Leserbrief: Der Mannheimer Steffen Kriese besitzt 13 Wohnungen. Er kauft bald Nr. 14


New York, 8. April 2018

Steffen Kriese ein Immobilien-Profi. Er besitzt schon 13 Wohnungen. Es werden immer mehr.


Mich hat Steffen Kriese aus Mannheim kontaktiert. Er wollte ein YouTube-Interview mit mir machen. Ich fand beeindruckend, wie er die Gespräche führt. Daher stimmte ich gerne zu. Das ist dabei herausgekommen:

Steffen hat mir seinen Lebenslauf geschrieben. Der studierte Wirtschaftspädagoge und BWL-Dozent sammelt Wohnungen wie andere Briefmarken oder Münzen sammeln. Er hat schon 13 Apartments. Und es werden immer mehr. Er hat momentan eine kleine Ein-Zimmer-Wohnung im Visier. Es wird Nummer 14. Steffen ist ein Jäger und Sammler. Ich finde das beeindruckend.

Steffen hat zwei Kinder (5 und 9 Jahre alt). Seine Hobbys sind Fitness, Schwimmen, Urlaub, Sauna sowie Kochen/Grillen.

Mich hat beeindruckt, wie gut er sich im Internet und bei bestimmten Softwareprodukten auskennt (von ihm kann ich einiges lernen, ich fühle mich wie ein Steinzeitmensch). Das ist sein Werdegang:

Mein Name ist Steffen Kriese, Jahrgang 1975. Ich möchte Dich inspirieren, Deinen Weg zu gehen und auch finanziell erfolgreich zu werden.

Wie fing alles an? Während meines Studiums der Wirtschaftspädagogik interessierte ich mich immer mehr für wirtschaftliche Zusammenhänge. Allerdings wurden diese an der Universität schrecklich unverständlich und umständlich „erklärt“. Ich besuchte bezahlte Repetitorien und merkte schnell: Wieso kompliziert, wenn es auch einfach geht? Die Dinge können also auch verständlich erklärt werden, man muss es nur können und wollen. Können und wollen, darauf kommt es beim Umsetzen Deiner Ziele an.

Mit Anfang 20 fing ich mit dem Investieren und Traden an der Börse an. Learning by doing. Zu Zeiten des Neuen Marktes musste ich allerdings feststellen, dass Geduld nicht immer richtig sein muss. Bei einigen Aktien hatte ich nachher so viel Geduld, bis diese nichts mehr wert waren. Aus diesen Fehlern lernte ich und fing erfolgreich das Traden nach einem vorher genau festgelegten Regelwerk an. Meine langfristigen Investments tätigte ich nur noch in solide Unternehmen, von denen ich überzeugt war.

Im Laufe der Zeit merkte ich allerdings, dass die Börse nicht alles ist und ich fing noch damit an, mir Wissen über das Investieren in Immobilien anzueignen. Auch hier merkte ich wieder: Die Dinge können schrecklich kompliziert und unverständlich erklärt werden, oder aber doch sehr einfach und verständlich. Gezielt suchte ich mir Mentoren, die mir alles verständlich erklärten. Nun musste ich nur noch Handeln.

Ich sage immer: Handeln kommt von Hand und nicht von Mund. Also startete ich nach ersten Bankgesprächen mit dem Kauf von zwei Eigentumswohnungen in einem Paketkauf. Es handelte sich um Apartments in guter Innenstadtlage. Diese sind seitdem gut vermietet. Es gibt bis heute keinerlei Probleme. Das Interessante dabei: Bei einer Komplettfinanzierung inklusive der Kaufnebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbssteuer und Notargebühren ergibt sich nach Abzug aller Finanzierungskosten und nicht umlegbaren Nebenkosten ein Überschuss, der sogenannte Cashflow.

Die Tilgung, die ich jeden Monat in das Darlehen stecke, verringert meine Darlehensschuld und erhöht somit mein Vermögen. Das war genial. Durch den Fremdkapitalhebel konnte ich meine Eigenkapitalrendite in diesem Fall ins Unendliche schrauben, da kein Eigenkapital eingesetzt wurde. Auch wenn Du zehn bis 20 Prozent Eigenkapital einsetzt, so wird durch den Einsatz von Fremdkapital Deine Eigenkapitalrendite ebenso sehr schön gehebelt, nicht selten auf 20 bis 30 Prozent pro Jahr!

Erfolge zu multiplizieren ist das Erfolgsrezept. Sich auf einem Erfolg auszuruhen, bringt Dich nicht weiter und motiviert Dich auch nicht. Der kreative Prozess auf Deinem Weg zum Erfolg ist das Entscheidende. Love it, leave it or change it! Von daher ging ich diesen Weg weiter und baute mir innerhalb von 3 Jahren einen Immobilienbestand von 13 Einheiten auf. Der Weg geht weiter.

Das Schöne hierbei: Es entwickelte sich so ein sogenanntes „passives Einkommen“. Dieses wird definiert als Einkommen, welches unabhängig von Deiner Arbeitszeit ist. Ich setze dieses „passive Einkommen“ hier bewusst in Anführungszeichen, da ich mich schon um meine Immobilien kümmern muss. Der Ertrag steht hierbei allerdings weit über der Zeit, die ich investiere und was noch dazu kommt: Ich beschäftige mich zumeist gerne mit Immobilien und allem, was dazu gehört. Sobald Du etwas gerne tust, kommt es Dir auch nicht wie eine unliebsame Arbeit vor. Du hast dann Deine Zeit für Dich sinnvoll genutzt.

Der Weg ist das Entscheidende, nicht das Ziel. Aus Rückschlägen lernte ich immer dazu. So sollten Rückschläge auch betrachtet werden, als Sprungbretter für Deinen Weg zum Erfolg.

Da ich viele meiner Informationen aus YouTube-Videos gewonnen hatte, kam mir die Idee, einen eigenen YouTube-Kanal mit passender Webseite (https://www.wirtschaftleichtverstehen.de) und Facebook-Gruppe aufzubauen. Hierbei informierte ich mich zunächst gründlich und kam dann recht schnell ins Handeln. Aus ersten Erklärvideos zum Thema der Immobilien entwickelten sich immer mehr Interviews mit interessanten und erfolgreichen Menschen. Ich liebe diese Interviews, da ich hierbei sehr viel lernen kann und mir nicht nur selber beim Reden zuhören muss.

Ich freue mich über jeden neuen Abonnenten und die vielen positiven Rückmeldungen. Gerade die Rückschläge meiner Interviewpartner erachte ich immer als besonders lehrreich. Schläge einstecken, auch mal hinfallen, aber dann aufstehen und weiter machen. Nur so geht es.

Inspiriert hierdurch produzierte ich eigene digitale Produkte, so zum Beispiel ein Hörbuch über die Erfolgsgeheimnisse meiner Interviewpartner oder auch ein Hörbüch mit passenden Videokurs zur Börse. Getrieben aus meinem Anspruch heraus, die Dinge einfach und klar zu erklären, schrieb mich mir dieses Motto auf die Fahnenstange und verfolge dies auch konsequent in meiner Dozententätigkeit und überall wenn ich Wissen vermitteln möchte.

Sehr wichtig sind die Kontinuität und eine gewisse Wadenbeißermentalität. Immer weiter machen, wenn die Richtung stimmt und geduldig an den eigenen Zielen arbeiten. So ist es mit meinem YouTube-Kanal oder mit diesem Blog. Ein einmaliges Video oder ein einzelner toller Blogbeitrag bringen nichts, auf die Regelmäßigkeit kommt es an.

Ich wünsche Dir klare Ziele, Mut, Ausdauer und eine Wadenbeißermentaltät zur Erreichung Deiner persönlichen Ziele.

Schau doch mal bei meinem YouTube Kanal vorbei und lass Dich inspirieren.

Herzliche Grüße!
Dein Steffen (Wirtschafts-)Kriese


tim schaefer (Author)

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Gedanken zu „Leserbrief: Der Mannheimer Steffen Kriese besitzt 13 Wohnungen. Er kauft bald Nr. 14

  1. freaky finance

    Moin Tim, moin Steffen!

    Habe gestern schon das Interview mit euch auf Steffens Kanal gesehen. Super! Danke dafür. Da ich hier in Tims Blog gerne mitlese und Steffen und ich uns auch schon gegenseitig interviewt haben (er mich für seinen Kanal und ich ihn für meinen Blog) und ich Steffen letztes Jahr auch persönlich kennengelernt habe (beim Immopreneur Kongress, wo wir beide Medienpartner waren) habe ich sowohl das Video als auch diesen Artikel mit großem Interesse angesehen bzw. gelesen.

    Vielen Dank jedenfalls für euren motivierenden Input, den ihr regelmäßig liefert. Weiter so 🙂

    Beste Grüße

    Vincent

  2. Ralf

    Ein toller Leserbrief, vielen Dank!

    @Steffen: In welcher Region kaufst du deine Immobilienobjekte? Ich finde den Immobilienmarkt in vielen Regionen Süddeutschlands überteuert. Der Rhein-Neckar-Kreis z.B. ist vielerorts recht leergefegt und nicht mehr so sehr günstig für Investoren. Vielleicht kannst du diesbezüglich ein paar grundlegende Impulse geben.

  3. Alexander

    Servus Tim! Servus Steffen!

    Interessanter Leserbrief! Jedoch denke ich, dass man insbesondere bei Investments im Immobereich aufpassen sollte nicht zu viel Fremdkapital zu nehmen. Kommt natürlich auf die gesamte individuelle Vermögenssituation an, jedoch haben Banken in Deutschland wirklich extrem weitreichende Rechte was Grundschuld-Darlehen angeht. Wenn es zu einer Preiskorrektur auf dem deutschen Immobilienmarkt kommt, sollte man mE immer so aufgestellt sein, dass man trotz eines Wertabschlags von 30% auf den Einkaufspreis seine Immo-Schulden ohne Probleme bedienen oder bankenunabhängig refinanzieren kann.

    Ich selbst war wirklich erstaunt darüber was eine Bank alles machen darf wenn es hart auf hart kommt. Die Bank kann einem nämlich ohne allzu große Hürden jedes Darlehen kündigen und sofortige Rückzahlung fordern. Wenn in 5-10 Jahren die ganzen Leute mit ihrem overleverage ins schwimmen kommen bei ihren Anschlussfinanzierungen,  weil z.B. Zinsen schneller steigen als Erwartet, und evtl. eine Rezession in Europa kommt, plus irgendwann genügend Wohnungen gebaut wurden (die ganzen Alten Rentner sterben auch mal weg, dann ist wieder mehr Wohnraumangebot). Wenn die Preise aller Assetklassen  (Aktien, Immos, Anleihen, Rohstoffe) wieder sinken dann ist sicher eine optimale Gelegenheit richtig zuzuschlagen im Immobilienbereich, wenn man ein gutes Vermögensfundament hat

    @Tim: Weiter so mit deinem Blog! Finde deine Beiträge immer wieder sehr motivierend und interessant!

  4. Freelancer Sebastian

    Für mich lautet die Botschaft: Anpacken und Handeln!

    Auch wenn sich bei Einarbeitung sicher Chancen bieten, die Immobilienbranche ist einfach nicht die meine. Sie weckt bei mir keine Leidenschaft, ich habe kein Interesse.

    Es gibt aber noch so viele andere Felder der (ertragreichen) Betätigung. Sich Gedanken machen, Pläne schmieden und zur Verwirklichung in Aktion treten und Dranbleiben, so darf es sein.

    Danke für die Einblicke in Business und Mindset, Steffen.

    Ansonsten schließe ich mich Alexander an. Deine Beiträge motivieren mich sehr, Tim. Danke für den positiven Lebensblick.

  5. Thorsten Rohweder

    Derzeit aber wohl zu teuer, Immobilien gibt es bei uns nur noch über 25 facher Jahresmiete und noch schlimmer. Ich finde seit Jahren nichts mehr. Es macht keinen Sinn etwas zu kaufen, bei dem das positive Ergebnis nach meinem Tod liegen würde 😉 Steuern sparen ist nicht alles.

  6. Skywalker

    Also das Video ist stellenweise lustig, aber inhaltlich schon eher für blutige Anfänger. ETF kaufen und 4 % Regel. Ok, wer es noch nie gehört hat, klar, dann ist es interessant. Aber als der Boy dann vom Cost-Average-Effekt anfängt musste ich ausmachen. Das sind Binsenweisheite und Platitüden. Irgendwie habe ich das Gefühl dass in den ganze Blogs rund um die Welt seit Jahren halt einfach schon alles gesagt wurde, nur eben noch nicht von jedem….

    http://www.dasinvestment.com/anlage-mythos-rechnungen-zum-cost-average-effekt-enthalten-einen-denkfehler/

     

    https://www.wiwo.de/finanzen/boerse/cost-averaging-ein-effekt-verpufft-an-der-realitaet/8906392.html

  7. Sterbai

    Super Beitrag! Ich richte gerade eine Wohnung her auf der anderen Uferseite, Versuche mich gerade an meiner ersten voll möblierte Wohnung, die anderen sind „normal“ vermietet.

    Finde das Immobilien zu schlecht wegkommen bei den Finanzblog’s, ich liebe sie.

    Allerdings passibes Einkommen ist tatsächlich was anderes, bei meinen ist ständig was. Mach allerdings auch Spaß, wir waren mit unseren 3Jungs die Woche bei Ikea und haben schön alles für Wohnung ausgesucht. Bei der Küche hat es richtig Spaß gemacht. Morgen habe ich frei genommen und arbeite an der Wohnung.

    @Ralf

    Bin selber im Rhein-Neckar-Kreis aktiv, und habe dieses Jahr 2 Wohnungen gekauft. Die dritte hängt am Haken. An Gelegenheiten fehlt es mir nicht, eher am Bargeld.

  8. Steffem

    Hallo Zusammen!

    Herzlichen Dank für das viele und tolle Feedback! Dies motiviert mich dann wiederum.

    Zu den Fragen:

    Ich investiere in der Tat im Rein-Neckar Raum und mit guten Kontakten (ein Netzwerk, dass man sich nach und nach aufbauen kann), sowie der richtigen Strategie geht das auch heute noch.

    In zahlreichen YouTube Videos auf meinem YouTube Kanal habe ich mich über das Investieren in Immobilien mit bekannten und auch weniger bekannten Immobilieninvestoren darüber ausgetauscht. Grundlegend kann ich als Tipp noch mitgeben, dass man Aufwertungspotentiale erkennen muss, wo andere keine sehen. Ansonsten geht dies an dieser Stelle recht weit ins Detail….

    Auch die Problematik bezüglich einer eventuellen Rezession und 30% igen Abwertung der Immobilien sehe ich als weniger problematisch, da die Objekte bis da hin eben aufgewertet sind und um einiges getilgt, aber auch dies ist an dieser Stelle nicht so schnell zu erläutern.

    Und genau: Egal was Du tust: Meine Kernbotschaft: Informieren, Nachdenken, Planen und dann TUN.

    Die Wenigsten scheitern beim TUN. Die meisten scheitern beim Anfangen…..

    Herzliche Grüße!

  9. Querdenker

    Da frage ich mich immer, was für Immobilien das sein sollen, wenn jemand schreibt, dass er dieses oder letztes Jahr noch Wohnungen dazukauft hat.

    Ich wohne im herbsten ländlichen Raum im südlichen Baden-Württemberg. Und hier gehen in irgendwelchen 20.000-Einwohner-Kleinstädtchen und seit geraumer Zeit kleine Wohnungen mit einem oder zwei Zimmern für die ~ 26- oder gar 28-fache Jahreskaltmiete weg.

    Kann mir kaum vorstellen, dass das in einer Metropolregion anders aussieht. Da gibt es jetzt zwei Möglichkeiten. Entweder ihr findet (wenn ja, wie?) auf irgendeine Weise immer noch günstige Schnäppchen, oder viele Immobilien-Investoren lügen sich bezüglich ihrer „Investments“ ein bisschen in die Tasche.

    Wenn ich das Ding dann noch 100% fremdfinanziere, erhöhe natürlich nicht nur die Chancen, sondern auch das Risiko. Wie sich das auf einem Immobilienmarkt mit „KGV’s“nahezu immer über 20 auch nur halbwegs sinnvoll rechnen soll, ist mir ehrlich gesagt ein Rätsel.

     

  10. Ralf

    @Querdenker: Ich sehe das ähnlich.

    @Steffen: „Ich investiere in der Tat im Rein-Neckar Raum und mit guten Kontakten (ein Netzwerk, dass man sich nach und nach aufbauen kann), sowie der richtigen Strategie geht das auch heute noch.“

    Faktoren von 25 und viel mehr von der Jahreskaltmiete sind derzeit in vernünftigen Lagen des Rhein-Neckar-Kreises wie in HD keinerlei Seltenheit. Wie sich da noch ein Investment rechnen soll, erschließt sich mir als Immobiliengutachter nicht so recht.

    Oft handelt es dabei noch um Objekte die renovierungbedürftig sind. In ländlichen Regionen wie Richtung Odenwald oder in städtischen Problemlagen (die es in fast jeder Stadt gibt) mag es günstigere Preise geben.

    Es kann noch einige Schnäppchen geben, die meisten Verkäufer sind mittlerweile aber auf den Trichter gekommen dass wir derzeit einen Verkäufermarkt haben. Ein zunehmendes Risiko stellen auch z.B. Milieuschutzsatzungen in Städten und das starke Mietrecht in D für Investitionen dar. Daher muss man schon genau hinschauen. Es gibt aber sicher noch interessante Investments.

    Daher wären weitere Details hilfreich. So bleibt es doch sehr schwammig.

    Hat Steffen z.B. vorm Einsetzen des Immobilienbooms viel gekauft? So ist meine erste Vermutung, ohne weitere Fakten zu kennen. Die Preise sind gerade in den letzten drei Jahren massiv geklettert.

    Im Artikel steckt übrigens auch indirekt Werbung (Link auf Produkte). Ich persönlich finde das nicht so gut. Auch wenn ich wieder als Troll bezeichnet werden sollte.

  11. Thorsten Rohweder

    @Querdenker

    So ist es, wenn die Bude billiger ist, dann hat sie möglicherweise einen Haken (Lage, Sanierungsrückstau,…). Rhein-Neckar ist ja groß.  Kauft jemand auf den Dörfern, wo man nur mit Auto hinkommt ? Hoffentlich nicht. Die Abwertung ländlicher Objekte in Pendelreichweite ist nur eine Frage der Zeit, die PkW-Maut und die City-Maut werden – wenn  sie kommen – Immobilien fern der ÖPNV Angebote grausam abwerten. Die jungen Leute wollen auch nicht mehr aufs Dorf ziehen, die Stadt wird sich gigantisch verteuern.  Die Medien werden weiter ihr Märchen von der Immobilienblase erzählen, weil sie es nicht verstehen, Immobilien gleich Spekulation, Aktien gleich Spekulation, so das Credo der meist links gestrickten Medien. Dabei ist es einfach ein Markt in dem zu viel angefragt und zu wenig angeboten wird. Wenn ich jetzt keine Wohnung hätte, würde ich trotzdem sofort eine zum Selbstbezug kaufen. Die Mieten werden weiter steigen, Neubau ist sowieso sehr teuer, Altbau muss modernisiert werden umd das kostet , es muss über die Miete erwirtschaftet werden. Alle Rechnungen, dass Miete billiger als kaufen ist sind hinfällig zu Zeiten wo 1 Million Migranten mit durchschnittlich 2,7 Kindern den Markt weiter anheizen werden. Die 2,7 Kinder werden in 10 Jahrenauch irgendwo wohnen wollen, dann geht der Markt endgültig in die Knie. Wir kennen einige Leute, die es bitter bereut haben vor 10 Jahren gezögert zu haben. Als sie umziehen wollten , weil die Kinder größer wurden haben sie festgestellt, dass sie nichts mehr kaufen können und bei Mietwohnungen weit raus ziehen müssen. Hätten sie nur mal gekauft. Sie waren so zögerlich.

  12. Karl-Heinz

    Ach, mein Gottchen.
    Er scheint vieles richtig mit den Immobilien gemacht zu haben. Ich verstehe wirklich nicht warum er uns Hörbücher für 12,95 EUR verkaufen will?

    Da ich den Widerspruch nicht auflösen kann, ist er nur ein weiterer Blogmonetarisierer deren Blogs/Youtubes und Ansagen auf meiner Ignoreliste landen.

    @Steffem

    Die Kernbotschaft die ich rausgehört habe ist: Kauft mein Hörbuch, klickt mich an, bringt mir eure Moneten.

  13. Thorsten Rohweder

    @Karl-Heinz

    d’accord ! Beliebt sind auch die Jobaussteiger-Weltreise-youtubes . Die sagen sogar offen, dass sie die Reise im Nachgang kommerzialisieren wollen mit Büchern oder Filmen.

    Die wahren Finanzblogs verkaufen nix, keine Aktienlisten, keine eBooks, kein „give me you Money and (I) will get rhich“.

  14. Ralf

    @Karl-Heinz: Vorsicht, auch wenn ich dir voll zustimme. Abweichende Meinungen können recht schnell im „Troll-Status“ enden. Ich kann ein Lied davon singen….

  15. Karl-Heinz

    @Querdenker

    KGV sind egal, wenn du inkl. Nebenkosten fremdfinanzierst und der Mieter den Kredit und den Gewinn/Cashflow finanziert (hat er für den ersten beiden Eigentumswohnungen im Leserbrief beschrieben).

  16. -M

    Welche Bücher könnt ihr denn empfehlen, wenn man sich ernsthaft mit Immobilien beschäftigen möchte, zum fremdvermieten.

    Also mir geht es nicht um absolute basics; habe selber eine ETW und kenne mich mit Darlehen aus, Grundbuch, Notar usw. ist alles bekannt.

    Mich interessiert nach welchen Kriterien ich Wohnungen suchen sollte zum vermieten (Lage, Größe, maximale Kaufpreise zur Miete) also tiefergehende Infos was zum generieren von passiven Cash Flow wichtig ist.

    -M

  17. -M

    @Karl-Heinz

    Ja die Kosten müssen gedeckt sein, aber nach 10jahren kann es ja sein das die Zinsen gestiegen sind und es dann nicht mehr reicht oder? Somit wäre doch ein niedriger kgv in dem mehr freier Cash Flow erzeugt wird um einiges besser als spitz auf knopf. Besonders auch bei 100% Finanzierungen.

    -M

  18. Ralf

    Der Leverage-Effekt klappt prima in einer Welt ohne Risiko. Bei einer Immobilieninvestition kann aber auch einiges schief gehen und anders laufen, als man das geplant hatte, besonders wenn man nicht viel Erfahrung hat. Ich kenne da mittlerweile genug Beispiele (unfähige Wohnverwaltung, Eigentümergemeinschaft streiten sich über Ausgaben, Mietnomaden, Baumängel mit hohen Folgekosten….)

    Daher kommt es wohl auch auf das eigene Risikoprofil und die genauen Umstände mit an. Viel Erfolg und bitte weniger Werbung für irgendwelche DVDs.

  19. Investmentangel

    Moin zusammen
    @Querdenker, @Ralf

    Eure Bedenken sind absolut nachvollziehbar, aber ich kann aus meiner langjährigen Tätigkeit als Privatinvestor im Raum Rhein-Neckar-Pfalz absolut bestätigen, dass auch heute noch lukrative Immobiliendeals möglich sind, die nachhaltige Renditen jenseits der 6% einfahren – ich selbst habe allein in den letzten 15 Monaten 3 MFH gekauft, die meine finanzielle Unabhängigkeit weiter vergrößert haben. Allerdings braucht man ein entsprechendes Know-how, ein weitverzweigtes Netzwerk und viel Geduld bei der Recherche – wenn es so einfach wäre, könnte es ja in der Tat jeder machen.

    Steffen und ich kennen und schätzen uns vom Mannheimer Investoren-Stammtisch und wenn ihr euch bezüglich der verschiedenen Investment-Strategien bei Immobilien mit anderen Profis austauschen wollt, seid ihr herzlich eingeladen mal unverbindlich vorbeizuschauen.

    @Tim, @Steffen euer Interview fand ich sehr sympathisch umd ich denke, dass es dem einen oder anderen ‚Gierhals‘ mal Anlass gegeben hat seine eigene Strategie zu reflektieren und die wahren Werte im Leben zu erkennen. Wohlstand generiert man in den seltensten Fällen über Nacht und wer voller Ungeduld glaubt innerhalb der nächsten zwölf Monate zum Millionär zu werden, der sollte entweder weiterhin an den Weihnachtsmann glauben oder aber unverschämtes Glück haben.

  20. Daniel

    Ich gratuliere zum Erfolg und zum wachsenden Immobilien-Imperium. Mein Weg ist es leider nicht und wird es vermutlich auch nicht sein. Als Mensch mit zwei linken Händen empfinde ich alles, was potentiell kaputt gehen kann, und darunter zählt eine Eigentumswohnung/eigenes Haus oder aber vermietete Objekte als Last. Ich wüsste einfach, dass ich mit so etwas nicht glücklich würde, da ich stets befürchten müsste, dass einer meiner Mieter einen Schaden meldet der dringend behoben werden muss. Für einen handwerklich begabten Menschen oder einen „Kümmerer“ mag das ein schöner Ansporn sein, für mich wäre das aber nichts.

    Klar, ab einer gewissen Menge / Größe , inbesondere in der gleichen Stadt macht das dann eigenes Personal, z.B. ein fest angestellter Hausmeister oder so, aber ich halte es für äußerst unwahrscheinlich jemals in diese Gruppierung zu gelangen.

    Es bleibt mir daher wohl weiterhin nur der Weg, wenn überhaupt, in offene Immobilienfonds zu investieren sofern das Thema Immos für mich interessant werden sollte.

  21. Rainer Zufall

    Daniel

    „Es bleibt mir daher wohl weiterhin nur der Weg, wenn überhaupt, in offene Immobilienfonds zu investieren sofern das Thema Immos für mich interessant werden sollte.“

    Oder eben mit REITS. Entweder in Form einer Einzelinvestition oder mit Hilfe von Etfs.

     

  22. Informierter Leser

    vorallem wer bettelt bitte schön so um ein Interview beim bekannten Tim Schäfer zu bekommen, nur um dann seine eigenen Produkte zu vermarkten. Finde ich nicht in Ordnung, aber gut, haben schon mehrere Leser ebenfalls erkannt.

    sicherlich gibt es im Odenwald oder in ein paar Mannheimer/Ofterdinger Problemvierteln bzw. Hochhäuser paar Schnäppchen, aber ansonsten kann man das in HD/MA mit den Preisen vergessen. Gerade Heidelberg ist für Normalverdiener unbezahlbar geworden.

     

  23. Steffen

    Wer Interesse an einem persönlichen Austausch hat und persönliche Fragen beantwortet bekommen möchte, kann auch gerne einmal bei einem meiner selbst organisierten „Wirtschaft verstehen-Stammtische“ vorbeischauen.

    Zuletzt waren wir mit 60 Teilnehmern und eigenen Vorträgen am Start. Kostenfrei 🙂

    Ich erachte es auch als sehr wichtig und inspirierend, sich persönlich auszutauschen.
    Den Meisten bringt dies sehr viel.

  24. Kiev

    @ Sterbai

    Suchst Du nur in einem begrenzten Umreis? Wie hoch sollte die Rendite für Dich mindestens liegen? Hast Du solche Kriterien?

    Ich suche bis 12km Umkreis und habe 4,3% als Zielrendite. Objekte die in den Bereich kommen analysiere ich weiter. Welche Chancen haben Sie und welche Risiken. Ich habe die letzten Monate nichts mehr gefunden. Ich suche allerdings auch um meine Stadt. Wobei das im Prinzip ja keine Rolle spielt. Es geht hier nur um die Rendite.

    Ich finde aktuell nur noch Angebote mit um die 3000€/qm. Da benötigt man bereits 10,75€ Miete. Hier befindet man sich in meiner Stadt im sehr hohen Bereich. Zusätzlich liegen die aktuellen Mieten bei den Objekten eher bei 8,75€. Und das bei dem Quadratmeterpreis. Potential gibt es bei den Modellen durch Reparaturen und Modernisierungen eher nach unten als nach oben. Man kann natürlich am besten durch Umnutzung sehr hohe Gewinne erzielen. Ich habe aber schon länger nichts mit Potential gefunden.

    Es müsste mir sonst jemand einmal erklären, wie ich bei 3000€ / qm bei einer Souterrain Wohnung noch richtig Geld verdienen kann. Vielleicht fehlt es mir ja einfach nur an Phantasie.

    Das schöne an Immobilien ist, dass ich ja nur ein neues Objekt suche. Vielleicht finde ich trotz verrücktem Umfeld ja tatsächlich noch ein weiteres Objekt. Aber auch hier kann ich gelassen abwarten. Irgendwann wird es auch wieder bergab gehen und da finde ich dann viel leichter ein gutes Investment. Und ich habe genug Cash bzw. freie Grundschuld.

    Ich werde dieses Jahr auch eine Einheit teil- bis vollmöbliert vermieten. Ich verspreche mir um die 150€ mehr Miete ohne viel Zusatzaufwand. Dieses oder nächstes Jahr werde ich auch ein Dach ausbauen. Das bringt aktuell alles mehr als ein Neuerwerb.

     

  25. Pametan

    @Karl-Heinz

    KGVs spielen bei Immobilien keine Rolle? Hier muss ich massiv widersprechen. Ich lebe im Rhein-Main-Gebiet und hier wäre ein KGV von 25 traumhaft für eine Immobilie in guter (nicht sehr guter) Lage. Wenn es eine Aktie wäre, würde man sich das „G“ ganz genau anschauen und ob die Aktie da reinwachsen kann. Sehe ich bei Immobilien ehrlich gesagt nicht.

    Die beiden Immobilien, die wir besitzen, sind längst abbezahlt und im Wert seit 2009 so massiv gestiegen, dass wir eher über einen Verkauf nachdenken.

    Ich würde zum jetzigen Zeitpunkt keine Immobilie mehr kaufen. Wenn ich meine Gewichtung in dem Bereich erhöhen wollte, würde ich mir Werte wie eine Deutsche Euroshop, Hamborner und andere REITs ansehen. Stressfreier, diversifiziert und passives Einkommen.

    Aber jedem das seine und wenn es zudem noch ein Hobby ist an dem man Spass hat…

  26. Insider

    Die Absicht der Produktplatzierung habe ich auch erkannt . Aber ich finde dies schadet weder dem Blog von Tim noch Steffen selbst . Die vielen kostenfreien Infos der verschiedenen Finanzblogs sind Gold wert , dass der ein oder andere dies teilweise monetarisieren will ist normal und menschlich . Wer die Infos nicht braucht , muss es ja nicht kaufen .

     

    Ich denke schon , dass die gut vernetzten Profis und Halbprofis im Immobilien Bereich auch jetzt noch Objekte finden . Nur diese Objekte sind für Anfänger nicht zu haben .  Bzw man muss viel zeit, aufwamd investieren. Ich persönlich investiere diese lieber in andere Projekte. Sollte in einigen Jahren die Marktsituation durch z.b. höhere Zinsen deutlich anderes liegen , könnte ich mir aber wieder einen Immobilienkauf vorstellen .

  27. Thorsten

    @Informierter Leser

    Ich haben den Raum Heidelberg schon im letzten Jahrhundert verlassen. Vollkommen überteuerte Objekte in einem für mich etwas größeren „Dorf“, grottige Infrastruktur, sobald man ein Dorf quer erreichen möchte, ging praktisch nicht. Ohne Auto galt man asozial. Ich habe den Wegzug nie bereut. Dabei liegt in der Region so viel Potential, aber es scheitert an diesen Städten, die man eingemeinden müsste, die ganzen kleinen Städte mit lokalen Bürgermeistern stellen ein Hindernis für die Entwicklung da. Heidelberg-Leimen-Wiesloch-Rauenberg-Walldorf…. Da endet der Bus schon mal am Bahnhof oder an der Kirche, Versuche eine Ringlinie einzurichten mit der man alle Städte abfahren konnte scheiterten…Auto Auto Auto sonst nix (im Kopf).

  28. Ralf

    „Ich denke schon , dass die gut vernetzten Profis und Halbprofis im Immobilien Bereich auch jetzt noch Objekte finden . Nur diese Objekte sind für Anfänger nicht zu haben .“

    So ist es. Daher ist der Beitrag von Steffen zwar grundsätzlich sehr interessant, jedoch für interessierte Einsteiger im Immobilien-Investment ohne gute Vernetzung nicht so einfach umzusetzen. Dazu braucht es viel Zeit und Geduld.

    Und das sich z.B. ein Mehrfamilienhaus (MFH) meist eher lohnt als eine kleine ETW dürfte allgemein verständlich sein. Aber als Neuling auf diesem Gebiet  würde ich mir ungern gleich ein ganzes MFH ans Bein binden. Mag es z.B. in Ludwigshafen in bestimmten Ecken günstig geben, aber da muss man auch mit klar kommen. Ich lege Wert auf sehr gute Lage, das hat seinen Preis. Und diese Preislagen sind derzeit zu teuer.

    Ich wäre z.B. schon mit einer kleinen ETW zum Einstieg zufrieden. Finde aber keine preiswerten Objekte im Umkreis. Oder eben uralt mit Investitionstau. Oder in Problemecken.

    Bereits in 10-20 km von Heidelberg entfernt liegenden Kleinstädtchen vom Rhein-Neckar-Kreis wie Bammental, Neckargemünd oder Eberbach sind die Preise enorm gestiegen und das Angebot sehr überschaubar. Die Nähe der SAP ist zu spüren. Deren Angestellten suchen vermehrt im Umfeld und sind nun auch in Richtung Odenwald unterwegs. Folge: Steigende Preise.

    Ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis (KMV, zu zahlende Kaufpreis und Jahreskaltmiete) in brauchbarer Lage von 20, also eine Rendite von 5 % p.a., ist für mich die Grenze. In sehr guten Lagen ein KMV von max. 25. Früher waren Werte von 12-15 nicht unüblich.

    Vielleicht können die Profis hier doch noch paar praxisnahe Impulse für die Blogleser allgemein zum möglichst günstigen Kauf benennen.

  29. Steffen

    @Ralf

    Wie gesagt: Ob Du denkst, dass etwas geht oder ob Du denkst, dass etwas nicht geht: In beiden Fällen hast Du Recht….

    Dieses Wissen ist auch nicht mal eben schnell hier niederzuschreiben. Dazu gehört ein sich ständiges Informieren, Weiterbilden, sich für die Sache richtig zu interessieren (es muss Dir Freude bereiten, Dich damit zu beschäftigen) und dann vor allem auch der persönliche Austausch mit Menschen, die sich richtig gut auskennen. So hatte ich mir auch am Anfang gute Mentoren gesucht und deren Beratung kostenpflichtig in Anspruch genommen. Diese Investition (ich habe etwas gegeben und bekam dieses + wesentlich mehr zurück) hat sich für mich sehr gelohnt. Nicht nur finanziell, auch menschlich.

    Daher habe ich auch den Stammtisch gegründet, damit der persönliche Austausch ermöglicht wird und diese Informationen und das Netzwerk aufgebaut werden kann. Noch dazu ist jedes Treffen eine Mega-Motivation für alle Teilnehmer.

    Hörbücher sehe ich ebenso als Investition und der Tag hat nun mal auch nur 24 Stunden, so dass vieles nicht 1000 Mal für jeden wieder neu erklärt werden kann.

    Wichtig ist wirklich sich konstruktiv mit den Themen zu beschäftigen, die Dich interessieren und Deine Ziele festzulegen.

    Mentoren oder der persönliche Austausch zum Beispiel bei einem Stammtisch bringen dann die Richtungen für den eigenen Weg…..

    Und wie Du sagst und Tim Schäfer es auch immer sagt: Es braucht viel Zeit und Geduld….

  30. Ralf

    Danke für deine Rückmeldung.

    Einige ganz grundlegene Fakten lassen sich in der Regel auch in wenigen Sätzen niederschreiben. Mein persönlicher Eindruck ist, da schwingt unterschwellig immer ein Stück weit Werbung mit (…Hörbücher, Beratung kostenpflichtig in Anspruch genommen…). Beenden wir besser die Diskussion, dafür ist der Blog die falsche Plattform. Trotzdem danke für den Input.

  31. Thorsten Rohweder

    @Ralf Heidelberger Druck hat die Preise geputscht, später auch SAP. Aber wet will 20 km bei Schnee in den Bergen in den Odenwald mit dem Auto. Damals deutlich billiger als die Ebene. Das Hinterland ist eher was für Individualisten. Von meinem Supergehalt hätte ich mir in den 90ern laut Sparkasse vor Ort eine kleine Drei Zimmer Wohnung kaufen können, bzw den Kredit leisten. Ohne Infrastruktur, ohne regelmäßige Busverbindung. Dann war ich in Hamburg auf Urlaub. Das wars dann, ich habe meinen Job kündigt, meine Frau hätte dort ebenfalls  anfangen können. Nichts hat uns noch gehalten. Hamburg war im Dornröschenschlaf, München und Stuttgart damals schon sehr teuer. Ich habe gleich zwei Wohnungen gekauft. Ubahn Bus alles erreichbar. Das ist heute nicht mehr wiederholbar. Es gibt nix preiswertes mehr.

  32. Ich

    @Ralf

    tut mir ehrlich Leid, dass ich dich Anfangs nicht ernst genommen habe, aber solange du dich nicht über finanzielle Freiheit, realisiert über Hartz 4, auslässt, kann ich deine Beiträge sehr gut lesen/nachvollziehen.

     

     

  33. Ralf

    @Ich: Danke dir. Ich versuche solche aufreibenden Themen wie Hartz 4, Flüchtlinge künftig mehr auszuklammern.

    @Thorsten: Du hast Eier in der Hose und eine gute Entscheidung getroffen! Finde ich gut und kann daraus auch etwas lernen.

  34. Sterbai

    @Kiev

    Da ich selbst der „Hausmeister“ suche ich mir meine Wohnungen alle im Umkreis von 20 Minuten. Habe aktuell 6 Wohnungen vermietet und die siebte kommt demnächst dazu. Die Zwei Wohnungen die ich dieses Jahr gekauft habe, und auch die dritte sind alle in einem Faktor von 14-16. Ich rechne immer mit einer Jahresmiete die ich dann noch reinstecken muss.

    Meine Kriterien sind: vermietbarkeit, Infrastruktur, Entfernung zur Innenstadt Bahnhof  ect., Max. 20 minuten mit Bus und bahn zur Uni.

    Die Wohnung die gerade am kaufen bin habe ich noch nicht mal selbst gesucht. Ich habe mich nach einer eigentümerversammlung mit einem älteren Herr (im gehört die Wohnung über meiner) uber unsere Mieter unterhalten, und dann sagt er mir, dass er jetzt in einem Alter ist wo er sich nicht mehr um seine Wohnung kümmern will……

     

    Ich habe bisher alle woWohnung ohne Makler von Privat erworben. Aus Immoscout habe ich bisher nichts fuf mich finden können.

    Ich finde meine Wohnungen in Tageszeitungen, Wochenblätter und ähnliches.

    Mein Kapitaldienst beträgt 5%, Cashflow ist klein aber Positiv, dafür tilgen wir mehr.

    Das ist unser Ansatz.

    Eine Wohnung als  Kapitalanlage muss dem Mieter gefallen, nicht unbedingt den Eigentümer.

    Ich kümmere mich um meine Wohnungen deutlich mehr als um mein Aktiendepot, das ist auch klar.

  35. Kiev

    @Sterbai

    Ich suche auch nur im Umkreis, da ich mich hier einmal sehr gut auskenne. Ich mache auch vieles selbst. Bei mir finde ich aktuell nichts mehr. Selbst mit nur 4.3% Rendite ungehebelt. Da hast Du ja richtig Glück, dass Du über eine Eigentümergemeinschaft so günstig und ohne Makler an eine Wohnung gekommen bist. Ich suche auch funktionale Einheiten. Mir ist schon bewusst, dass es keine sehr schönen Wohnungen zu Top Renditen gibt.

    Umbauten usw wären auch kein Problem. Aber jede Bruchbude kostet meist 3000€/qm. Da gibt es kein Potential mehr. Vielleicht frage ich einfach einmal frech bei den großen Hausverwaltumgen nach. Die kaufen aber meist selber bei guten Gelegenheiten. Und auf HuG Versammlungen habe ich mich bisher auch nicht älteren Semestern aufgedrängt. Ich werde hier und da noch etwas offensiver auf Leute zugehen.

    @Pametan

    Ich sehe es ähnlich wie Du. Falls eine Einheit z.b. an Privat verkauft werden könnte mit nicht erzielbarer Rendite für Vermietung, so lohnt sich der Verkauf. Ab 2019 sind Deine 10 Jahre um… Es geht mit geschickten Vorvertrag auch früher. Falls die Preise stark fallen könnte man je nach Alter ja später wieder kaufen. Dann aber statt ETW ein 3 Familienhaus mit etwas Kredit als Beispiel. Das wäre ein guter Tausch. Aktuell könnte ich vielleicht um 5000€ /qm für meine Einheiten bekommen. Auf den Preis bezogen ist die Vermietung absolut unrentabel.

    Da ich selbst aber eine Einheit bewohne, möchte ich keine Eigentümergemeinschaft. Die 10 Jahre sind auch noch lange nicht rum.

    Ich würde aktuell aber auch keinen Reit kaufen wenn ich schon selbst nichts finden kann. Entweder kaufe ich selbst mit maximalen Gewinn oder gehe passiv in Aktien.

  36. Beobachter

    @Kiev:

    „Ab 2019 sind Deine 10 Jahre um… Es geht mit geschickten Vorvertrag auch früher.

    von solchen Gestaltungen kann ich nur abraten, da der Bundesfinanzhof schon einige kassiert hat. Meines Erachtens nach funktionieren solche Modelle mit „geschicktem Vorvertrag“ gerade nicht (Vertragsabschluss vor Ablauf der 10-JahresFrist mit vertraglich festgelegtem Verkaufszeitpunkt nach Ablauf der 10 Jahre)

  37. Kiev

    @ Beobachter

    Ich habe ein Mehrfamilienhaus mit Vorvertrag genau aus so einem Grund erworben. Ich kann nicht sagen, ob das im Nachhinein für den Verkäufer doch nicht funktioniert hat. Da er mehrere MFHs hatte und in der Verkaufsphase vom Alter her lag, gehe ich davon aus, dass sie wussten was sie tun. Man darf auch nicht zu schnell zu viele Einheiten verkaufen, um nicht gewerblich zu gelten.

    Ein Steuerberater ist in diesem Fall zu empfehlen. Ich bin kein Steuerberater. Für den Käufer muss der Vertrag nicht zu sehr bindend sein. Ansonsten gilt das Datum für den Vorvertrag. Eine Sicherheitszahlung in einer gewissen Höhe war in unserem Fall aber möglich. Abwarten ist natürlich einfacher.

  38. Freelancer Sebastian

    Steffen hat das getan, was in jedem guten Marketingratgeber steht. Er hat auf sich aufmerksam gemacht, für seine Produkte geworben und sein potenzielles Kundenfeld erweitert.

    Solange das nicht allzu aufdringlich geschieht (kurzer Link, auf den ich NICHT klicken muss) und er uns durch seine Geschichte und sein Mindset bereichert, finde ich das akzeptabel.

    Es stellt sich eher die Frage, wie der einzelne Leser darauf reagiert. Wir sind für unsere Taten selbst verantwortlich. Der eine sieht nur die Werbung. Ich dagegen lasse mich motivieren und setze mich gleich mal für zwei Stunden an den Schreibtisch, um ein Projekt anzuschieben. Das ist der Unterschied.

    Ein Hörbuch über intelligentes Investieren könnten hier sehr viele auflegen. Die Betonung liegt auf könnten. Die meisten surfen lieber im Netz. Steffen hat gehandelt.

    @ Ralf

    Der Satz „Beratung kostenpflichtig in Anspruch genommen“ dient nicht dazu, dir etwas aufzuschwatzen, sondern dir einen Ratschlag zu geben. Wenn du dich weiterentwickeln möchtest (z.B. als Immobilieninvestor), kann es dienlich sein, etwas Geld zu investieren.

    Vor vielen Jahren habe ich eine Fortbildung für 240€ gebucht, die mich interessiert und sehr weiter gebracht hat. Bis heute konnte ich über 20.000€ Umsatz daraus generieren.

    Das heißt nicht, jedem dahergelaufenem Motivationsguru das Geld hinterherzuwerfen. Oder irgendwo Geld reinzubuttern und dann ohne zu handeln darauf zu warten, dass etwas geschieht.

    Du musst etwas unbedingt wollen, Zeit UND womöglich Geld investieren und dann vor allem HANDELN. Steffen hat das getan. Finde ich motivierend.

  39. Steffen

    @Freelancer Sebastian

    Herzlichen Dank für Deine Ausführungen! Genau so sehe ich es auch und möchte es auch verstanden haben.

    Wichtig ist ja generell: Worauf legst Du Deinen Focus? Auf etwas, was Dich stört und dann verwendest Du Deine Zeit damit oder auf etwas, dass Dich inspiriert und weiter bringt und dann verwendest Du Deine Zeit dafür.

    Egal was es ist, ob es mein Partner oder sonst wer ist. Ich finde immer etwas, dass mich stört und ebenso finde ich Dinge, die mich begeistern oder inspirieren können.

    Auf die Dinge, die mir gefallen den Focus legen und dann selber ins Handeln kommen, so wie Du nun sagst, dass Du Dich gleich mal 2 Stunden an den Schreibtisch gesetzt hast um ein Projekt voranzutreiben = Genial! Das freut mich sehr zu lesen!

    Sich über Dinge aufzuregen, ohne die Person oder die Hintergründe richtig zu kennen kann hingegen eine Entschuldigung sein, um nicht selber ins Handeln kommen zu müssen.

    Nur noch mal als Denkanstoß.

    Herzliche Grüße!

     

  40. Oliver

    Ich denke, wir werden heute so mit Werbung zugemüllt, dass viele Leute inzwischen recht dünnhäutig darauf reagieren. Das merke ich bei mir selber, ich habe da sehr viel mehr Abwehrreflexe als noch vor einigen Jahren. Natürlich nutzt Steffen Tims Blog als Werbeplattform, allerdings ist dies gang und gäbe. Für mich reagiere ich inzwischen so, dass ich mit halt das heraussuche, was mich interessiert und den Rest beachte ich nicht.

    Immobilien ist auch für mich eine Welt, die ich lieber nicht betreten möchte. Ich mag keine handwerklichen Tätigkeiten, kümmern um Mieter und alles was dahinter steckt sowie die großen Kredite. Das ist alles zu viel für mich. Zum anderen lese ich, dass die Kaufpreise wahnsinnig hoch sind (hier in München auf jeden Fall. Ich frage mich, wer sich so etwas überhaupt noch leisten kann.). Man muss sich viel damit beschäftigen. Ich bin mir sicher, dass jemand, dem Immobilien liegen und sich gerne mit der Materie beschäftigt, hier sehr gute Ergebnisse erzielen kann. In meinem Bekanntenkreis habe ich aber nur Leute kennengelernt, die nicht viel Erfahrung damit hatten und nicht immer ganz glücklich mit ihren Entscheidungen waren. Sicher aufgrund mangelndem Wissen.

    Mein Immobilienpart sind REITs. Die mag ich sehr gerne, da ich in sehr vielen Immobilien investieren kann. Man kann die Unternehmen streuen und diese haben ganz unterschiedliche Ansätze. Wenig Arbeit, das gefällt mir persönlich sehr. Sicherlich nicht die hohen Erträge, wie wenn jemand das absolut gute Schnäppchen am Immomarkt macht, aber sehr solide. So findet dann jeder, was gut zu einem passt.

    Meine REITs sind etwa 20% meines Portfolios. Gerade in den „schwächeren Auszahlungsmonaten“ bieten sie einen guten Ausgleich. Ich habe z.B. ARI, HCP, O, OHI, QCP, SIR, STWD, WELL, WPC und WY. Man darf sicher auch mehr und andere haben, mir fallen durchaus weitere gute Namen ein.

    Ich finde es trotzdem durchaus interessant, von der anderen Welt ein bisschen zu lesen.

    Grüße

    Oliver

     

  41. Beobachter

    @Kiev

    Ich beziehe mich auf folgendes Urteil:

    http://juris.bundesfinanzhof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bfh&Art=en&nr=31424

    Ich gebe Dir Recht, es kommt auf den Einzelfall an. Gerade auch die Abgrenzung zu einem gewerblichen Grundstückshandel kann sehr kompliziert werden.

    Ein Steuerberater (mein Beruf) macht schon Sinn, wenn der Verkauf einer vermieteten Immobilie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist geplant ist. Sonst gibt es nachher unter Umständen lange Gesichter und das muss nicht sein.

  42. Kiev

    @ Beobachter

    Ich versuche hier nur meine Erfahrung weiterzugeben und profitiere ebenso von den Erfahrungen anderer User. Gesetze ändern sich, daher muss man immer selbst prüfen, ob eine Vorgehensweise noch anwendbar ist. Ich kann nur Möglichkeiten aufzählen, die mir bekannt sind und für meinen Fall gegolten haben. Der mündige Leser muss immer selbst prüfen, ob eine Variante vielleicht für ihn in Frage kommt und ob es in seinem Fall zulässig ist.

    Ich schaue mir selbst immer gerne verschiedene Möglichkeiten an und entschließe mich dann aktuell welche für mich am sinnvollsten ist.

    Ich würde persönlich einfach bis 2019 abwarten und dann ohne Stress eine ETW zu einem hohen Preis zu dem ich sie nie gewinnbringend vermieten könnte anbieten. Wenn sie einer kauft ist es ein sehr gutes Geschäft. Es kann natürlich passieren, dass der Markt vorher einbricht. Das kann niemand abschätzen und dazu Empfehlungen geben. Das muss jeder für sich selbst entscheiden, ob er den Gewinn jetzt schon mit Vorvertrag und etwas mehr Aufwand mitnimmt, oder abwartet.

    Ich würde meine Abschreibungen so ansetzen, dass sie vor einem eventuellem Verkaufszeitpunkt abgegolten sind. So kann man sich selbst immer Ziele für neue Bewertungen setzen und darauf hinarbeiten. Die 10 Jahresmarke ist definitiv ein guter Zeitpunkt für eine neue Bewertung. Vor allem in Hinblick auf Fremdfinanzierungen, die zu dem Zeitpunkt ablaufen könnten. Ab diesem Zeitpunkt hat man einen variablen Zins bis man sich entscheidet, ob man Refinanzieren möchte oder eben nicht. Der variable Zins ist aber leider höher als ein fester Zins. Zumindest bei meiner Hausbank. Unentschlossenheit und Optionen halten kostet eben.

    Du bist vom Fach?

    Ich habe letztens entdeckt, dass man bei ganzjähriger AirBnb Vermietung als gewerblicher Vermieter gilt. Ist das wirklich so hart festgelegt?

    Ich möchte einen kleinen Wohnraum um die 22qm schaffen. Diesen möchte ich selbst für eigenen Besuch bereitstellen können (maximal 14 Tage im Jahr). In der übrigen Zeit (also eigentlich immer) würde ich die Einheit über AirBnb anbieten. Die Einheit ist sehr klein, so dass ich sie nicht dauerhaft vermieten möchte. Ich habe auch andere größere Einheiten, die normal vermietet werden. Bin ich mit so einer kleinen Einheit tatsächlich gewerblich unterwegs? Ich möchte einfach nur Wohnraum als Sharing schaffen und davon selbst profitieren. Falls ich an maximalen Gewinn interessiert wäre, würde ich die anderen Einheiten schließlich auch über AirBnb anbieten. Dies ist nicht der Fall und das habe ich auch tatsächlich nicht vor. Ich sehe hier eher einen Gewinn für Gäste und mich (bzw. meinen Besuch). In meiner näheren Umgebung gibt es leider kein AirBnb noch Hotels. Ein generelles Verbot für AirBnb gibt es im Übrigen auch nicht.

  43. Karl-Heinz

    Ich muß euch leider enttäuschen. Die Ergebnisse von Steffen sind nicht so gut wie er sie darstellt. Sonst würde er keine E-Books und Hörbücher neben seinen zehn oder mehr Wohnungen verkloppen müssen.

    Der ordinäre Alex-Düsseldorf-Fischer-Seminar-Besucher der seine eingedellte Jacht visualisiert hat und die Kosten für das Seminar hereinbringen muß.

    Da bin ich ganz auf einer Linie mit Jens Rabe. Lasst euch nicht alles aufschwatzen! Schon gar nicht wenn es unter dem Buzzword „Mindset“ & Co daherkommt.

  44. June

    Guten Abend,

    Steffen, hat viel erreicht und er verteilt seine Einnahmen auf mehrere Bereiche. Somit hat er erstmal alles richtig gemacht.

    Wir als Tims Leser müssen das nicht kaufen.

    Ich bin der Meinung das ein Blog Zeit und Geld kostet und daher der Blogger auch was damit verdienen darf, wenn es für seinen Kunden einen echten Mehrwert schafft.

    Die Excel Datei für ein Haushaltsbuch oder das zwanzig Seiten mini EBook, sollte der Blogger aber fairer Weise kostenlos anbieten. Sozusagen als Dankeschön für den Leser. Doch was spricht dagegen, wenn ein Blogger ein tolles EBook zu einem Thema geschrieben hat, und die 150 Seiten dem Leser die eigene Recherche vereinfachen, damit dann auch Geld zu verdienen?

    Ich denke es kommt immer auf den Einzelfall an, ob wir als Leser uns über den Tisch gezogen fühlen oder nicht.

    @Kiev,

    ich bin leider kein Steuerberater. Daher sind meine Informationen jetzt nur rudimentär, sicher nicht vollständig bzw. unter Umständen auch einfach falsch. Bevor du deine Wohnung fertig stellst, solltest du unbedingt deinen Steuerberater zu dem Thema fragen.

    Da du ja aber soweit ich mich erinnere, bereits Ferienwohnungen vermietest, bist du damit doch schon Gewerbetreibender. Damit könntest du deine neue Wohnung hier einbinden.

    Meine persönliche Rechtsauffassung ist:

    Du wirst nicht automatisch zum umsatzsteuerpflichtigen  Unternehmer, nur weil du möbliert vermietest. Es kommt darauf an, welche Dienstleistung du dabei außerdem erbringst z.B. Frühstück, Reinigung, Wäschewechsel und auf die Mietdauer. Sobald du die Leistungen eins Hotels oder Pension bietest bist du ein gewerblicher Vermieter.

    Wenn du aber einen Mietvertrag ohne Dienstleistungen z.B. mit einem  Jahr vereinbarst, dann fällt das weiterhin unter Vermietung und Verpachtung auch wenn die Wohnung möbliert ist.

    Auf die Größe der Einheit kommt es leider nicht an. Das heißt auch 22 qm können ein Gewerbebetrieb sein.

    Also mache dir Gedanken, was du anbieten möchtest und frage deinen Steuerberater. Und frage ihn unbedingt bitte auch, ob die Immobilie beim Verkauf dann mit MwSt. belastet ist und in welchem Umfang.

    Erst dann kannst du deine Idee weiter verfolgen. Eine gute Alternative ist die möblierte Vermietung an Expats oder Wochenendheimfahrer. Aber auch hier gilt zuerst den Steuerberater fragen.

    Take care,

    June

  45. Finanzmixerin

    Ich habe heute ein beinahe gutes Immobilienangebot in meiner schönen Großstadt gefunden. Dann die Ernüchterung: Erbpacht.

    Ich habe mich dann eingelesen in die Thematik und oft die Empfehlung gelesen, besser nicht mit Erbpacht zu kaufen.

    Wie seht ihr das Thema Erbpacht?

  46. June

    @Finanzmixerin,

    Ich habe in all den Jahren, die ich jetzt in Immobilien investiere noch kein gutes Angebot in Erbpacht gesehen. Die Erbpacht Zahlung hätte mir jedes Mal die Rendite verhagelt.

    Hast du denn die Rendite mit dem Pachtzins geprüft? War der Cashflow noch positiv? Wie hoch wäre deine Rendite denn ausgefallen?

    Außerdem ist es problematisch ätere Gebäude zu kaufen, da man dann unter Umständen nicht mehr ausreichend lange investiert ist.

    Take care,

    June

     

  47. Kiev

    @ June

    Ich habe ein Ferienhaus im Ausland. Dort habe ich einen Steuerberater. Das ist unabhängig zu Deutschland.

    Ich will nicht nur möbliert vermieten. Ich möchte über AirBnb vermieten, da ich auf diese Weise selbst z.b. ein freies Wochenende blocken könnte, so lange es nicht belegt ist und sich Besuch ankündigt.

    Die Vermietung soll ohne Service sein. Also kein Frühstück usw. Nur in der Dauer stark begrenzt. Das ist übrigens bei mir im Ausland auch extrem wichtig. Zu viel Service heißt dort auch Hotel und dann hört der Spass auf.

    Der Umbau wird so oder so gemacht. Möbliert darf ich dauerhaft vermieten. Das Dauerangebot über Airbnb scheint das Problem zu sein. Dann muss ich mal einen Steuerberater anfragen. Die Steuer mache ich immer selbst. So kompliziert ist es bei mir in Deutschland zumindest nicht. Im Ausland habe ich keine Lust mir das anzutun. Ich habe nur vor dem Kauf der Immobilie einen Steuerberater in Anspruch genommen. So habe ich dann die Kredite gemäß der Größe der Einheiten angesetzt. Es ging alles ohne Probleme durch das Finanzamt. Manches kann man auch direkt mit dem Finanzamt klären.

  48. Finanzmixerin

    Hallo June,

    danke für deine Antwort.

    Mittelfristig wäre der Cashflow positiv und die Rendite über 6% Nettomietrendite (heißt für mich Jahres-Kaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger kosten) bezogen auf den Kaufpreis. Kurzfristig wäre der Cashflow noch leicht negativ nach Steuern.

    Viele Grüße

    Tanja

  49. tim schaefertim schaefer Beitragsautor

    Steffen ist ein cleverer Sparer. Er dient als Vorbild. Er wird mit seinen Wohnungen ein erhebliches Vermögen aufbauen. Ich finde, er verdient mehr Respekt. Kritik kommt oft von Neidern. Seine Kurse muss niemand kaufen.

  50. June

    @Tanja,

    meine Wohnungen müssen von Anfang an einen positven Cashflow haben. Sonst ist mir die Sache immer zu heiß. Was ich jetzt aber bei deiner Aufstellung nicht verstehe, hast du die Erbpacht bei der 6 % Rendite schon berücksichtigt?

    Wenn dem so ist, sind 6% nämlich gut. Wenn andere Kriterien ebenso positiv sind. Länge des Erbpachtvertrages z.B.. Es ist bei einem Verkauf eben immer kritisch ein solches Objekt dann auch wieder loszuwerden, wenn man es mal verkaufen möchte. Ich finde da muss der Kaufpreis schon sehr, sehr günstig sein.

    Bisher habe ich mich immer dagegen entschieden.

    Take care,

    June

  51. June

    @Kiev,

    sprich wirklich mal mit einem Steuerberater.

    Da du ja bei deiner Vermietung dann voraussichtlich noch unter die Kleinunternehmerregelung fallen wirst < 17.500,00 € Umsatz p.a.. Bist du zwar Unternehmer aber von der MwSt. befreit.

    Das Thema ist so komplex, dass ich hier wirklich aussteigen muss.

    Du hast jetzt viele Stichpunkte für deinen Fragenkatalog.

    Bin sehr gespannt was du von dem Gespräch berichten wirst.

    Take care,

    June

  52. Markus

    @Sterbai

    „“Wie viele der 13 Wohnungen gehören Dir und wie viele der Bank?““

    „Jeden Monat um den Betrag der Tilgung mehr, so schlecht ist das nicht.“

    Ich hoffe, ich werde morgen aufwachen… so schlecht ist das auch nicht. 😉

    Kein Ding, es kann ja jeder machen was er will und das ist gut so.

    Mir persönlich sind die Schulden-Cashflow-Türme ein zu heißes Eisen. Je höher der Leverage, desto eher kann eine vorher unkalkulierbare Variable am Turm rütteln.

    Es mag durchaus bei manchen gut gehen… aber für mich bedeutet Freiheit auch Unabhängigkeit von Banken.

    Ich benötige aber auch kein Leverage mehr für meine Ziele.

    Zum Verkaufen allgemein: Es ist eine der wichtigsten Faktoren für den finanziellen Erfolg.

  53. Felix Berlin

    Vorhin in meiner Mittagspause habe ich gesehen, dass eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist.

    Ich besuchte die Webseite, um mich über den Preis zu informieren.

    Ergebnis war: 220tsd Euro für 40m2.

    Ok, es ist Berlin und Berlin ist teuer – aber das?

    Es ist zwar eine gute Wohngegend aber bei weitem keine exklusive.

    Auch das Haus ist nix besonderes.

    Ich würde es auf 60er 70er Jahre schätzen.

    Kaltmiete könnte man maximal und mit viel Glück 700€ im Monat erzielen – wenn man jmd. findet der diesen Preis zahlen möchte.

    In meinen Augen macht eine solche Investition in keinster Weise Sinn.

    Warum kaufen Leute solche Immobilien?

    Es wird sich doch niemals rechnen.

    Evtl. kann mir ja jmd. die Augen öffnen, denn solche Angebote sehe ich in letzter Zeit immer öfter.

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