In Deutschland bildet sich eine gefährliche Hauspreisblase


New York, 6. Februar 2015
Altbauwohnungen in Großstädten sind unbezahlbar geworden.

Altbauwohnungen in deutschen Großstädten sind unbezahlbar geworden. Die Preise gehen regelrecht durch die Decke. Es bildet sich eine Immobilienblase. Die Deutsche Bundesbank warnt seit Jahren immer deutlicher vor den Gefahren. Das billige Geld treibt die Preise in luftige Höhen.

In Deutschland bildet sich eine Immobilienblase. Das billige Geld treibt die Bürger in Betongold. Die Deutsche Bundesbank warnt immer deutlicher vor den Gefahren.

Es profitiert im Endeffekt niemand von der Hauspreisblase. Es ist eher eine gefährliche Sache, wie wir in Japan und den USA sahen, als die Fetzen flogen. Japan leidet seit Jahrzehnten unter seiner einstigen Hauspreis-Übertreibung. Die Schulden gingen durch die Decke. Und die Werte kollabierten praktisch über Nacht.

Wer heute Schulden aufnimmt, um sich ein größeres, tolleres, schöneres Objekt zu kaufen, sollte vorsichtig sein.

Was so schade ist, dieses Geld wäre anstatt in Immobilien besser in grundsoliden Aktien aufgehoben. Etwa in DAX-Titeln. Aktien sind Produktivkapital. Sie rentieren langfristig nach Abzug der Inflation gut.

Immobilien dagegen, das zeigen Langfriststudien, bieten zwar einen soliden Schutz vor Inflation. Darüber hinaus ist aber real kaum eine Wertsteigerung zu erwarten. Nebenkosten, Zinsen, Erhaltungsaufwand, Steuern, Makler, Notar, Versicherungen, Rechtsstreit etc. nagen unentwegt die Rendite auf.

Das deutsche Sparvolumen wäre also besser anstatt konzentriert in Häusern oder Sparbriefen in Aktien aufgehoben. Für zukünftige Generationen wäre das von Vorteil. Aktien schaffen nämlich Wohlstand und Arbeitsplätze.

Wer jetzt meint, den Buchgewinn beim Haus mitzunehmen, muss sich die Frage stellen, wo der Verkaufserlös alternativ angelegt werden soll. Irgendwo muss man ja wohnen. Und das Sparbuch ist natürlich langfristig auch keine Lösung für größere Geldbeträge. Insofern denke ich, dass viele Immobilieneigentümer in der Zwickmühle stecken. Sie sitzen auf Papiergewinnen und wissen nicht wohin damit.

Mal sehen, was passiert, wenn das Kartenhaus eines Tages zusammenfällt. Ob sich das Drama noch vermeiden lässt, kann ich nicht beurteilen.

Die Politik trägt an der sich abzeichnenden Problematik eine Mitschuld, weil sie die Aktienanlage so nachteilig gegenüber Immobilien behandelt.

Wer sein Eigenheim mit Gewinn verkauft, kann den Gewinn steuerfrei einstreichen. Jederzeit. Selbst wenn das Objekt nur 6 Monate im eigenen Besitz war, so glaube ich zumindest. Wer sein Mietobjekt nach zehn Jahren verkauft, darf ebenfalls den Buchgewinn steuerfrei behalten. Wer dagegen Aktien verkauft, wird sofort zur Kasse gebeten, egal wie lange sie gehalten wurden, was unfair ist.

Wenn diese Haus-Blase eines Tages tatsächlich platzen sollte, sollten wir die amtierende Regierung dafür verantwortlich machen. Die Förderung des Hauses ist zu extrem in Deutschland. Die beschlossene Mietpreisbremse ist ein Tropfen auf den heißen Stein. Die Mini-Reform zeigt nach meinem Dafürhalten kaum Wirkung, um den überhitzten Markt abzukühlen.

Warum die Aktie in Berlin vernachlässigt wird, liegt an Unkenntnis im politischen Betrieb. Das vermute ich ganz stark. Es muss etwas so schnell wie möglich getan werden. Es muss in Deutschland das vernünftige Investieren in Aktien endlich gefördert werden. In eine Blase noch mehr billiges Geld hineinzupumpen, was bei den Immobilien derzeit geschieht, ist brisant. Die niedrigen Leitzinsen machen Hypothekendarlehen noch billiger. Eine fünfjährige Hypothek gibt es womöglich schon für 1,5 Prozent effektiv.

Die Folge: Heute kann keine Familie mehr, mit durchschnittlichem Einkommen, vernünftigen Wohnraum in Metropolregionen kaufen. In München, Köln, Stuttgart, Hamburg oder Frankfurt wird selbst das Mieten schon zu einer finanziellen Qual.


tim schaefer (Author)

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Gedanken zu „In Deutschland bildet sich eine gefährliche Hauspreisblase

  1. Markus

    Zum Teil sieht man Übertreibungsphasen in den wirtschaftlich starken Städten…

    Ist aber alles kein Vergleich zu Subprime und der kindlich naiven Kreditvergabe in Amerika.

    Die größte eigentlich sichtbare Blase ist im Anleihensektor und der inzwischen nicht auf normalen Wege lösbaren Staatsfinanzierung über FED, BOJ, EZB….

    Das ist eigentlich Planwirtschaft.

    Wenn die Anleihenblase platzt, könnte dotcom und subprime eine Kindergeburtstag auch im Hinblick auf den max. Drawdown unseres heißgeliebtes Nr. 1 assets „Aktien“ sein…

    Die Frage ist, ob diese überbordende Staatsfinanzierung in den Industrieländern auf normalen Wege möglichst „unblutig“ gelöst werden kann?

  2. Stefan Müller

    Wie viel deutsche Politiker von Aktien halten, zeigen die Antworten der großen Parteien auf meine Frage, warum es in Deutschland keine 401 Depots gibt und die unrentable Riesterrente als Bürokratiemonster gefördert wird.

     

    Hier die Antwort von Herrn Binding, SPD:

    Sehr geehrter Herr ,

    vielen Dank für Ihre Frage. Bitte entschuldigen Sie meine späte Antwort – das hohe Kommunikationsaufkommen lässt eine zeitnahe Beantwortung nicht immer zu.

    Sie empfehlen die Vorzüge der US-amerikanischen Rentensparpläne. Bei den sog. 401k-Depots (bzw. Individual Retirement Arrangements – IRA) verzichten Arbeitnehmer auf einen Teil ihres Einkommens und lassen diesen in einen Sparplan einzahlen. Arbeitgeber können die Einzahlungen weiter aufstocken. Die Einzahlungen werden bis zu einer gewissen Höhe vom zu versteuernden Einkommen abgezogen und damit steuerfrei gestellt. Die Kapitalerträge auf das angesparte Vermögen unterliegen ebenfalls nicht der Einkommensteuer. Erst die Auszahlungen im Alter unterliegen dann einer nachgelagerten Versteuerung.

    Der Sparer kann unter bestimmten Bedingungen die Auszahlung des angesparten Betrages verlangen. Hat er aber noch nicht das Alter von 59 Jahren erreicht, fällt zusätzlich zur Einkommensteuer eine Strafsteuer von 10 Prozent an.
    Bei den 401k-Depots gibt es keine Beitragserhaltungsgarantie. Die Auszahlungen im Alter erfolgen in einer Summe. Es besteht somit keine Rentenauszahlung.

    Bei den US-amerikanischen Rentensparplänen handelt es sich somit eher um eine Form der privaten Vermögensbildung. Bei der deutschen Rürup- oder Riester-Rente steht dagegen die ergänzende kapitalgedeckte Altersvorsorge im Mittelpunkt. Das halte ich für richtig. Wenn eine staatliche Förderung erfolgt sollte auch sichergestellt werden, dass die Mittel tatsächlich für die Altersvorsorge in Form einer Rentenzahlung zur Verfügung stehen. Auch die Auszahlung als Rente entspricht der Zielsetzung einer Altersvorsorge in höherem Maße. Gefordert werden soll die Altersvorsorge und nicht die Möglichkeit zur Vererbung von Vermögen.

    Ich möchte Ihre Ausführung zur Riesterrente relativieren: Im Rahmen der Rürup- und der Riesterrente sind sowohl Banksparpläne, Rentenversicherungen, Investmentsparpläne als auch Bausparpläne vorgesehen. Es ist also eine große Produktvielfalt gegeben. Die Beitragserhaltungsgarantie (die es bei den Individual Retirement Arrangements nicht gibt) schließt bestimmte risikobehaftetere Anlagen aus und führt auch zu zusätzlichen Kosten. Die Sicherheit, dass die angesparten Mittel im Alter auch für die Altersvorsorge zur Verfügung stehen, ist aber nicht umsonst zu bekommen. Eine Renditemaximierung um den Preis hoher Risiken widerspricht der Zielsetzung der Altersvorsorge.

    Hoffentlich hilft Ihnen meine Antwort einen Schritt weiter.

    Mit freundlichen Grüßen
    Ihr

    Lothar Binding

  3. GertGert

    Ja, Tim, du hast recht.

    Von Montag bis Freitag stehe ich einmal täglich bei einer Filiale der Deutschen Bank in Köln in einer Schlange, um an die Kasse zu kommen. Dabei vertreibe ich mir die Zeit, indem ich die Immobilienangebote lese, die dort aushängen. Das ist natürlich kein statistisch signifikantes Ergebnis, aber dort werden mittlerweile Eigentumswohnungen angeboten, die zwar groß und schön sind, aber auch zwischen 700.000 und 800.000 € (!) kosten sollen. Vor zehn Jahren hätte man dafür ganze Villen in einem parkähnlichen Garten bekommen.

    Mir ist schleierhaft, wer das bezahlen soll. Noch schleierhafter ist mir, wie wir die drohende Katastrophe abwenden wollen.

  4. Dirk

    Hallo Markus, Tim,

    was bedeutet es eigentlich genau, wenn die Anleihenblase platzt? Anleihen-ETFs muessten doch an Wert verlieren, aber da Anleihen ja negativ mit Aktien korreliert sind, muessten die Aktienkurse doch steigen, oder? Oder sehe ich das was falsch?

  5. Jens

    In Deutschland sind die Zinsen ja in der Regel langfristig festgeschrieben. Spannend wird es also erst in 8-10 Jahren wenn die Refinanzierungen der aktuellen Immobilienkredite anstehen.

    Der kluge Investor könnte sich jetzt schon darauf vorbereiten die kommenden günstigen Preise für Immobilien (eventuell in der Zwangsversteigerung) auszunutzen . Wenn der Kaufpreis stimmt sind Immobilien ein super Investment.

     

  6. Yunus

    @Tim

    Das kann jetzt nicht so ganz Dein Ernst sein, oder?

    Blase bei Immobilien und keine Blase bei Aktien? Durch das Niedrigzinsumfeld sind eben alle Assets (Immos, Aktien, Anleihen usw.) teurer geworden.

    Man kann bei einer Immobilie ebenso wie bei Aktien ein KGV errechnen. Wie hoch ist meine jährliche Mieteinnahme vs. Kaufpreis/Objektwert etc. Ein Blick darauf zeigt, dass wir noch ein gutes Stück von den aufgeblähten KGVs der Aktien entfernt sind.

    Wann sinkt mein „G“ bei Immobilien (also die zu erzielende Mieteinnahme)? Äußerst selten bis fast gar nicht in soliden Lagen pder erwartet hier jemand fallende Mietpreise in München, Hamburg, Frankfurt etc? Natürlich auf dem Land in Nordhessen, Spessart oder Ostdeutschland sieht es anders aus.

     

  7. tim schaefertim schaefer Beitragsautor

    @ Stefan

    Danke für das Schreiben von Herrn Binding (SPD).

    Was schade ist: Der Abgeordnete versteht nicht, dass Bürger eine Versorgungslücke im Alter einfacher schließen können, wenn sie eine vernünftige Rendite für ihre Anlage bekommen würden. Mit Sparprodukten (mit Garantie) ist es unheimlich schwierig ein bequemes Vermögenspolster aufzubauen. Riester ist ein altmodisches, überholtes Modell. Die Australier machen es am besten mit ihrem Zwang zum Investieren. 12 Prozent vom Brutto geht automatisch ins Aktiendepot für die Rente. So vermeiden die Australier eine drohende Altersarmut. Es ist langfristig ausgelegt (30 bis 50 Jahre), wird steuerlich gefördert. Arbeitgeber setzen es in Abstimmung mit dem Mitarbeiter in Gang. Es schafft Wohlstand und Arbeitsplätze. Riester-Sparer schaffen dagegen kaum Arbeitsplätze und kaum Wohlstand.

    Herr Binding schreibt, bei den amerikanischen 401(k)-Aktiendepots für die Rente würde das Depot auf einen Schlag im Alter ausgezahlt. Das stimmt nicht.

     

    @ Dirk

    Im Grunde sind alle Assetpreise (Immobilien, Aktien, Anleihen, Kunst…) teuer. Weil die EZB die Märkte überflutet.

     

    @ Yunus

    In Deutschland ist kein Run auf Aktien auszumachen. Eher ein Run auf Hypotheken und Immobilien. Ja, Aktien sind teuer. Die Börse kann crashen. Aber bei Immobilien ist das KGV ins Astronomische gestiegen. Die Mieten in Deutschland können nicht endlos jedes Jahr kräftig steigen, das wird sich wieder anpassen – eines Tages. Was Menschen erwarten und was tatsächlich eintreten wird – zwischen beiden Dingen besteht ein gewaltiger Unterschied.

  8. Markus

    Im Grunde sind alle Assetpreise (Immobilien, Aktien, Anleihen, Kunst…) teuer. Weil die EZB die Märkte überflutet.

    Na ja, die Amis haben auch gewaltig alle möglichen asset-Märkte geflutet, die Japaner machen`s… ansonsten ist die Grundaussage größtenteils korrekt.

    Alles auf die EZB, den deutschen „Michel“ (sorry Tim, aber das hört sich etwas überheblich an) mit den größtenteils eher kläglichen Riesterdingern (es gibt sogar wenige rentable Ausnahmen), die in Deutschland beliebte Immo-Diskussion (die allgemeinen Daten sprechen gegen konzentrierte 1-Haus-Immo-Investments(der höhere Vermögens-Endwert der Häuslebauer entsteht nur durch die gewaltig notwendige Spar-Disziplin, dieselbe Spar-Disziplin bei nem Mieter mit Indexfonds lässt zu 99 % die Häuslebauer alt aussehen), die Politiker abzuschieben, ist zwar für die Polemik & Auflage praktisch (s. Bild usw.), aber faktisch nicht objektiv und richtig.

    Genauso erst die Aussage eines Nachrichtensprechers, dass die Schweizer selber an der aktuellen Misere Schuld sind… „allein Schuldige“ zu suchen liegt wohl der Menschheit in den Genen… ist halt leider sehr praktisch für ein einfaches Weltbild…. Die meisten Menschen mögen`s einfach.

    Greenspan hat 1996 schon vom irrationalen Überschwang gewarnt… da hätte man aber 4 Jahre steigende Märkte verpasst… Timing ist extrem schwierig, was viele Studien untermauern.

    Rohstoff-Futures (es viele Vorbehalte aufgrund faktisch falscher Meinungen), ein paar diverse Länder und auch ein paar Unternehmen kann man schon noch günstig finden….

    Aber billige Titel können in einem Crash genauso unter die Räder kommen und noch billiger werden. Solange QE praktiziert wird und kein „schwarzer Schwan“ in Form eines ausufernden Krieges oder Anschlag`s kommt, ist das Abwärts-Potential durch die Hedgefonds FED, EZB, BOJ u. a. begrenzt.

    Mir gibt nur die Lücke zwischen Real-wirtschaft und der Geldwirtschaft zu denken… aber das läuft ja nicht erst seit gestern…

    Ich denke Aktionäre bzw. sogenannte Unternehmens-Investoren fahren im Normalfall besser, wenn die Makroökonomie eher nicht beachtet wird oder diese evtl. sogar als Kontraindikator verwendet wird.

    Real (nach Inflation) waren Aktien sehr langfristig so gut wie immer die überlegene Anlageform.

    Was das als Garantie hergibt, weil der Mensch aktuell nur sehr begrenzt in die Zukunft sehen kann, wird man mit Geduld abwarten müssen.

    Die hoch gelobten nicht zyklischen Aktien… na ja, gab es ein paar Parallelen zu den nifty-fifty-Aktien in den 70ern… aber auch ein paar andere Faktoren wie damals.

  9. Alexander

    Man muss auch zwischen der eigen genutzten und der vermieteten Immobilie unterscheiden. Bei vermieteten Immobilie zahlen über 50% der Eigentümer langfristig drauf. (Quelle Fachzeitschrift GuG, war da vor ein oder zwei Jahren ein interessanter Artikel).

    Wenn man des KGV als Vergleich zu Aktien heranzieht, darf man Mieteinnahmen (=Umsatz) nicht mit Gewinn gleichsetzen. Erst wenn man den Gewinn, also nach Abzug von Steuern, Abschreibung, Reparaturen etc. zum Kaufpreis setzt, kann man vergleichen. Bei vielen Immobilien, vor allem bei Neubauten ist man da schnell bei KGV´s von 50 und höher!

    Die Gewinnsteigerung wird durch die Politik begrenzt (Mietrecht BGB max. 20% in 3 Jahren und auch noch die komische Mietpreisgrenze). Bei Aktien gibt es genug Unternehmen, die ihren Gewinn über Jahre zweistellig steigern und die Dividenden ebenso. Selbst bei langweiligen Aktien sind Dividendensteigerungen von 8% pro Jahr gar nicht s0 selten anzufinden. Wären nach 3 Jahren schon 26 % mehr.

    Mit einer Immobilie gehe ich auch ein gehöriges Klumpenrisiko ein. 200.000 € und mehr sind dann von einem Mieter abhängig. Läuft da mal was schief (selber schon erlebt), dann ist die Rendite für 2, 3 oder mehr Jahre dahin. Hat man gute Mieter, wird die Miete oft über 5 und mehr Jahre nicht angehoben.

    Viele kaufen Wohnungen zum Kapitalerhalt, mal schaun wieviel die in einer Krise noch wert sind. Bei Aktien wird immer vor der „Spekulation“ auf Kredit gewahrnt, Immobilien werden oft zu 90% fremdfinanziert. Wo ist da weniger Risiko?

    Ich erlebe es fast täglich in meinem Beruf, die Leute kaufen Immobilien und haben null Ahnung. Da bieten Standartaktien, von denen sie auch keine Ahnung mehr Sicherheit bei größerer Diversifikation.

    Und die liebe Steuer. Bei Aktien ist bei 25% Steuer auf die Dividende schluss. Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Steuersatz veranschlagt. Man kann mit Immobilien Geld verdienen, aber nur wenn man weiß, was man macht.

    In den Großstädten hat sich eine Blase gebildet, das flache Land verliert immer mehr an wert, da bekommt die Wohnungen und Häuser fast geschenkt. Bin mal gespannt, wie es weitergeht. Jedenfalls sehe ich dem Ganzen sehr skeptisch zu.

     

  10. Stefan

    Servus Tim,

    die Politik der EZB führt zu einer massiven Verteuerung aller Sachwerte, da sind sich ja fast alle einig :-), ist schon verrückt, was da los ist! Ich glaube zentral ist bei Immobilien wirklich das Klumpenrisiko, da bei den allermeisten mehr als 10% des eigenen Vermögens in einem Eigenheim steckt. Ein Haus für 300k ist bei einem Vermögen von 3 Mio. ja eher selten :-).

    Korregiert die Börse insgesamt, dann bin ich bei einem breit diversifizierten Portfolio auch stark betroffen, aber ich kann eben leichter meine Anlage streuen und werde auch im denkbar schlechtesten Szenario noch Ausschüttungen erhalten.  Hatte zu diesem Thema auch Mal eine Podcast Folge gemacht, wo ich mich jedoch explizit nur auf Argumente konzentriert habe, die gegen eine selbstgenutzte Immobilie sprechen: http://www.geldbildung.de/immobilie-mieten/

    viele Grüße

    Stefan

  11. Turing

    Lothar Bindings Schreiben ist eine paternalistische Offenbarung. Er schreibt:

    „Bei den 401k-Depots gibt es keine Beitragserhaltungsgarantie. Die Auszahlungen im Alter erfolgen in einer Summe. Es besteht somit keine Rentenauszahlung.“

    Na und? Dann gibt es halt einen großen Batzen Geld, über den man verfügt und keine Rentenzahlung. Was wäre so schlimm daran? Traut Herr Binding den Menschen nicht zu, dass sie 200000 € innerhalb von 20 Jahren verkonsumieren?

    Eine Beitragserhaltungsgarantie interessiert mich auch nicht. Ich weiß, Aktien sind volatil. Nur zwingt mich niemand, zum Renteneintritt alle meine Aktien zu verticken. Selbst wenn man in als Rentner in eine Baisse starten sollte und Teilveräußerungen vornehmen muss, dann ist das nicht schön, aber nach Jahrzehnten Spardauer ist der Gewinn immer noch viel größer als das eines Garantieproduktes.

  12. tim schaefertim schaefer Beitragsautor

    @ Markus

    Ich finde, wir sollten das Problem schon beim Namen nennen: Es ist die Regierung in Berlin. Es sind die Zentralbanken mit ihrer Geldschwemme. Es sind die Menschen, die jetzt noch Immobilien kaufen, um sich zu vergrößern oder zu verbessern.

    Sie werden dafür irgendwann die Quittung bekommen, wenn es zum Immobilien-Crash kommen sollte.

    In Deutschland ist mittlerweile ein gewaltiger Teil des Vermögens in Immobilien gebunkert. Der Staat fördert das mit der Steuerfreiheit. Wer sein Haus verkauft, kann den Gewinn jederzeit steuerfrei einstecken.

     

    @ Stefan

    Danke für den Link auf Deine Seite. Wie immer sind das umsichtige Gedanken und gute Youtube-Videos.

     

    @ Alex

    In den USA dachten alle vor 8 Jahren ähnlich. Sie glaubten, Immobilien seien sicher. Die Mieten gehen stetig höher. Die Preise für die vier Wände gehen nur nach oben. Es war wie im Rausch. Die Häuser wurden größer und größer. Die Eigenheimbesitzer füllten ihre Buden mit immer mehr Möbeln und Schnickschnack. Das Haus mit Krempel zu füllen, war ein Hobby. Kaboom!!!

  13. ValueriaValueria

    Hallo Tim,

    deinen Blog habe ich erst entdeckt, als du Fotos von deiner NewYorker Wohnung gezeigt hast, die ich gleich toll fand! So bin ich lesen geblieben 😉

    Grundsätzlich finde ich alles toll, was du hier schreibst. Ich bin  auch ProAktie, aber auch ProImmobilie. Ich finde, man sollte beides haben. Ich habe ein abbezahltes Haus, eine Wohnung in der Blasenstadt München und mittlerweile ein schönes Portfolio mit Dividendenaristokraten und hier und da mal was spekulatives, bzw. Reits, die monatlich viel ausschütten.

    Was man bei der Immobilie oft vergisst ist, dass sie eben richtig greifbar ist, man kann sie kreditfinanzieren, man hat evtl. Steuerersparnisse und sie zwingt einen auch sparsamer zu sein. Ich habe mein Vermögen folgendermaßen aufgebaut.

    1. Sparen, arbeiten, sparen usw. sogar während des Studiums und der Mutterzeit

    2. Sicherheit durch die eigengenutzte (bereits abbezahlte) Immobilie

    3. Zweitwohnung gekauft wegen Steuerersparnis + günstige Kreditzinsen ausnutzen

    4. Dividendenaristokraten gesammelt – dein Motto buy and hold kann ich nur unterstützen. Am Anfang hat es mir Spaß gemacht die Gewinne zu veräußern, bis ich mich mal geärgert habe, weil ich eine tolle Aktie verkaufte, nie wieder so billig bekam und teurer nachkaufen musste. Tja. Jetzt freue mich auf jede Dividendenauszahlung, weil ich für sie nichts tun musste, außer NICHTS 😉

    Das ist bei der Immo anders. Immer wieder muss man daran etwas machen und Teilveräußern kann man sie auch nicht. Ob eine Blase jetzt entsteht oder nicht, und ob und wann sie platzt, weiß keiner. Fakt ist, wer nichts hat, weder Immo, noch Aktien noch Erspartes, der hat sowieso keinen guten Schlaf. So denke ich. Ich bin eine hartnäckige Mietvermeiderin und finde, das ist rausgeschmissenes Geld. Lieber zahle ich ein wenig mehr drauf, kaufe mir was eigenes und  erfreue mich daran als jemandem die Miete zu zahlen. Aber jeder wie er mag!

    Wie gesagt, man kann alles haben – sparen muss man aber zuerst können!

    Freue mich auf deine Beiträge! Sehr motivierend! Weiter so!

    P&G habe ich auch 😉

  14. tim schaefertim schaefer Beitragsautor

    Valueria

    Danke für das Lob.

    Nun eine Immobilie ist ja nicht per se schlecht. Sie hat in der Tat positive Seiten: Inflationsschutz. Menschen werden so zwangsweise zum Sparen (Hypothek, Renovierungen) verdonnert. Es gibt Studien, die zeigen, dass Menschen mit Immobilien sogar vermögender sind als jene, die zur Miete wohnen:

    http://nyti.ms/1rHUuxD

    Ich wollte hier im Blog nur Menschen warnen, sich von der Euphorie anstecken zu lassen. Eben der Herdentrieb. In dem teuren Markt, insbesondere in Großstädten, sollten potentielle Käufer sehr genau überlegen, bevor sie einen Deal machen, den sie eventuell später bereuen könnten. Jeder sollte genügend Eigenkapital haben. Und einen soliden, sicheren Job. 100%-Finanzierungen sind nach meinem Dafürhalten ziemlich riskant. Und es gibt von ihnen mehr und mehr, was für eine Blase spricht.

  15. willihope

    100% Finanzierungen habe ich ausser im angloamerikanischen Raum noch nie gesehen!

    Wo gibt es das? Ich würde sofort mit 30 Wohnungen starten!

     

    Als Investor muss man anders rechen als Privat, Investoren können den Kauf, die Erhaltung und alle sonstigen Kosten von der Steuer abschreiben. Das macht eine Menge aus denn dann wird die Miete nur als Cashflow gesehen und nicht zum persöhnlichen Steuersatz von 50% versteuert!

     

    Die Mietpreisbremse wird dazu führen dass sich die armen Schichten keine Mietwohnung in der Stadt mehr leisten könne denn dann wird einfach zusätzlich eine Ablöse verlangt und wer hat schon mal eben 25.000 über nur um in die Wohnung zu kommen.

    Mal wieder Klientelpolitik der Roten die nach hinten losgehen wird.

     

    Gegen hohe Preise hilft nur BAUEN! Warum sämliche Politiker mit dem einfachen Sachverhalt überfordert sind müsste man untersuchen!

    Hier machen die Grünen jetzt auf Verdichtung und wundern sich dann warum es so viele Probleme gibt wenn die Menschen aufeinander sitzen. Wenn es 30 Jahre eine Wohnungsnot gibt dann kann man nur von einem kopletten Versagen aller Parteien ausgehen, sie waren alle mal dran und einfach keiner hats gebacken bekommen.

     

    Der Staat hat mehr als genug Boden, einfach mal wie in Sydney eine Reihe Caterpilar hinstellen und 2 x 10 Kilometer planieren lassen! Danach  PLUM, PAM PENG und schon boomt die Wirtschaft und es steht ein neues Viertel da, neue Geschäfte, neue Menschen, neue Jobs und neue Steuern! Ok die Wiese und die Sträucher sind jetzt weg, die beiden Frösche die man mit einem eigenen Jumbo ausgeflogen hat waren auch teuer aber jetzt wird dort Kohle verdient und den Menschen ein besseres Leben geboten, also wieso zum Teufel machen die das nicht! Schwimbad, Golfcorse, Tennis, alles da.

     

  16. DirkS

    @willihope

    Ich weiss aus erster Hand, dass es in den späten 90ern noch 100% und auch 110%-Finanzierungen für Anlage-Immobilien gab.
    Wenn einem eine solche Finanzierung auch nur angeboten wird, spricht das in jedem Fall für die Immobilie, da die Immo-Spezialisten der Bank kein wesentliches Risiko bei dieser Anlage sehen.

  17. tim schaefertim schaefer Beitragsautor

    @ DirkS

    Was passiert, wenn sich der Banker irrt? Ein Banker ist ein Mensch, dem Fehler unterlaufen können.

    Die Immobilienpreise in Deutschland sind soweit oben, weil Menschen optimistisch sind. Vielleicht zu optimistisch sind. Der Banker müsste eigentlich sehr zuversichtlich werden, wenn der Markt am Boden liegt. Nicht wenn die Preise von einem Rekord zum nächsten rennen.

  18. tim schaefertim schaefer Beitragsautor

    Hallo Dirk

    Na dann ist alles klar.

    Mir hilft eine kleine Formel. Es ist sehr schwierig zu akzeptieren, weil wir Menschen irgendwie anders denken. Es gilt aber ganz generell:

    Niedriger Preis = Kleines Risiko

    Hoher Preis = Hohes Risiko

    VG

  19. DirkS

    Tim, liest doch bitte! Ende der 90er.
    Das war der Zeitraum, wo alles am liebsten sein Geld den Intershops und anderen New Economy-Buden hinterher geworfen wurden. Damals waren Immobilien mega out und die Preise erträglich.

  20. willihope

    @Dirk

    Ja Ende der 90er kann sein aber heutzutage kenne ich das nur z.B. aus Neuseeland. Ist vom Government gewollt denn besser du zahlst Kredit zurück als ewig Miete, rechnet sich bei den Steuern wieder.

     

    Hörhan rechnet bei seinen Investments mit 10% Einnahmen und 5% Kreditkosten, da ist wohl genug Spanne und das ist auch eine gesunde Kalkulation. Die Mieten in den Ballungsräumen werden weiter steigen und dann leben in 2 Zimmern eben 4 statt 2.

     

    Desswegen schrieb ich, wer eine Bank weiss die 100% Immos finanziert darf sich sofort bei mir melden! An kleinen Wohnungen in den Städten wir noch lange Mangel herrschen, Häuser in der Pampas werden wohl eher billiger und siehe einige Gebiete in Ostdeutschland, dort ist an Häusern zum Verkauf kein Mangel.

    Die Zinsen bleiben wohl erstmal niedrig denn es herrscht ja ein Mangel an Schludnern und die Verträge laufen ja meistens 10 Jare und länger.

     

  21. DirkS

    Hi Willihope,

    die Frage ist ja nicht unbedingt, ob es Banken gibt, die Vollfinanzierungen anbieten, sondern ob man als Kreditnehmer die entsprechende Bonität hat und die Immobilie risikolos ist.

    Personenbezogen:

    Einkommenshöhe
    Verbeamtet/Angestellt/Freiberufler
    Sonstiges (Immobilien-)vermögen
    Kenntnis des Kunden

    Objektbezogen:

    Anlage oder eigenbewohnt
    Alter der Immobilie, am besten Neubau
    Vermietbarkeit, Vermietungskonzept (durch Profis/privat)

    Hat man entsprechende Bonität, sollte man trotzdem einen Blick auf die Zinssätze werfen.
    Wenn man nicht noch nennenswertes Immobilienvermögen im Hintergrund hat, wird es sinnvoller sein 20/30% selbst mitzubringen, da die Zinssätze natürlich auch höher sind.

    „Die Mieten in den Ballungsräumen werden weiter steigen und dann leben in 2 Zimmern eben 4 statt 2“

    Auf solche Kalkulationen wird sich übrigens keine Bank bei der Finanzierung einlassen. Ich  würde immer(!) davon ausgehen, dass eine Immobilie weniger Wert wird. Alles andere ist Glückssache, auch in allerbester Lage.

    Zum jetzigen Zeitpunkt würde ich auch das Risiko nicht eingehen wollen, so stark zu hebeln. Wenn deine Banken dir keine solche Finanzierung anbieten, dann wollen Sie es auch nicht.

    Klar sein muss auch, dass man nach der Zinsbindungsfrist auf 60% Restschuld runter sein sollte, sonst könnten dich die Zinsen in 10 Jahren erwürgen.
    Auch wenn ich es nicht genau weiss, würde ich vermuten, dass Vollfinanzierungen nur bei Mietshäusern und nicht bei einzelnen Eigentumswohnungen möglich sind. In Verbindung mit dem Klumpenrisiko einer Immobilienanlage, sinkt dann der Kreis der Privatinvestoren für den sowas in Frage kommt ganz gewaltig.
    Diese Investoren finden dann im Regelfall über ihren Projektpartner selbst den Weg zu einer 100%-Finanzierung.

    Ansonsten: Versuch macht kluch.

    Gruss

  22. Jannick

    Hallo, prima Artikel, sehe auch eine punktuelle Blase (Preisübertreibung, Verzerrung) in Großstädten, Ballungszentren und Unistädten!
    Kapitalflucht aus dem Ausland, absurd tiefe Zinsen und Euroängste haben dazu geführt.

    In Berlin z.B. sind junge Objekte in „guten Lagen“ innerhalb von 6-7 Jahren um 80-90% im Preis gestiegen, absurd. Wie sollen normale Familien 600-800tsd für eine neues/neuwertiges Doppelhaus/großes RH bezahlen können? (4000E/qm). Es gibt außerdem kaum Angebote am Markt, es zahlen vermehrt nur noch wohlhabende Leute diese kranken Preise, die Durchschnittsbürger bleiben dabei auf der Strecke und müssen auf’s Land ziehen mit weiten Wegen zur Arbeit.

    Steuerfrei ist die „eigengenutzte“ Immobilie scheinbar entweder fast sofort oder (bei vorheriger Vermietung und anschließender Selbstnutzung) nach gut 2 Jahren, ohne Gewähr:

    Steuergesetzt: „Von der Besteuerung ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.“

    Der Dax steht inzwischen dank EZB Anleihenkaufprogramm bei stattlichen 11.500 – aber ich denke die Blase bei Anleihen, Immobilien, Kunst und Oldtimern ist größer

  23. Jannick

    p.s.: die Immobilienblase in guten Lagen von London und NY ist aber noch um einiges größer… sehe in den USA bald schon die Immobilienkrise 2.0 und die Autofinanzierungen sind auch auf Höchststand. Es bleibt spannend in der Wirtschaft 😉

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