Kommer relativ seriöse und objektive Untersuchungen zur Immobiliensituation allgemein zu.

    Emotionale Überzeugungen sind bei der Mehrzahl der Menschen stärker als Logik… dass ist kein Vorwurf sondern nur eine Feststellung die man früher oder später mal im Leben mitkriegt.

    Einzelfälle & Sonderfälle sind bei meinen „Wahrscheinlichkeitsbetrachtungen“ unter den Tisch gekehrt. 😉

     

  29. ValueriaValueria

    @Markus, ich finde, wir schreiben schon über das Gleiche 🙂

    Ich rede auch über diese Angstmacherei während der Abbezahlphase des Hauses und da gilt mein oben Geschriebenes genauso. Es kann einen der Ruin treffen auch wenn man Miete zahlt oder? Miete oder Tilgung – das sind monatliche Kosten, die man soundso stemmen muss. Und da bin ich eindeutig für die Eigentumstilgung, denn du kannst immer noch wie gesagt untervermieten oder verkaufen, auch während du noch nicht voll getilgt hast. Aber was machst man, wenn man den Job verliert und keine Miete bezahlen kann? Dann ist man Obdachlos.

    Es werden oft die schlechten Beispiele eines Immo-Notverkaufs aufgezählt – aber wie viele sind gutgegangen und haben Millionen Hausbesitzer glücklich gemacht. Das ist keine Glückssache oder riskantes Geschäft – das ist knallhartes Sparen, Kalkulieren, Dranbleiben. Sowie Tim oben schreibt Spar- und Wohlfühlmaschine!!! Die reichsten Leute sind nun mal Immobesitzer, Unternehmer und Aktionäre. Die legalen zumindest 😉

     

    @Matthias, ich finde es wunderbar, dass du dir Gedanken über eine Immo machst!  So fängt alles an 🙂 Schau dich um, vergleiche. Das kostet nichts. Das Häuschen finde ich süß, es darf halt nicht in Hinterhupfing sein. Das kann im hohen Alter die Freiheit kosten, weil man nicht mehr so flexibel und Autosicher ist.

    Ich finde es super, dass deine Partnerin eine Eigentumswohnung hat. Biete ihr an zu ihr zu ziehen 😉 Übernimm dafür die Strom- und Gaskosten. Damit sie auch finanziell profitiert. Und schau dich nach Immos um 🙂

    So ähnlich hat es ein Bekannter gemacht:

    Mietwohnung gekauft, die günstiger war als die restlichen auf dem Markt, weil der Mieter schon jahrelang in der Mietwohnung war, aber fleißig seine Miete bezahlt hat. Du solltest aber schauen, dass seine Miete höher als deine monatl. Tilung für die Wohnung ist. Nach frühestens 3 Jahren kannst du Eigenbedarf melden, einziehen und die Wohnung schnell tilgen. So kannst du einiges steuerlich absetzten.

    Übrigens die Handwerkerechnungen werden von der Steuer des Vermieters abgesetzt. Also das Finanzamt beteiligt sich an dieser Sache auch und auch an den Bankzinsen. Alles nicht zu vernachlässigen und sehr angenehm 🙂

    In meinem Umkreis wird viel selbst gebaut und alle sind happy und tilgen gern schnell und viel innerhalb von 10 Jahren. Oft folgt danach die nächste Immobilie. Angstmacherei finde ich hier fehl am Platz. Wenn man es klug angeht, vielleicht die ersten Jahre auf Balkonien oder im eigenen Garten den Urlaub verbringt, hat man es schneller hinter sich, als man glaubt. Ich kenne pers. keinen einzigen Haus-Notverkauf, aber leider einige Scheidungen. Fast alle haben gerade durchs Eigentum (auch noch nicht abbezahltes) die Finanzen retten können…

    Über Erbhäuser schreibe ich hier nicht. Ich habe nicht geerbt. Alles eigenhändig erspart und erarbeitet, bereits mit 15 habe ich Werbeprospekte ausgetragen und im Studium habe ich durchgejobt und gut verdient, mein Mann ebenso. Wir haben bei den Eltern gewohnt und eisern gespart. Danach war es leicht mit 26 zu bauen 🙂

    Hätte ich noch keine Immo, würde ich sofort eine kaufen. Bei diesen günstigen Zinsen kein Eigentum zu wagen… verstehe ich pers. nicht.

    Wünsche euch alles Gute, ein schönes Wochenende und weiter so :-)!

     

     

  30. Markus

    Im Prinzip geht es um ein zufriedenes Leben!

    Das größere Vermögen währe mit demselben Spar-Eifer wahrscheinlicher mit Aktien als mit Immos. Dazu wäre aber knallharte Selbstkritik und Disziplin notwendig. Legen zumindest diverse Studien und Untersuchungen nahe. Sehr viele können dies aber nicht emotional und menschlich.

    Mit dem emotionalen Faktor betrachtet, schafft es der Großteil wiederum leichter mit Eigentum. Das ist dann sogar wieder eine Tatsache, die sich nicht bestreiten lässt. 😉

    Ob es immer das größere Vermögen, 2, 3 oder mehr Immos sein müssen, darüber sollte man sich schon Gedanken auf dem Weg zum Ziel machen. Wenn jemand glücklicher mit Eigentum ist… dann ist es Nonsens als Fremder darüber Urteile und Wertungen abzugeben.

    Die Mathematik zeigt eigentlich relativ objektiv was in der Vergangenheit möglich und wahrscheinlich war. Aktien sind Immos (mit/ohne/prozentualen EK-FK-Quoten) in der großen Mehrzahl der Fälle überlegen.

  31. Markus

    Es gibt auch genügend die mit Aktien schlechte Renditen erwirtschaften…

  32. Matthias SchneiderMatthias Schneider

    @Valueria,

    ich kann zwar Deine Begeisterung nachvollziehen, aber ganz so rosig ist es doch nicht. In ruhigen und sicheren Zeiten schon, aber… Unterschiede zwischen Miet- und Schuldtigungsbelastung gibt es natürlich schon. Und was Markus meint, denke ich, ist schon gewichtig. Wenn man in Not kommt, den Kredit nicht bedienen kann, dann ist ein eigenständiger (Not-)Verkauf ja noch die beste Lösung. I.d.R. klappt das aber nicht so schnell, die Bank macht den Sack zu (Beschlagnahme zur Zwangsvollstreckung usw.) Oder aber die Bank kommt selbst in Not wie gehabt zur letzten Finanzkrise (weil eben zu viele „Subprimer“ ausfallen), und Kredite werden gekündigt um selbst zu überleben. Dann wird auch die Immo verwertet (Zwangsversteigerung, da man wohl keine schnelle Ersatzfinanzierung findet) und erlöst vielleicht nur 70% oder weniger vom Verkehrswert. Dann steht man ohne Immo da, hat aber womöglich noch Schulden auf etwas, was einem gar nicht mehr gehört. Das ist gemeint. Dagegen ist es ein Klacks, wenn man einfach seine Miete nicht mehr zahlen kann.

    Der Höhepunkt der Zwangsvollstreckungen ist zwar vorüber, derzeit sinken die ZV , aber eine Umkehr des Trends wird schon seit 2014 wieder angedeutet.

    Aber ich kann trotzdem der ganzen Sache was abgewinnen. Nur ist es eben für mich kein lohnendes Renditegeschäft, sondern einfach nur eine Sache um dem Wohlfühlfaktor gerecht zu werden. In dem Sinne stimmt vieles von Deinen Ausführungen. Wer halbwegs beruflich fest im Sattel sitzt, der wird sicher ohne diese echten Probleme sein Wohneigentum verwirklichen können.

    Für mich käme keine Finanzierung mehr in Frage. Bekommt man die überhaupt noch als Rentner? Deswegen müsste ich eine kleine Hütte in „Hintertupfing“ cash kaufen, weil nur dort billig wo keiner leben kann, der arbeiten muss.

    Schöne Pfingsten

    MS

  33. Markus

    Reale Wertentwicklung der Häuser über 120 Jahren in den USA waren laut der Untersuchung von Shiller 0,02 oder 0,2 % p. a. ….

    Deutsche grobe Daten über 40 Jahre von Kommer`s Untersuchung zum Teil mit Schätzwerten waren real (nach Inflation) auch in diesem spektakulärem Rendite-Bereich…

    Es gibt sicher Ausreißer…

    aber Vermögensaufbau ist dass für mich persönlich nicht…

    ein „Konsumgut“ mit evtl. Vermögenserhalt … geschaffen aufgrund von langjährigem Konsumverzicht erklärt die im Schnitt vermögenderen Immo-Besitzer.

    Kaufkosten, Verkaufskosten (ich glaube ca. 8 oder 9 %), Gewerbesteuern, Dämmwahn, Erhaltungsaufwendungen, Mietnomaden, einseitige Rechtssprechung…

    Ich will den Traum vieler Menschen nicht schlecht reden, aber Realismus ist auch nicht grundfalsch.

     

     

  34. StefanStefan

    @ Anton

    dass ich meine Dividenden und Kursgewinne in Dtl versteuern muss ist schon klar!

    Mir ging es ja darum z.B. in 30/35 Jahren in die Schweiz zu ziehen und dann erst zu verkaufen. Weiss aber nicht ob das funktioniert…

    an deiner Stelle würde ich gar keine Dividendenzahler kaufen. Sondern nur Titel die Gewinne vollständig einbehalten und sie besser verzinsen können als man selbst…

  35. CowboyJoe

    In Ballungsgebieten sind die Immobilienpreise natürlich gestiegen, aber vor allem im ländlichen Bereich haben sich die Immobilienpreise zum Teil kaum verändert. Immobilien Thurgau und Immobilien Weinfelden kann man immer noch kaufen und eine gute Rendite erzielen.

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