Immobilie zu Vermieten: Viel Ärger, wenig Rendite


New York, 3. April 2013

bild

Das Haus auf dem Foto habe ich heute in Reykjavík, in der Hauptstadt Islands, entdeckt. Dort tobte eine Immobilienkrise mitsamt einem Finanzchaos. Das Haus kam mir wie ein Sinnbild für die Immobilienblase vor.
In der „New York Times“ las ich einen interessanten Artikel über das Vermieten. Mietobjekte rentieren sich meiner Meinung nach kaum. Es steckt viel Arbeit, manchmal Ärger dahinter. Jede Menge Instandhaltungen sind nötig, um eine Wohnung in Schuss zu halten. Gerät man an den „falschen Mieter“, im schlimmsten Fall an einen Mietnomaden, kann das zusätzlich Kosten für Rechtsanwalt, Gericht und Mietausfälle bedeuten.
Das ältere Ehepaar, das sich in dem Times-Artikel für ein Haus zum Vermieten entschied, tat es, weil es mit der Börse schlechte Erfahrung gemacht hat.
Womit viele nicht klar kommen, ist die hohe Volatiliät. Jeden Tag schwanken die Kurse. Selbst die besten Aktien schwanken nun mal. Daran muss sich jeder Börsianer gewöhnen. Das sollte einen nicht nervös machen.
Wer solide Aktien kauft und diese lange genug hält, kann mit Aktien ca. zehn Prozent im langen Schnitt verdienen.
Professor Robert Shiller von der Yale University sagte mir, Immobilien in den USA würden nur um 0,2 Prozent (real) im Wert zulegen. Er hat hierfür ebenfalls einen langfristigen Schnitt gewählt und die Rendite um die Inflation bereinigt. Wenn Sie nun die erwartete Rendite an der Börse in Höhe von rund zehn Prozent nehmen und diese grob um drei Prozent (Inflation) bereinigen, bleiben unterm Strich eventuell sieben Prozent hängen.
Wie hoch die laufende Mietrendite ausfällt, hängt vom Kaufpreis, der Miete, von der Lage, vom Zustand des Hauses und vom Mieter ab. Sie kann negativ ausfallen. Oft vergessen Immobilienfans, wie teuer es werden kann, eine Immobilie zu besitzen. An einem Haus nagt unentwegt der Zahn der Zeit.
Mit einer Aktie aus dem DAX (oder einem Indexfonds) haben Sie keinen Ärger, mit Immobilien können Sie jederzeit Ärger bekommen.
Wenn es um die Rendite von Mietobjekten geht, neigen Anleger dazu, Äpfel mit Birnen zu vergleichen. Manch einer vergisst sein Eigenkapital, das er beim Kauf investiert hat oder Reparaturen, die aus der eigenen Privatschatulle entnommen werden. Nicht zuletzt sind eventuelle Hypothekenzinsen eine langwierige Belastung.
Denken Sie stets daran: Nicht nur für Aktien, auch für Immobilien kann man zu viel bezahlen. Gut, es tut weh, wenn Ihnen ein Backstein auf den Fuß fällt. Das lässt aber nicht den Schluss zu, es muss sich um etwas Werthaltiges handeln. Das zeigten uns die Immobilienblasen in Spanien, Island und den USA. Millionen Hausbesitzer haben im wahrsten Sinn des Wortes Haus und Hof verloren, weil sie zu euphorisch waren.
Fazit: Aktien haben viele Vorteile. Die Kunst besteht darin, Qualitätsaktien zu finden, Geduld zu haben und die täglichen Kursschwankungen auszublenden. Das tägliche Auf und Ab des Kurses hat keinerlei Bedeutung für die langfristige Performance. Immobilien bieten auf lange Sicht einen Inflationsschutz. Das ist ein Pluspunkt. Im Einzelfall kann gleichwohl ein Flop drohen.


tim schaefer (Author)

drucken


Gedanken zu „Immobilie zu Vermieten: Viel Ärger, wenig Rendite

  1. Jan

    Hallo Tim,
    ich denke man kann das nicht so pauschalisieren. Immobilien sind nicht pauschal schlecht oder Renditekiller. Man muss nur wirklich aufpassen beim Kauf und das ganze als eine Anlage betrachten. Zum einen zählt der Kaufpreis, zum anderen muss die Wohnung einen guten Zustand haben und in einer guten Lage liegen. Diese Kriterien sollten nicht aus dem eigenen Augenwinkel, sondern aus der Sicht des Mieters positiv beurteilt werden.
    Die Gefahr die ich bei vielen sehe ist eben die Angst vor der bösen Börse. Und da ist es genau wie du schreibst, die Angst vor der Volatilität. Man sollte sich jedoch darüber im klaren sein, dass eine Immobilie auch im Preis schwankt. Man sieht es nur nicht jeden Tag…

    Wichtig ist meiner Meinung nach ebenfalls alle Kosten mit in die Renditerechnung einzubeziehen, dazu gehören z.B. auch Opportunitätskosten für das Eigenkapital, z.B. in Form von Dividendenaktien/Dividenden.
    Am Ende zählt auch hier die Rendite. Wobei du Recht hast, für 4 oder 5 Prozent BRUTTO Rendite würde ich derzeit auch keine Wohnung kaufen. Das ist langfristig ein Minusgeschäft.
    Gruß
    Jan

  2. stevoxx

    Aber Tim hat recht. Man sollte kritisch sein. Irgendwo habe ich einmal folgendes
    Zitat gelesen: „Es gibt keine gute oder schlechte Investment-Idee per se. Was am meisten zählt ist nicht in was man investiert, sondern wann und zu welchem Preis“;

  3. Finanzielle Freiheit mit Dividenden Blog

    Ich habe mich vor ca. 2 Jahren nach 13 Jahren an der Börse konsequent für das Value Investing in Dividenden Aktien entschieden und baue mein Dividenden Depot Monat für Monat weiter aus.

    Das Thema Immobilien kommt erstmal für mich nicht in Frage.

  4. Finanzwelt.Verstehen.Blog

    Tim ich denke du hast recht. Es gibt sicherlich Investoren, die wahnsinnig viel Geld mit dem Vermieten vieler Immobilien verdienen. Diese Investoren kennen den Markt und sind Profis in ihrem Geschäft.

    Für einen Kleinanleger rentiert sich das Investieren in ein oder zwei Immobilien meiner Meinung nach jedoch nicht. Die von dir schon angesprochenen Gefahren (Mietnomaden, Leerstand, Gerichtskosten) sind einfach zu groß.

    Dies muss natürlich nicht für alle Zeiten gelten. Möglicherweise sind Immobilien irgendwann in der Zukunft mal wieder um einiges billiger zu haben.

    Viele Grüße

  5. Musti

    Ich denke Eigentümer von Dax Werten “ E.On, RWE, Daimler, thyssen, heidelbergcement usw.“ sollte man mal fragen, was Ihnen weniger Ärger macht. Eine vermietete Immobilie oder diese Aktien?

    Ich denke es ist immer wichtig, wie auch bei Aktien, den richtigen Zeitpunkt zu treffen. Bei Aktien ist es unmöglich, aber bei Immobilien ist es schon realistischer. Vor 2008 waren die Zwangsversteigerungen nur besucht von wenigen Interessenten und es gab reichlich Schnäppchen. Jetzt wo die Masse diese Möglichkeit des Immobilienerwerbs entdeckt hat, werden übertriebene Preise erzielt.

    Wenn man sich das das „Anhäufen von Immobilienvermogen“ bei manchen Reichen genauer anschaut, dann kann man feststellen, dass diese gar nicht die Immobilien gekauft haben.

    Viele Menschen die durch Immobilien reich geworden sind, sind ehemalige Grundstücks Spekulanten.
    Es wird ein Grundstück gekauft mit der Hoffnung, dass später diese Ecke zu einem Wohngebiet erklärt wird und man dadurch den Gewinn einstreicht. In der Türkei ist es so, dass wenn jemand ein Grundstück hat, kommt ein Bauträger und möchte bauen. Meistens ein Hochhaus mit mehreren Wohnungen. Hiervon bekommt der Grundstückseigentümer 50% der Wohnungen als Entschädigung und der Bauträger die restlichen 50%. So wurden einige in den letzten Jahren in Istanbul, Ankara ,Izmir mit Grundstücken, die im Jahr 2000 zu 10-20.000 € gekauft wurden zu Millionären .
    So ähnlich ist es auch mit Long Island (New York) abgelaufen.

    Ich denke diese Art von Spekulation (Grundstück) ist eine Art mit höchster Margin of Safety. Denn Grund und Boden kann sehr schwer reproduziert werden, sollte eigentlich nicht an Wert verlieren und wirft sehr hohe Renditen ab. Das einzigste was man braucht, ist ein länger Atem.

    Langfristig halte ich Burma/Myanmar interessant , wenn dort die „Demokratisierung“ sich weiter fortsetzt. Denke die Strände werden sehr interessant für große Hotels und Touris aus Indien ,China usw.

    Gruß

  6. Finanzwelt.Verstehen.Blog

    Guter Beitrag Musti! Ich denke aber, dass es für den ungeübten Kleinanleger abwegig ist, sich Grundstücke oder Wertpapiere in Birma oder Myanmar zu kaufen. Da sollte man schon Profi sein und sich ausführlich mit der Materie beschäftigen.

    Viele Grüße

  7. uwe

    ein nicht unwesentlicher aspekt ist, dass sich die fremdvermietete wohnung praktisch selber abträgt, sprich der mieter bezahlt die wohnung durch seine miete für den eigentümer ab (eine gute rendite vorausgesetzt).

  8. Markus

    Die sichere Immobilie… 😉

    Pauschal verurteilen möchte ich diese Assettklasse nicht! Wenn man die Statistiken liest, dann weiß man, dass eine sehr hohe Prozentzahl der vermieteten Wohnungen nicht geeignet ist, um sich eine finanzielle Unabhängigkeit zu schaffen!

    Auch das hohe Fremdkapital, dass man sich per se einhandelt ist nicht 100% sicher!!!

    Erben sieht natürlich wieder anders aus…

    Für manche ist das eigene Heim auch keine Anlageklasse, sondern ein kleiner Luxus, denn man sich gönnt.
    Der Investmentpunk würde sagen Verbindlichkeit…;-)

  9. Rico

    Also ich überlege schon länger mir eine Immobilie zum Vermieten zuzulegen. Die Rendite ist vergleichsweise hoch und der Hebel durch den Kredit erzeugt einen enormen Kapitalfluss. Zudem spart der Mieter und nicht man selbst für das eigene Vermögen.

  10. Mario

    Hallo,

    auch eine (viele) Wohnung(en) vermieten, ist ein Handwerk! Geld lässt sich auf vielfältiger Weise verdienen. Der Anlagehorizont ist hierbei ebenfalls 20 Jahre plus X.

    Mario

  11. Markus

    @Rico

    „Die Rendite ist vergleichsweise hoch und der Hebel durch den Kredit erzeugt einen enormen Kapitalfluss. Zudem spart der Mieter und nicht man selbst für das eigene Vermögen.“

    Tja, da gibt es aber viele wenn`s und aber`s in dieser Überlegung.

    Mietnomaden, Leerstände, Arbeitslosigkeit, Renovierungen, Vorschriften Wärmedämmung, Scheidung… Da macht dann der Hebel mit dem Fremdkaptial einen mördermäßig tollen Spaß!!! Die Bank wird immer Ihre Raten wollen.

    Fakt ist, als Vermieter hast Du vor den Gerichten in ca. 90 % der Fälle das Nachsehen. Ich kenne persönlich einige Vermieter…
    Das ist nicht mit einer vernünftigen Aktienanlage zu vergleichen!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

bitte lösen Sie diese einfache Aufgabe (Spamschutz) *