In Deutschland, Österreich und der Schweiz ist das Immobilienfieber ausgebrochen. Die Preise für Wohnungen gehen insbesondere in den Großstädten durch die Decke. Die Sorge vor einer galoppierenden Inflation und das billige Baugeld heizen die euphorische Stimmung an.
In meinem deutschen Bekanntenkreis gibt es viele Immobilienfans.
Es ist eben der ewige Traum vom Betongold. Viele haben die Illusion, in Backsteine zu investieren, ist eine wunderbare Anlage.
Im langen Schnitt rentiert sich Wohneigentum nach Abzug der Inflation kaum. Darauf weist der renommierte Finanzwissenschaftler Robert Shiller hin. Er verweist auf die Inflation, die nötigen Renovierungen und die Stilfrage (ein Design kommt eben aus der Mode).
Oft höre ich einen Unsinn, wenn Menschen von ihren eigenen vier Wänden schwärmen. Sie bringen die Fakten durcheinander. Da werden Äpfel mit Birnen verglichen.
Wenn zum Beispiel jemand eine 2-Zimmer-Wohnung im Jahr 1980 für 25.000 Euro gekauft hat und das Objekt nach dem jüngsten Boom 250.000 Euro wert ist, dann sieht das auf den ersten Blick phänomenal aus. Treten Sie einen Schritt zurück und blicken Sie erneut auf die Fakten: Es ist nicht so toll, wie es scheint. Denn die Zinseszinsformel zeigt an, dass das Objekt „nur“ 7,23 Prozent jährlich abgeworfen hat. Hiervon müssen Sie die Inflation, Nebenkosten, Renovierungen, Steuern, Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten abziehen. Es bleibt also unter dem Strich nicht viel übrig. Ich möchte nicht abstreiten, dass das obige Investment ein guter Deal war. Aber wie gesagt, mitsamt der Hypothekenzinsen bleibt kaum etwas übrig.
Professor Shiller behauptet, Immobilien bringen nach Abzug der Inflation nahezu 0 Prozent Rendite. Der Immobilienexperte hat die Preisentwicklung auf Sicht von mehr als 100 Jahren in den USA unter die Lupe genommen. Wohneigentum bietet also einen Inflationsschutz. Mehr nicht.
Aktien werfen im langen Schnitt eine bessere Rendite ab. Laut einer Studie der Deutschen Bank bringen Wertpapiere nach Abzug der Inflation 6,49 Prozent p.a. (in der Studie auf Seite 57 in der Abbildung Nr. 69 dargestellt). Die Deutsche Bank hat die Börsenentwicklung zwischen 1838 und 2012 hierfür zu Rate gezogen. Aktien sind damit das beste Anlageform, die es gibt. US-Staatsanleihen (zehnjährige) werfen 2,77 Prozent real ab.
Gold rentiert mit lausigen 0,46 Prozent im langen Schnitt. Lange Rede, kurzer Sinn: Das gelbe Edelmetall eignet sich ähnlich wie Immobilien kaum.
Wenn Sie die Menschen fragen würden, was die beste Rendite bietet, würden wohl die meisten Immobilien und Gold auf Rang 1 bzw. 2 wählen. Und Aktien? Denen traut niemand über den Weg. Komisch eigentlich. Die Fakten sprechen eine andere Sprache.
Noch was: Wir befinden uns in Deutschland in einem Immobilienhype. Die Finanzierungen sind derzeit supergünstig, das treibt die Preise. Vergessen Sie eines nicht: Wer heute ein Objekt kauft und eine Zinsbindung von zehn Jahren vereinbart, wird sich in zehn Jahren wundern, wenn der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung höher liegt. Angenommen Sie nehmen 250.000 Euro auf. Liegt der Zins in zehn Jahren „bloß“ zwei Prozent höher als derzeit, sind in den darauf folgenden 20 Jahren kernige 100.000 Euro an Mehrbelastungen (Zinsen) zu zahlen. Das sind keine schöne Aussichten.
Mein Foto zeigt eine Strasse in Paris.
Also selbst in den USA rechnen sich Immobilien kaum. Das will was heißen.
Ein deutscher Hauseigentümer muss sich ja mit den Kindern wahnsinniger Politiker auseinandersetzen, z. B. Solarzwang (Marburg), Dämmzwang, Heizkesselmodernisierungszwang. Da werden Kosten produziert bis zum geht nicht mehr. Und der Staat kann jederzeit weitere Kosten verursachen und auf Hauseigentümer abwälzen, z. B. Kosten für die Schaffung eines Gehweges, selbst wenn der objektiv gesehen gar nicht notwendig ist.
Daher sind Immobilien in Deutschland ein hochriskantes Unterfangen.
Hallo Tim,
im Zusammenhang mit einem Renditeobjekt ist die Betrachtungsweise bestimmt richtig. Als selbstgenutztes Eigentum muss ich die Miete jedoch addieren. Der Aktienbesitzer muss von irgendeinem Standort aus seine Lektüren lesen, Aktien kaufen, Essen usw. Daher ist die Rechnung zumindest positiv.
Mario
Bei Immobilien ist es wie bei Aktien, man muss sich schon (ein wenig) auskennen und es kommt darauf an, zu welchem Preis man einkauft, weswegen ich Immobilien per se nicht als schlechte Renditeanlage bezeichnen würde. Man benötigt auch mehr Mut, weil bei Immobilienkäufe geht es meist um wesentlich höhere Beträge.
Ich weiß nicht, ob Euch der Name Robert T. Kiyosaki was sagt, aber er hat z.B. seinen Reichtum auf Immobilienbilienspekulationen gegründet. So viel ich mich erinnern kann, in Arizona, als es dort vor etlichen Jahren zu einer Immobilienkrise kam, hat er günstig einkaufen können und dann nach ein paar Jahren mit satten Gewinnen verkauft
Die Deutsche Annington macht auch nichts anderes als alte Wohnsiedlungen aufzukaufen, die Wohnungen zu modernisieren und dann mit Gewinn weiter zu verkaufen.
Ich schätze mal, dass da mehr als 7 % per Annum bei denen hängen bleibt.
Für mich wären Immobilienspekulationen nichts, aber für jemanden mit ordentlich Kapital und Know How können Immobilien recht rentierlich sein. Für den Otto-Normal-Investor eher nicht, da gebe ich Tim recht.
Hallo,
Diejenigen, die mit Immobilien reich geworden sind, sind ehemalige Grundstücksspekulanten. Die Grundstücke wurde zuvor günstig gekauft (bevor es als Bauland deklariert wurde), anschliessend bebaut und die Wohnungen einzeln verkauft.
Ist ja auch kein Wunder warum die meisten Bauern im Süden so reich sind. Haben Ihr Acker für viel Geld an die Industrie oder an die Stadt verkauft. Im Norden vermietet man mittlerweile für viel Geld an die „Windindustrie“.
Bei vielen ist die Immobilie eine emotionale Anlage. Wenn eine Aktie einbricht wegen Divi Kürzung drehen alle durch und bekommen Panik. Aber wenn in einer alten Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eine Sanierung ansteht (bsp. Balkonsanierung) und nicht genügend Geld in der Kasse ist, dann müssen einige Tausend Euros von den Eigentümern nachgeschossen werden und die Leute nehmen es einfach hin.
Bevor man sich eine Wohnung kauft, sollte man zu einer Zwangsversteigerung gehen und sich mal informieren warum es zur Zwangsversteigerung gekommen ist. Da werden sich viele die Augen reiben. Meistens sind es Wohnungen von alten Menschen, die damals die Wohnung neu gekauft haben, Ihre Kredite zurückbezahlt haben und nun wegen den anstehenden Sanerungsmassnahmen und den damit verbundenen steigenden Nebenkosten Ihre Wohnungen verlieren. Die Rente reicht nicht mehr aus, da die Sanierungsmassnahmen (Dach, Wasserrohre, Isolierung, Balkon, Fenster : also keine Luxussanierungen, sondern notwendige Sanierungen). Die Geminschaft bestimmt, dass es saniert werden muss und wenn der einzelne nicht zahlen kann, muss die Hausverwaltung gestzlich agieren, was meisten zur Zwangsversteigerung führt.
Und Fakt ist, eine Immobilie hat maximal eine Lebensdauer von 80-90 Jahren. Danach ist Sie nur noch Schrott, wenn man es nicht komplett neu saniert.
Warum soll ich also Geld in eine Sache reinstecken, wenn ich doch von Anfang an weiss, dass das Objekt, was ich kaufen möchte sowieso nach 90 Jahren kaputt geht und laufende Kosten produziert?
Nur wenn man eine Immobilie bekommt, bei welchem der Grundstückspreis höher ist als die Immobilie an sich, ist es interessant. Aber dann ist man auch wieder bei der Schnäppchenjagd nach unterbewerteten Aktien :-)
etf`s auf reit`s und ein wenig Rohstoffe schaden nicht bei größeren Depot`s.
Prozentual würde ich aber auch nicht viel reinstecken.
Wenn man mal ein 6 stelliges Depot hat, will man nicht unbedingt Drawdown`s von 40 %…
Zur Senkung der Volatilität und auf einer Effizienzkurve muss man eigentlich bei geringer Volatilität nicht auf Rendite verzichten!
Bei den großen wirtschaftlichen Verwerfungen der Staatsverschuldungen weltweit schadet ein bisschen Streuung nicht!
Im Grunde ist die Erkenntnis nicht verwunderlich. Gold und Immobilien sind einfach tote Investments – Unternehmen an denen man Anteile hält erwirtschaften hoffetnlich aktiv Gewinne.
Bin beim Thema Immobilien etwas zwiegespalten. Ich kenne auch Beispiele wo Leute recht vermögend geworden sind durch Immobilien und auch gut von den Mieteinnahmen leben können. Ein Vorteil ist wohl der Fremdkapitalhebel, den man bei anderen Investments so nicht einsetzen kann. Die Mieter zahlen einem dann die Wohnung/das Haus ab.
Dieser komische Investment Punk Hörhan zum Beispiel baut sein Vermögen fast nur mit kleinen vermieteten Wohnungen auf.
Auch ist die Rendite bei einer selbstgenutzen Immobilie (die eingesparte Miete) steuerfrei. Andere zu erzielende Rendite muss immer erst mal versteuert werden…
Sehe aber auch, dass ein Haus ein riesiger Kostenfaktor sein kann. Ständig muss etwas repariert oder angeschafft werden.
Außerdem ist bei einem Haus sehr viel Kapital gebunden das nicht mehr für die Zinseszins-Vermehrung zur Verfügung steht.
Persönlich habe ich mich auch erstmal entschieden, weiter zur Miete zu wohnen und so viel wie möglich zu sparen, um dieses in Dividenden Aktien zu investieren.
Wenn der passive Dividendeneinkommensstrom dann >1.000 EUR Netto p.m. ist, werde ich schauen wie ich weiter vorgehe.
Bei Immobilien besteht in Deutschland auch die große Gefahr, dass langfristig die Demographie böse zuschlägt. Sinkende Einwohnerzahlen werden auch einen sinkenden Bedarf zur Folge haben.
Das unterscheidet uns auch grundsätzlich von den USA – einem demographisch intakten und aufstrebendem Land.
Was hier leider vergessen wurde:
25.000€ in eine 2-Zimmerwohnung investiert und seit 1980 vermietet:
in 35 Jahren:
Wert: 250.000€
Einnahmen: 35 x ca. 1.200€ = 42.000€
Sind rund 292.000€ Vermögen + Eventuelle Zinsen aus den Mieteinahmen also rund 300.000€
Das hier mit einer durchschnittlichen Börsenentwicklung seit 1838 zu vergleichen ist schlichtweg Irreführung.
Lieber mal selber Nachdenken ;)
Hallo Tim
Dein Beitrag ist von 2013, da gab es noch nicht diese spezielle Krise die es gerade gibt. Mein Bekannter macht gutes Geld indem er seine Immobilie an den Staat vermietet, zur Bewältigung dieser Krise.
Bei der Krisenbewältigung helfen und gutes Geld verdienen, plus sich dadurch noch eine weitere Immobilie finanzieren… das hört sich meines Erachtens ganz gut an.
Er hat auf http://immobilievermieten.info eine kleine Webseite mit seinem Erfahrungsbericht im Netz veröffentlicht.
Schöne Grüße
Ze